De projectontwikkelaar

HABITAT + CONCEPT: ONTWERPER VAN VASTGOEDPROJECTEN

Habitat + Concept is een vastgoedontwikkelingsbedrijf gelegen te Neufchâteau in de Provincie Luxemburg, opgericht in 2002 door Jean-Philippe Piron. Zijn missie is het ontwerpen van comfortabele appartementencomplexen, op menselijke schaal en gelegen in een zowel stedelijke als landelijke gebieden.

Habitat + Concept is een betrokken en verantwoordelijke die bouwprojecten van appartementen realiseert met de volgende uitgangspunten: 

• duurzame ontwikkeling ♻️
• een weloverwogen energieprestatie ⚡
• het ontwerp van woonruimtes die in ieders belang zijn 👥

REFERENTIES VAN DE PROJECTONTWIKKELAAR

Habitat + Concept heeft sinds zijn start in 2002 meer dan 600 woningen ontwikkeld, aan een actueel ritme variërend tussen de 80 en 100 eenheden per jaar. De projectportefeuille van de onderneming bestaat uit bijna 95% appartementen. De voorkeursgrootte van de projecten is zo’n 10 tot 15 eenheden per project. We kunnen concluderen dat Habitat + Concept bij benadering een kleine tiental projecten per jaar realiseert , al naar gelang de kansen die zich voordoen.  De lokale aanpak van de projectontwikkelaar concentreert zich hoofdzakelijk in de Provincie Luxemburg. We noemen een aantal van de talrijke kwalitatieve referenties, zoals :

• L’INITIAL : Een complex van 18 appartementen in het centrum van Bastogne, waarvan de gemeenschappelijke ruimtes quasi autonoom zijn in energie, met een EPB-A.  
• OBSIDIAN : Residentie van 11 appartementen te Martelange.
• LODGES : Residentie van 10 comfortabele en lumineuze appartementen dichtbij het centrum van Bastogne. 
• LA DENTELLIÈRE : Residentie van 11 appartementen in het centrum van Marche-en-Famenne. 

Ontdek de verschillende referentie-objecten op de website van de projectontwikkelaar.

MANAGEMENT TEAM

Habitat + Concept is een kleinschalige onderneming. Aan het hoofd van de onderneming staat Jean-Philippe Piron, algemeen directeur sinds mei 2002 en tevens oprichter van de onderneming.

Jean-Philippe Piron kan dagelijks rekenen op Laëtita Degembe, management controller en HR verantwoordelijke die tevens de rol van afgevaardigd bestuurder van de onderneming op zich neemt. 

Jean-Philippe Piron heeft zich in de loop van de tijd omringd met diverse en gevarieerde profielen, waardoor Habitat + Concept een prominente plaats heeft ingenomen in het Waalse vastgoedontwikkelingslandschap. 

Volgens de laatst beschikbare informatie, telt de Habitat + groep 18 personen, te weten, 5 arbeiders, 11 voltijds medewerkers en 2 deeltijds medewerkers waarmee de verschillende functies en afdelingen binnen de onderneming ingevuld worden zoals de boekhouding, controlling, human resources management, marketing, klantenservice en het management van de werken en bouwterreinen etc. 

PARTNERS

Habitat + Concept heeft al bijna 20 jaar een lokale aanpak opgebouwd, gebaseerd op wederzijds vertrouwen met zijn lokale partners. Voor elk project worden vaste leveranciers geconsulteerd en gecontracteerd (elektriciteit, HVAC, vloerwerken, schilderwerken, timmerwerken, terreininrichting...) hetgeen Habitat + Concept in staat stelt aantrekkelijke handelsvoorwaarden te krijgen. U kunt diverse lokale partners terugvinden op de website van Habitat + Concept.

Eind 2018 is Luxembourg développement toegetreden tot het vermogen van de onderneming Habitat + Concept en verwierf hierin een meerderheidsbelang.
Deze kapitaalinbreng vond tegelijkertijd plaats met een uitgebreide maatwerkondersteuning, rekening houdend met de eisen en wensen van de onderneming. Het partnerschap aangegaan met Luxembourg Développement past in het kader van de missie van Habitat + Concept om de groei van lokale kmo’s in de provincie Luxemburg te ondersteunen.

Voor de verkoop van de woningen, werkt Habitat + Concept samen met lokale partnermakelaars die over een goede kennis van de markt beschikken en die op die manier dan ook beter de verschillende objecten kunnen presenteren en afzetten. 

FINANCIËLE PRESTATIES EN RATIO’S VAN DE ONDERNEMING

De onderneming Habitat + Concept sloot het jaar 2020 af met een winst van 342.861 €, hetgeen zijn eigen vermogen op € 3.325.307 brengt op 31/12/2020, zijnde 12,95% van de bedrijfsverplichtingen. De financiële prestaties over de laatste 3 jaren zijn opgenomen in onderstaande tabel.

Het project

BESCHRIJVING VAN HET VASTGOEDPROJECT

Het door Habitat + Concept ontwikkelde project bestaat uit het slopen van een oud gebouw om er twee blokken met appartementen met elk 1 of 2 slaapkamers te bouwen, elk met een kelder, een externe parkeerplaats (in totaal 24 parkeerplaatsen), een terras en een aantal appartementen met een eigen tuin. De residentie zal de naam "Résidence L'orée du Sud" dragen, verwijzend naar haar strategisch geografische ligging in het zuiden van België.

De kwaliteit van de residentie is te vinden in de esthetiek, het comfortniveau en de isolatie, zowel akoestisch als thermisch. Elke privékavel is voorzien van een condensatieketel op gas, driedubbele beglazing, een isolerende gevel en dubbele luchtstroomventilatie.

Dit stedelijke verdichtingsproject zal een prominente plaats innemen in het buitengebied. Alle woningen zullen beschikken over een terras en sommige hebben een eigen tuin. Bewoners hebben toegang tot een gezamenlijke fietsenstalling en daarnaast tot een collectieve tuin waar zij bijvoorbeeld een gemeenschappelijke moestuin kunnen creëren, fruitbomen kunnen planten of een composthoek kunnen aanleggen.

LOCATIE VAN HET VASTGOEDPROJECT

Het project is gelegen te Weyler, route de Longwy, 597/599 in de gemeente Aarlen, op een steenworp afstand van de Luxemburgse grens. Dankzij de bevoorrechte ligging in de nabijheid van verkeersassen en met name in de buurt van de autosnelweg E411, zal residentie L’orée du Sud in het bijzonder gewaardeerd worden door werknemers en gezinnen die regelmatig naar Luxemburg reizen. Het treinstation van Aarlen bevindt zich op 4km van de residentie. 

BETROKKEN PARTIJEN BIJ HET VASTGOEDPROJECT

Om de grond de verwerven waarop het beoogde vastgoedproject ontwikkeld zal worden, heeft Habitat + Concept een overeenkomst getekend voor de afstand van het recht van natrekking (opstalrecht) met “Goosse Isolation” BVBA te Bastogne. De getekende originele akte maakt onderdeel uit van de door Ecco Nova geanalyseerde documenten in het kader van de audit procedures, uitgevoerd door Ecco Nova, voorafgaand aan de lancering van deze campagne.

De afzet van het project is toevertrouwd aan het makelaarskantoor “W Immobilière” in Aarlen, een speler die zijn sporen heeft verdiend in de regio en wiens expertise niet meer bewezen hoeft te worden. De verkoopdossiers zijn op aanvraag beschikbaar op hun website.

Ten slotte heeft Habitat + Concept, voor de seniorfinanciering van het project een bankfinancieringsovereenkomst gesloten met Belfius in Libramont. Het betreft een ImmoFlex krediet van 2.000.000 euro in ruil waarvoor Belfius garanties heeft verkregen, te weten een hypotheekregistratie en een hypothecair mandaat op de huidige en toekomstige vastgoedobjecten waaronder het vastgoedobject gelegen aan de route de longwy, 597/599 en toebehorend aan Habitat + Concept. 

TIJDSPLANNING VAN HET VASTGOEDPROJECT

• 28/05/2019 : Ondertekening overeenkomst afstand van het recht van natrekking met “Goosse Isolation“ BVBA te Bastogne.
• 17/05/2021 : Toekenning bouwvergunning door het Gemeentebestuur van Aarlen
• 10/06/2021 : Ondertekening van de Immoflex kredietovereenkomst met het bankkantoor Belfius te Libramont 
• 01/07/2021 : Start van de werken & lancering van de verkoop.
• 10/09/2021 : Lancering van de campagne op Ecco Nova om op die manier het eigen vermogen van de projectontwikkelaar aan te vullen. 
• 01/05/2023 : Voorlopige einddatum van de bouwwerkzaamheden.

 (FINANCIËLE) PROJECTINDICATOREN

*In het kader van deze analyse, heeft Ecco Nova de globale structuur van de passiva van Habitat + Concept geanalyseerd, aangezien deze onderneming al haar vastgoedprojecten binnen dezelfde entiteit ontwikkelt. Ecco Nova heeft zich ervan vergewist dat het eigen vermogen van Habitat + Concept voldoet aan de door het platform gestelde minimumcriteria. 

DE REDENEN VOOR DE FONDSENWERVING

Habitat + Concept doet een beroep op de Ecco-investeerders voor de aanvulling van zijn eigen vermogen voor het vastgoedproject residentie "L'orée du Sud" ter hoogte van 400.000 euro. Het via Ecco Nova opgehaalde bedrag zal gebruikt worden voor het gedeeltelijk financieren van de bouwkosten, geschat op 2.302.140 euro. 

DE STERKE PUNTEN VAN DE PROJECTONTWIKKELAAR EN DE FONDSENVERWING

• Een projectontwikkelaar met bijna 20 jaar ervaring op het gebied van vastgoedontwikkeling.
• Een ideaal gelegen, goed ontworpen project die een verwachte bruto winstgevendheid laat zien van 62 %
• Een onderneming met deelneming van Luxembourg Développement ; teken van vertrouwen aan de zijde van een publieke partij wiens missie het is om de economische ontwikkeling van kmo’s in de provincie Luxemburg te ondersteunen.

DE AANDACHTSPUNTEN VAN DE PROJECTONTWIKKELAAR EN DE FONDSENWERVING

• Een financieringsaanpak gebaseerd op bedrijfsfinanciering van het type ‘corporate finance’ in plaats van ‘project finance’. In het algemeen worden vastgoedprojecten die voorgesteld worden op Ecco Nova, via een SPV uitgevoerd, dat wil zeggen, via een onderneming specifiek opgericht voor de realisatie van een project. In dit geval, ontwikkelt Habitat + Concept al zijn projecten binnen dezelfde entiteit. Alle achtergestelde schuldeisers lenen dus aan dezelfde structuur en zijn daarin pari passu. Deze aanpak maak het echter mogelijk om de specifieke risico’s die verbonden zijn aan het project “Résidence l’Orée du Sud” te beperken, aangezien het deel uitmaakt van een projectportefeuille. 
• De optie tot vervroegde terugbetaling na 12 maanden zonder wederbeleggingsvergoeding.

Onze analyse

ANALYSE VAN DIT VASTGOEDPROJECT DOOR ECCO NOVA

Als onderdeel van de vastgoedprojectanalyse, zijn de volgende elementen geanalyseerd door Ecco Nova : 

• De bouwvergunning
• Het EPB-rapport
• Het vastgoedexpertise-rapport
• De overeenkomst verzaking aan het recht van natrekking tussen Goosse Isolation BVBA en Habitat + Concept  
• Het gedetailleerde financiële plan 
• De Immoflex bankkredietvoorwaarden 
• De boekhoudkundige situatie van minder dan 90 jaren van Habitat + Concept NV als ook de jaarrekeningen 2020 
• Verklaring van de architect aangaande het bouwbudget

ANALYSE

Wij raden u aan alleen bedragen uit te lenen die een deel van uw beschikbare spaargeld vormen en uw risico te minimaliseren door uw leningen zoveel mogelijk te spreiden.

De gedetailleerde risico's zijn beschikbaar in de informatienota, te downloaden op deze pagina.

We analyseren de belangrijkste technische en financiële criteria. Elk criterium krijgt een score van 1 tot 5 die wordt gewogen op basis van zijn belang. Ons analysekader legt uit hoe we ze hebben geëvalueerd. Tot slot bepalen we een “risicoscore” die kan variëren van 1 (zeer laag risico) tot 5 (zeer hoog risico).

Beschrijving van de belangrijkste risico’s, specifiek voor de betrokken aanbieding, en hun potentieel effect op de uitgevende instelling, de eventuele garant, eventueel onderliggend instrument en de investeerders.

1. Risico's die specifiek zijn voor de uitgevende instelling ECCO NOVA FINANCE:

• Risico op gedeeltelijke of niet volledige terugbetaling van het aan ECCO NOVA FINANCE geleende kapitaal en/of van de contractueel overeengekomen rente in geval van wanbetaling door de projectontwikkelaar
• Risico op geheel of gedeeltelijk kapitaalverlies als gevolg van insolventie van ECCO NOVA FINANCE

2. Risico's verbonden aan de aangeboden beleggingsinstrumenten, specifiek voor het betreffende aanbod

• Specifieke risico’s verbonden aan HABITAT +
  • Risico’s verbonden aan de bouw van een vastgoedproject
  • Risico’s verbonden aan de situatie op de vastgoedmarkt
  • Risico's verbonden aan andere HABITAT + vastgoedprojecten
  • Risico’s met betrekking tot betrokken partijen
  • Verzekering en niet-verzekerde risico’s 
  • Risico’s met betrekking tot de schuldenlast van HABITAT +
• Belangrijkste risico’s verbonden aan het aangeboden beleggingsinstrument:
  • Bullet lening
  • Mogelijkheid tot vervroegde terugbetaling
  • Risico’s verbonden aan het ontbreken van een liquide openbare markt en de beperkingen op verkoop
  • Achterstelling
  • Afwezigheid van garanties
  • Achterstelling
• Deze risico’s kunnen de solvabiliteit en de liquiditeit van de uitgever beïnvloeden waardoor de investeerders worden blootgesteld aan de volgende potentiële effecten:
  • Risico van gedeeltelijk of volledig verlies van kapitaal
  • Risico van wanbetaling of uitgestelde rentebetalingen
  • Elke stijging van de rentevoet tijde ns de periode waarin de geïnvesteerde fondsen worden vastgehouden kan leiden tot verlies van kansen.

Onze analyse resulteert in een risiconiveau 2. De details van deze score zijn te vinden in de bijlage van de Informatienota.

Modaliteiten

ECCO NOVA FINANCE

Financiering voor dit project vindt plaats via Ecco Nova Finance, het financieringsvehikel van ECCO NOVA. Het is haar rol om leningen te verstrekken aan projectontwikkelaars op basis van de fondsen die zijn opgehaald bij investeerders, die zelf bepalen welke projectontwikkelaar ze willen financieren. Het rendement op hun investering is uitsluitend overeenkomstig het rendement dat de projectontwikkelaar biedt uit hoofde van de lening die door het vehikel wordt verstrekt. Elke lening die aan eenzelfde projectontwikkelaar wordt toegekend, is ondergebracht in een apart compartiment in de activa van Ecco Nova Finance. Ecco Nova Finance staat geen mutualisatie van risico's toe tussen de verschillende leningen die het verstrekt en mag niet worden verward met een collectief beleggingsorganisme zoals een gemeenschappelijk beleggingsfonds of Beleggingsvennootschap met Veranderlijk Kapitaal (BEVEK). Raadpleeg onze FAQ voor meer informatie over Ecco Nova Finance.

ACHTERSTELLING

De terugbetaling van de lening is achtergesteld bij de huidige en toekomstige bankleningen van de projectontwikkelaar. De terugbetaling van de lening heeft een gelijke rang (pari passu) zonder prioriteit, ten opzichte van alle huidige achtergestelde leningen en die welke in de toekomst door de kredietnemer aan zouden worden gegaan.

MOGELIJKHEID TOT VERVROEGDE TERUGBETALING

De projectontwikkelaar beschikt over de optie om de lening geheel of gedeeltelijk vroegtijdig terug te betalen. 

ZEKERHE(I)D(EN)

Deze investering gaat niet gepaard met zekerhe(i)d(en).

TYPE INVESTERING

Het betreft een gestandaardiseerde achtergestelde lening van minimaal € 1.000  en maximaal € 5.000 met optie tot vervroegde terugbetaling.

OPSCHORTENDE VOORWAARDE(N)

Het contract is onderworpen aan de volgende opschortende voorwaarde :

Als het volledige bedrag van de fondsenwerving (zoals gedefinieerd in artikel 2 van de algemene gebruiksvoorwaarden op de ECCO NOVA-website) niet volledig is onderschreven op 24/09/2021, worden de investeringen die reeds gestort zijn op de geblokkeerde rekening op naam van de projectontwikkelaar terugbetaald aan de investeerders. Is echter het bedrag van € 300.000 opgehaald, dan komt het opgehaalde geld ter beschikking van de projectontwikkelaar en wordt de campagne verlengd tot 08/10/2021.

ROERENDE VOORHEFFING

Ten aanzien van belastingen is er een roerende voorheffing van toepassing op de te ontvangen rente voor particulieren met een fiscale woonplaats in België. Deze belasting ter hoogte van 30% wordt ingehouden aan de bron en is bevrijdend, hetgeen wil zeggen dat de projectontwikkelaar verantwoordelijk is voor het aangeven en het innen van de belasting. U ontvangt dus het termijnbedrag na aftrek van belasting. 
  
U hoeft derhalve geen actie te ondernemen in het kader van uw belastingaangifte

We herinneren u eraan dat voor rechtspersonen in België geen inhouding aan de bron plaats vindt. Het is aan deze investeerders zelf om hun lening aan te geven. 

Ten slotte worden er  twee opties voorgesteld ten aanzien van de investeringen van particulieren wier fiscale woonplaats niet in België gelegen is.  

• Ofwel u kiest voor een voorheffing aan de bron; in dat geval is de belasting gelijk aan de Belgische fiscaal ingezetenen.
• Ofwel u geeft aan zelf verantwoordelijkheid te nemen voor het aangeven van uw leningen in het land van uw fiscale woonplaats. 

ANDERE VERBINTENISSEN

Habitat + Concept verbindt zich ten opzichte van ECCO NOVA FINANCE om  : 

• Geen dividenden uit te keren tijdens de bouwwerkzaamheden en de verkoop van het beoogde project, dat wil zeggen tijdens de gehele looptijd van de bedoelde lening via het huidige aanbod ; 
• Geen nieuwe achtergestelde schulden aan te gaan zonder eerst ECCO NOVA FINANCE vooraf op de hoogte te stellen.
• Dat de aandeelhouders aanvullend eigen vermogen beschikbaar stellen voor dit project in geval van budgetoverschrijding en/of aanzienlijke vertragingen in de bouw of verkoop van het project.

DIVERSEN

• Door te investeren via Ecco Nova, sluit u een lening af. U bent dus geen coöperatief lid noch aandeelhouder en u ontvangt geen dividend maar rente. 
• Door op "investeren" te klikken, wordt u uitgenodigd om een ​​investering te simuleren. Nadat u uw persoonlijke gegevens heeft gecontroleerd, kunt u uw investering bevestigen. We sturen u vervolgens per e-mail de betalingsinstructies. Niets ontvangen? Controleert u voor de zekerheid ook even uw ongewenste emails.
• De bankrekening waarop u uw investering betaalt, kan per campagne tot verschillen. We vragen u om hier bedacht op te zijn.
• Voor deze campagne eindigt het rekeningnummer waarop u uw investering betaalt op -3516
• We herinneren u eraan dat u op elk moment uw schuldvorderingen kunt raadplegen door in te loggen op uw Ecco Nova account, sectie “mijn investeringen”. 
• De datum van inschrijving vindt u in de kop van uw schuldvordering.
• Voor de investeringshandeling is de investeerder eenmalige administratiekosten ten bedrage van € 15 inclusief BTW verschuldigd aan Ecco Nova.
• De aflossingstabellen die worden weergegeven op Ecco Nova, maar ook in de informatienota en in de schuldvorderingen, tonen altijd bruto rentebedragen.

De gedetailleerde modaliteiten zijn te raadplegen in de informatienota die te downloaden is op deze pagina.