DE PROJECTONTWIKKELAAR

Rachid Chami is een 48-jarige multi-ondernemer uit Brussel. Rachid Chami is al jaren gepassioneerd door de vastgoedsector en richtte in 2007 Queen's Lane Properties (QLP) op, een bedrijf dat actief is in de ontwikkeling van energiezuinige woon- en kantoorprojecten in België en vooral in Brussel.

Onder de uitgevoerde projecten door Rachid Chami kunnen we het iconische TWEED-project noemen, een gebouw van 12 verdiepingen met 16.000 m² kantoorruimte, gelegen in de Sint-Jansstraat, tegenover het Justitiepaleis in Brussel.

De site, verworven in 2013, maakte deel uit van een ambitieuze en complexe herontwikkeling van onroerend goed. Het gebouw heeft nu een BREEAM Excellent-certificaat en een “passiefgebouw”-status en daarnaast voldoet het aan de nieuwste marktnormen op het gebied van ergonomie van de werkplek. De locatie werd in 2021 verkocht aan institutionele investeerders.

Sindsdien zet Rachid Chami zich voor 100% in voor de ontwikkeling van vastgoedprojecten via QLP en diens verschillende dochterondernemingen.

• Queen's Lane Properties (QLP) is de overkoepelende vennootschap met als hoofdactiviteit het houden van belangen in bedrijven actief in vastgoed.
• Immo Mariposa is een vennootschap die eigenaar is van een residentieel vastgoedcomplex (verhuurd) van 85 appartementen gelegen in Sint-Jans-Molenbeek (Edmond Machtenslaan 134 – 142).

PRESENTATIE VAN HET PROJECT

Het project “UPSYLON” bestaat uit de verbouwing van een voormalig rusthuis (Résidence Val des Fleurs) tot 41 appartementen, in Sint-Agatha-Berchem (Koning Albertlaan 88, 1082 Sint-Agatha-Berchem).

De residentie "Val des Fleurs" werd in 1966 ontworpen door architecten René Aerts en Paul Ramon. In een modernistische stijl van grote lichtheid, in de vorm van een Y gelegen in het hart van een park, biedt de belangrijkste noord-zuidtak een optimale oriëntatie op de woonruimtes en vermijdt het elke frontaliteit met de naburige woningen.

QLP heeft, via haar dochteronderneming IMMO MARIPOSA, alle aandelen van de NV UPSYLON IMMO verworven. UPSYLON IMMO NV is geheel eigenaar van het gebouw waar dit vastgoedproject gerealiseerd zal worden. In maart 2022 werd de stedenbouwkundige vergunning verleend om het bestaande gebouw om te vormen tot een gebouw met 41 appartementen en 20 parkeerplaatsen (waarvan 1 PBM-plaats).

De renovatiewerken zullen voornamelijk betrekking hebben op de restauratie van de gevels en de isolatie daarvan, de vervanging van de kozijnen en de isolatie van het dak, gunstig voor een erfgoedinterventiebenadering en met respect voor de bestaande constructie.

De residentie zal bestaan ​​uit 4 verdiepingen. De projectontwikkelaar streeft ernaar de 41 casco-appartementen (in gesloten casco) op te leveren. Deze appartementen hebben de volgende oppervlakten:

• 12 studio’s van 42 m²
• 11 1-kamer appartementen van 53 m² tot 109 m² 
• 14 2-kamerappartementen van 119 m²  tot 125 m² 
• 3 3-kamerappartements van 133 m²
• 1 penthouse 3 kamers van 133 m²

Elk appartement zal over een kelder en een terras beschikken. In de kelder komt er plek voor 63 fietsen, met de terbeschikkingstelling van 50 elektrische fietsen aan het mede-eigendom.

De ontwikkelaar heeft besloten om casco op te leveren, onder andere vanwege het voor toekomstige kopers aantrekkelijke fiscale regime (verlaagde registratierechten en 6% btw op de werken), onder bepaalde voorwaarden; deze benadering maakt het mogelijk een antwoord te bieden op de problematiek van de toegang tot het eigen woningbezit.

De link naar de internetpagina van het project is beschikbaar via deze link.

LOCATIE

Dit project profiteert van een goede ligging, in een goed onderhouden omgeving, dichtbij openbaar vervoer (tram- en bushalte). Het park rondom de residentie is een ware groene oase in het hart van de stad. Deze residentie werd ontworpen in de vorm van een 'Y' waarvan de hoofdtak noord-zuid georiënteerd is om de slaap- en woonkamers optimaal te oriënteren.

DE VOORDELEN VAN CASCO AANKOOP

De voordelen van een casco aankoop (gesloten ruwbouw) zijn talrijk. Het stelt toekomstige kopers in staat om hun eigen universum te creëren door materialen en afwerkingen te kiezen op basis van hun eigen voorkeuren.

Het financiële voordeel is aanzienlijk, met lagere registratierechten en honoraria, gemakkelijkere toegang tot subsidies en 6% btw op de werken.

ECCO SCORE

Als crowdlendingplatform dat gespecialiseerd is in de financiering van zinvolle projecten, zijn we ons bewust van de milieu-impact van de vastgoedprojecten die we financieren. Daarom zijn we verheugd om onze vastgoed "Ecco Score" te presenteren.

Door onze "Ecco Score" te gebruiken, kunt u eenvoudig de meest duurzame vastgoedprojecten op ons platform identificeren. Wij zijn van mening dat dit potentiële investeerders zal helpen beter geïnformeerde en verantwoorde investeringsbeslissingen te nemen.

Hieronder staat de ECCO SCORE van het UPSYLON-project:

Om meer te weten te komen over de berekening met betrekking tot de ECCO SCORE van het project, nodigen wij u uit om de bijlage bij de Informatienota te downloaden door hier te klikken.

ENVIRONMENT

• Een ingrijpende renovatie van het gebouw is gepland om de energieprestaties ervan aanzien te verbeteren. Dit omvat de vervanging van kozijnen, dakisolatie, restauratie en isolatie van de gevels. 
• Installatie van zonnepanelen op het dak. 
• De Residentie ligt in het noordwesten van Brussel, dicht bij tram-, trein- en busverbindingen. 
• In de kelder komt een ruimte voor 63 fietsen, waarvan 50 elektrische fietsen ter beschikking worden gesteld aan mede-eigenaars. 
• Het project behoudt de structuur van het gebouw, beperkt de sloop tot het strikt noodzakelijk, geeft de voorkeur aan een aanpak van erfgoedinterventie en respecteert de bestaande constructie.

SOCIAL

• Groene omgeving rondom de Residentie. 
• Verbouwing van een woonzorgcentrum dat momenteel leegstaat, waardoor het lokale woningbestand met 41 eenheden wordt uitgebreid. 

GOVERNANCE

• De CASCO-oplevering van het gebouw beantwoordt aan de problematiek van toegankelijkheid van woningen (groen krediet en 6% BTW op de opleveringswerken). 

PLANNING

November 2020: Acquisitie door UPSYLON IMMO NV van het vastgoedcomplex op en met grond waarop de voormalige home “Val des Fleurs” is gelegen.

Maart 2022: Toekenning van de Stedenbouwkundige Vergunning aan UPSYLON IMMO NV om het gebouw te kunnen omvormen tot een appartementscomplex bestaande uit, in overeenstemming met de Stedenbouwkundige Vergunning, 41 appartementen, 20 parkeerplaatsen (waarvan 1 PBM-plaats) en omgevingsinrichting.

April 2023: Verwerving van het geheel aan aandelen van de NV UPSYLON IMMO door de onderneming IMMO MARIPOSA (dochteronderneming van QLP). 

Q2 2023: Start van sloop-/asbestverwijderingswerkzaamheden op de locatie, lancering van de verkoop, crowdlending via Ecco Nova en afronding van de benodigde financiering voor de renovatiewerken van de site.

BEGROTING & FINANCIERINGSSTRUCTUUR

De begroting & de financieringsstructuur onderscheidt:

• de verwerving van UPSYLON IMMO NV (Share Deal) die eigenaar is van het vastgoedcomplex met toegekende vergunning waarop dit project gericht is en de financiële kosten (1e jaar) met betrekking tot dit aanbod;
• alle kosten die nodig zijn voor de realisatie van het vastgoedproject in UPSYLON IMMO NV (werken, diverse honoraria, verwerving van het gebouw, financiële kosten in de doelgroep).

FINANCIERINGSAANBOD EN ZEKERHEDEN

De middelen die in het kader van dit bod worden opgehaald, stellen QLP in staat om de middelen te herfinancieren welke IMMO MARIPOSA  in staat hebben gesteld om alle aandelen van de NV UPSYLON IMMO te verwerven.

De ingezamelde middelen zullen ook het eerste jaar van de kosten in verband met deze aanbieding financieren (financiële kosten, success fee, running fee).

De looptijd van de aan QLP toegekende lening is 24 maanden vanaf 15/06/2023. De lening wordt aan het einde van de looptijd afgelost, conform het type aflossing in fine (bullet).

De brutorentevoet (d.w.z. vóór aftrek van roerende voorheffing indien van toepassing) van de lening bedraagt ​​8,00% per jaar.

Om al haar verplichtingen jegens Ecco Nova Finance na te komen, verleent QLP aan Ecco Nova Finance de volgende zekerheden:

• De hoofdelijke borgstelling van Rachid CHAMI tot een minimum van € 900.000,- en een maximum van € 950.000,- in hoofdsom vermeerderd met rente en kosten, waarbij de hoogte van de garantstelling gelijk is aan die van het bedrag van de Fondsenwerving, dit bedrag wordt vastgesteld aan het einde van de inschrijvingsperiode.
• De verbintenis van de IMMO MARIPOSA NV als hoofdelijke en ondeelbare medeschuldenaar, als waarborg, van de bedragen verschuldigd aan ECCO NOVA FINANCE door de Projectontwikkelaar.

Raadpleeg de Informatienota voor meer details.

FINANCIËLE ANALYSE

De activa van QLP omvat 3 hoofdposten:

1. Materiële vaste activa: dit is onroerend goed welke de heer Chami privé geniet;
2. Financiële vaste activa: dit betreft voornamelijk het belang van QLP in IMMO MARIPOSA NV. Deze vennootschap heeft een residentieel vastgoedcomplex (verhuurd) van 85 appartementen gelegen in Sint-Jans-Molenbeek in eigendom (Edmond Machtenslaan 134 – 142). Dit vastgoedcomplex is in maart 2021 getaxeerd, de taxateur heeft voor het complex een marktwaarde van € 22.125.000 opgegeven;
3. Vorderingen op ten hoogste één jaar: dit zijn voornamelijk vorderingen (€ 1.055.991,15) gelinkt aan een incentive gekoppeld aan de verkoop van het TWEED-gebouw en zichtrekeningen (€ 695.376,44) aan verschillende vennootschappen .

 De Passiva van QLP bestaat uit 3 hoofdposten :

1. Eigen vermogen voornamelijk gerelateerd aan overgedragen winst (€ 7.852.175,06);
2. Bankleningen op lange termijn (25 jaar) met betrekking tot het vastgoed welke de Projectontwikkelaar privé geniet (€ 1.092.813,42);
3. Schulden en zichtrekeningen jegens Dhr. Chami en de NV IMMO MARIPOSA (totaal: € 1.191.879,25).

ANALYSE UITGEVOERD DOOR ECCO NOVA

Als onderdeel van de analyse van deze fondsenwervingscampagne heeft QUEEN'S LANE PROPERTIES Ecco Nova voorzien van een reeks documenten die hieronder staan ​​vermeld. Voor het schrijven van deze nota werd een beperkt nazicht van deze documenten en werden vraag- en antwoordsessies georganiseerd met de klant, ter plaatse en via videoconferentie.

Lijst met ontvangen documenten:

• Het financiële plan van het project waarin de winstgevendheid van het project wordt beschreven
• De overeenkomst tot overdracht van aandelen met betrekking tot alle aandelen van de NV UPSYLON IMMO
• De koopakte van 16 november 2020 met betrekking tot het vastgoedcomplex voor de realisatie van het project door UPSYLON IMMO NV
• De Milieuvergunning (PE/2032/CL2)
• De stedenbouwkundige vergunning voor het UPSYLON-project
• De boekhoudkundige situatie van QLP (Projectontwikkelaar) per 31/12/2022, evenals een boekhoudkundige situatie per 31/03/2023
• De recente boekhoudkundige situatie van Immo Mariposa (medeschuldenaar) op 31/03/2023.
• De boekhoudkundige situatie van UPSYLON IMMO op 30/06/22 en 22/03/2023
• Het Vastgoedexpertiseverslag (03/03/2021) van LILEX BVBA met betrekking tot het residentieel vastgoedcomplex (Edmond Machtenslaan 134 - 142 te 1080 Sint-Jans-Molenbeek) gehouden door de NV IMMO MARIPOSA
• Het Real Estate Expertise Report (21/02/2023) van LILEX BVBA over het project om een ​​woonzorgcentrum om te vormen tot 41 CASCO-appartementen (Roi Albertlaan 88, 1082 SAINTE-AGATHE-BERCHEM) van UPSYLON IMMO
• Projectplannen.
• Kopie van de kredietovereenkomsten (senior schuld)
• Kopie van het aandelenregister van de NV UPSYLON IMMO

RISICO’S

Beschrijving van de belangrijkste risico’s, specifiek voor de betrokken aanbieding, en hun potentieel effect op de uitgevende instelling, de eventuele garant, eventueel onderliggend instrument en de investeerders.

1. Risico’s die specifiek zijn voor de uitgevende instelling ECCO NOVA FINANCE:

• Risico op gedeeltelijke of niet volledige terugbetaling van het aan ECCO NOVA FINANCE geleende kapitaal en/of van de contractueel overeengekomen rente in geval van wanbetaling door de projectontwikkelaar.
• Risico op geheel of gedeeltelijk kapitaalverlies als gevolg van insolventie van ECCO NOVA FINANCE.

2. Risico’s verbonden aan de aangeboden beleggingsinstrumenten, specifiek voor het betreffende aanbod:

• Specifieke risico’s verbonden aan QUEEN’S LANE PROPERTIES 
  • Risico’s verbonden aan des schuldenlast van QLP
• Specifieke risico’s verbonden aan het bewuste project
  • Risico’s verbonden aan de toename van bouwkosten in de vastgoedsector
  • Risico’s verbonden aan de bouw van een vastgoedproject
  • Risico’s verbonden aan de financieringsstructuur van het project UPSYLON IMMO
  • Risico's in verband met de situatie op de vastgoedmarkt en het bereiken van de voorverkopen die de bank verlangt voor het krediet verkregen voor de renovatiewerkzaamheden van het Project
  • Risico’s verbonden aan betrokken partijen
  • Verzekeringen en niet-verzekerde risico’s
• Belangrijke risico’s verbonden aan het aangeboden beleggingsinstrument
  • Bullet lening
  • Mogelijkheid tot vervroegde terugbetaling
  • Risico’s verbonden aan het ontbreken van een liquide openbare markt en de beperkingen op verkoop
• Deze risico’s kunnen de solvabiliteit en de liquiditeit van de uitgever beïnvloeden waardoor de investeerders worden blootgesteld aan de volgende potentiële effecten:
  • Risico van gedeeltelijk of volledig verlies van kapitaal
  • Risico van wanbetaling of uitgestelde rentebetalingen
  • Elke stijging van de rentevoet tijdens de periode waarin de geïnvesteerde fondsen worden vastgehouden kan leiden tot een verlies van kansen

Onze analyse resulteert in een risiconiveau 2. De details van deze score zijn terug te vinden in de bijlage van de Informatienota.

SAMENVATTING

DE STERKE PUNTEN VAN DE PROJECTONTWIKKELAAR, HET PROJECT EN DIT AANBOD

1. De opmerkelijke staat van dienst van Rachid CHAMI in vastgoed, door deel te nemen aan iconische projecten waaronder de herontwikkeling van TWEED, een kantoorgebouw van 16.000 m², gelegen aan de Rue aux Laines, tegenover het Brusselse Gerechtsgebouw.
2. Een bedrijf met een solvabiliteitsratio van 75% op 31/12/22. De vennootschap QLP is via de NV IMMO MARIPOSA eigenaar van een residentieel vastgoedcomplex (verhuurd) van 85 appartementen gelegen in Sint-Jans-Molenbeek (gewaardeerd in maart 2021 – voor een marktwaarde van € 22.125.000).

DE AANDACHTSPUNTEN VAN DE PROJECTONTWIKKELAAR, ZIJN PROJECT EN DIT AANBOD

1. QLP heeft de mogelijkheid haar lening vervroegd af te lossen.
2. De aanwezigheid van verschillende financieringsbronnen voor het beoogde project binnen UPSYLON IMMO, waarvan de terugbetaling voorrang zal hebben op de terugbetaling van de lening (via QLP's fondsenwerving op Ecco Nova uitgeleend aan IMMO MARIPOSA voor de herfinanciering van de aandelenverwerving van UPSYLON IMMO) en dus indirect op de terugbetaling van Ecco-investeerders. Bovendien wordt de loan-to-value van het volledige project (schuld voor share deal & schuld voor aankoop/renovatie van het gebouw) geraamd op +85%, deze ratio kan echter worden gerelativeerd door een aanzienlijk lagere geconsolideerde loan-to-value (rekening houdend met de ondernemingen QLP en IMMO MARIPOSA). 

MODALITEITEN

TYPE INVESTERING

Het betreft een gestandaardiseerde lening van minimaal 500 euro en maximaal 500.000 euro met optie tot vervroegde terugbetaling.

MOGELIJKHEID TOT VERVROEGDE TERUGBETALING

De Projectontwikkelaar beschikt over de optie om de lening geheel of gedeeltelijk vroegtijdig terug te betalen. De gedetailleerde modaliteiten zijn te raadplegen in de Informatienota.

Raadpleeg de Informatienota voor details.

ZEKERHEDEN

Om aan haar verplichtingen jegens Ecco Nova Finance te voldoen, verleent Macan Development de volgende zekerheden aan Ecco Nova Finance: nance les sûretés suivantes :

• De hoofdelijke en ondeelbare borgstelling van de heer Rachid Chami tot een minimum van € 900.000,- en een maximum van € 950.000,- in hoofdsom vermeerderd met rente en kosten, waarbij het bedrag van de borgstelling gelijk is aan dat van de Fondsenwerving, dit bedrag wordt bepaald op het einde van de Inschrijvingsperiode.
• De verbintenis van de NV IMMO MARIPOSA als hoofdelijke en ondeelbare medeschuldenaar, ter garantie, van de bedragen verschuldigd aan ECCO NOVA FINANCE door de Projectontwikkelaar. In dit verband wordt tussen de Partijen uitdrukkelijk overeengekomen dat de NV IMMO MARIPOSA zich jegens ECCO NOVA FINANCE verbindt als hoofdelijke medeschuldenaar, als garant (solidariteit-zekerheid), van de verbintenissen aangegaan door de Projectontwikkelaar jegens ECCO NOVA FINANCE.
• De toezegging van de projectontwikkelaar om niet in te schrijven op aanvullende financieringen naast die vermeld in het businessplan.

Raadpleeg de Informatienota voor verdere details.

RANG

De terugbetaling van de vordering die voortvloeit uit deze lening heeft voorrang op de terugbetaling van voorschotten op de zichtrekening van de partner of elke andere vorm van lening van de aandeelhouders en dochtervennootschappen van de Projectontwikkelaar. Bijgevolg kunnen deze voorschotten en andere schulden pas aan partners en aandeelhouders worden terugbetaald nadat de volledige lening aan ECCO NOVA FINANCE is terugbetaald.

OPSCHORTENDE VOORWAARDEN

1. Opschortende voorwaarde verbonden aan de succesdrempel van de fondsenwerving:

Als het volledige bedrag van de Fondsenwerving (zoals gedefinieerd in artikel 2 van de algemene gebruiksvoorwaarden van de ECCO NOVA-website) niet volledig is ingeschreven op 09/06/2023 om 23:59 uur, worden de Investeringen die al zijn betaald op de geblokkeerde rekening van ECCO NOVA FINANCE op naam van QLP worden terugbetaald aan investeerders. Als echter het bedrag van € 900.000 is opgehaald, wordt de actie verlengd tot 23/06/2023 om 23:59 uur.

2. De ondertekening van de akte van de hoofdelijke en ondeelbare borgstelling door de Projectontwikkelaar en de heer Chami. 

ROERENDE VOORHEFFING

Ten aanzien van belastingen is er een roerende voorheffing van toepassing op de te ontvangen rente voor particulieren met een fiscale woonplaats in België. Deze belasting ter hoogte van 30% wordt ingehouden aan de bron en is bevrijdend, hetgeen wil zeggen dat de projectontwikkelaar verantwoordelijk is voor het aangeven en het innen van de belasting. U ontvangt dus het termijnbedrag na aftrek van belasting. 

U hoeft derhalve geen actie te ondernemen in het kader van uw belastingaangifte

We herinneren u eraan dat voor rechtspersonen in België geen inhouding aan de bron plaats vindt. Het is aan deze investeerders zelf om hun lening aan te geven. 

Ten slotte worden er twee opties voorgesteld ten aanzien van de investeringen van particulieren wier fiscale woonplaats niet in België gelegen is.

• Ofwel u kiest voor een voorheffing aan de bron; in dat geval is de belasting gelijk aan de Belgische fiscaal ingezetenen.
• Ofwel u geeft aan zelf verantwoordelijkheid te nemen voor het aangeven van uw leningen in het land van uw fiscale woonplaats. 

DIVERSEN

• Door te investeren via Ecco Nova, sluit u een lening af. U bent dus geen coöperatief lid noch aandeelhouder en u ontvangt geen dividend maar interest.
• Door op "investeren" te klikken, wordt u uitgenodigd om een ​​investering te simuleren. Nadat u uw persoonlijke gegevens heeft gecontroleerd, kunt u uw investering bevestigen. We sturen u vervolgens per e-mail de betalingsinstructies. Niets ontvangen? Controleert u voor de zekerheid ook even uw ongewenste emails.
• De bankrekening waarop u uw investering betaalt, kan per campagne tot verschillen. We vragen u om hier bedacht op te zijn.
• Voor deze campagne eindigt het rekeningnummer waarop u uw investering betaalt op -3838.
• We herinneren u eraan dat u op elk moment uw schuldvorderingen kunt raadplegen door in te loggen op uw Ecco Nova account, sectie “mijn investeringen”. 
• De datum van inschrijving vindt u in de kop van uw schuldvordering.
• Voor de investeringshandeling is de investeerder eenmalige administratiekosten ten bedrage van € 15 inclusief BTW verschuldigd aan Ecco Nova. Ecco Nova behoudt zich het recht voor de administratieve kosten aan te bieden.
• De aflossingstabellen die worden weergegeven op Ecco Nova, maar ook in de informatienota en in de schuldvorderingen, tonen altijd bruto interestbedragen.
• Als de uiterlijke sluitingsdatum van het aanbod (ook in het geval van een verlenging voorzien in de Informatienota) niet is verstreken, kan een campagne worden heropend na de sluiting ervan als investeerders hun investeringen annuleren tijdens de herroepingstermijn voorzien in onze algemene gebruiksvoorwaarden.

De gedetailleerde modaliteiten zijn te raadplegen in de informatienota die te downloaden is op deze pagina.