De projectontwikkelaar

PRESENTATIE

Immolux Habitat (voorheen Toparinavi Real Estate BV) is een vastgoedontwikkelingsbedrijf, opgericht door medewerkers, partners en vennoten van een Luxemburgse vastgoedontwikkelaar. 

Immolux Habitat streeft ernaar vastgoedontwikkelingen aan te bieden op menselijke schaal en zich te richten op kwalitatieve en huiselijke woningen.

Immolux Habitat wil zich onderscheiden van andere vastgoedspelers door zich te concentreren op het uitvoeren van projecten die toelaten korte cycli te respecteren en zo te kunnen zorgen voor finetuning van de markt. Immolux Habitat koopt daarom voornamelijk vergunde projecten aan met een redelijk aantal woningen die het eerste jaar geheel verkocht kunnen worden. De focus ligt op projecten variërend van 2 tot 8 woningen.

Immolux Habitat omringt zich met gekwalificeerde professionals om het project van A tot Z te leiden, van initiëring ​​tot oplevering. Deze uitbesteding van vaardigheden maakt het mogelijk om processen en kosten te rationaliseren.

Voor het hieronder beschreven project in Scheidgen werd de SPV Immolux Habitat (Toparinavi Real Estate) opgericht. De aandeelhouders zijn Pauline Granget, Arnaud Emmenecker (Consultant-Advisor), Xavier Ktorza (Partner bij WK Capital Markets) en Cyril Weingarten (Partner bij WK Capital Markets).

Het project

BESCHRIJVING VAN HET PROJECT 

Het project "Toparinavi" bestaat uit het verwerven van een gezinswoning met als doel deze om te vormen tot een tweegezinswoning en vervolgens door te verkopen. Het te verwerven onroerend goed heeft een vergunning tot verbouwing die is afgegeven door de burgemeester van de gemeente Consdorf.

De transformatiewerken voorzien in de ontwikkeling van twee wooneenheden:

• 1 duplex van in totaal 335m2 gevestigd op het gelijkvloers en de eerste verdieping en bestaande uit een inkomhal, keuken, woonkamer, eetkamer, een grote slaapkamer met kleedkamer en een eigen badkamer, 2 slaapkamers, 1 badkamer. Op het gelijkvloers is er een afgesloten garagebox met fietsenstalling en elektrisch laadstation, een berging, een wasruimte, een gym/leesruimte, een logeerkamer en een doucheruimte. De woning heeft een terras van ruim 15m2 en toegang tot de gemeenschappelijke tuin.
• 1 appartement op het gelijkvloers +2 van in totaal meer dan 175 m2 en bestaande uit een grote woon-eetkamer, keuken, wasruimte, een overloop met 3 slaapkamers, een doucheruimte en een badkamer. De woning heeft een terras van ruim 22m2 en toegang tot de gemeenschappelijke tuin.

Beide woningen krijgen privéruimtes voor lichte voertuigen (met geplande plaatsing van elektrische laadpalen) en voor fietsen.

​​​​​​LIGGING VAN HET PROJECT

Het project is gelegen aan de rue de Michelshof 14 L-6251 in Scheidgen, gemeente Consdorf in Luxemburg. De nabijheid van de stad Luxemburg maakt deze gemeente bijzonder aantrekkelijk omdat u op het platteland kunt wonen terwijl u toch dicht bij een sterk verstedelijkt gebied blijft.

Afstand tot Luxemburg stad: 27,6 km. Reistijd met de auto: 32 minuten

​​​​​​BETROKKEN PARTIJEN

• BR4 Property BV : Verkopende partij van het onroerend goed gefinancierd door de hier gepresenteerde crowdlendingcampagne;
• Lamdas BV : architect –, gezondheids- en veilligheidscoördinator van het ontwikkelde project. 
  Het goed is verworven met vergunning voor transformatie. Het project werd voor de verkoopakte ontworpen door het Luxemburgse bureau Lamdas BV;
• Immolux Habitat BV: de kredietnemer en eigenaar van de grond na verwerving;
• DC Project management : Projectmanagement en coördinatie;
• Eurocaution: Opleveringsgarantie. Het project wordt VEVA (verkoop in toekomstige staat van voltooiing) op de markt gebracht.

PLANNING

• 27/10/2021: Ondertekening van de voorwaardelijke overeenkomst voor de verwerving van de grond. De verkoper heeft aan de Projectontwikkelaar machtiging nr. 21/2021 van 22-07-2021 overgedragen die de verbouwing van een eengezinswoning in een tweegezinswoning (duplex en appartement) mogelijk maakt.
• 18/02/22: Timing overeengekomen tussen de projectontwikkelaar en de verkoper van de grond voor de overdracht voor de notaris voor de aankoop van de grond.
• 28/01/2022: Lancering van de crowdlending-campagne op Ecco Nova.
• 28/11/2022: Lancering van verkoop.
• 31/03/2023: Start van de werken (prognose).
• 31/03/2024: Verwachte levering van de 2 eenheden (prognose).

​​​​​​BEGROTING EN STRUCTUUR VAN DE FINANCIERING

De globale begroting voor dit vastgoedproject (behalve financiële kosten, verkoopkosten en beheerskosten) is € 2.262.145 en is als volgt onderverdeeld: 

1. De financiële kosten en beheerskosten worden gedragen door de aandeelhouders van de projectontwikkelaar;

2. Deze financieringsbronnen maken het mogelijk de grond te verwerven en de werken te initiëren.

FINANCIELE INDICATOREN

De verwachte brutomarge van dit vastgoedproject wordt geschat 531.855 € en is als volgt berekend :

Onze analyse

​​​​​​UITLEG VAN DE UITGEVOERDE DUE DILIGENCE

• Beoordeling van het financieel plan (Toparinavi – Invest Memo) waarin de rentabiliteit van het project wordt beschreven. Volgens berekeningen van Ecco Nova bedraagt ​​de verwachte brutomarge exclusief financiële- en beheerskosten 23,5%;
• Review van het besluit van de gemeente Consdorf om de eengezinswoning om te bouwen tot een tweegezinswoning (duplex en appartement). Machtiging nr. 21/2021;
• Review van de verkoopovereenkomst;
• Review van het energetisch paspoort van het bestaande gebouw;
• Review van de oprichtingsakte van de onderneming Toparinavi Real Estate S.A.R.L. en haar verklaring schuldenlast / beschikbare eigen middelen ;
• Review van de principeovereenkomst van Eurocaution voor de opleveringsgarantie;
• Review van de marktstudie van de Project Owner voor de marketing van het project. 
   

DE STERKE PUNTEN VAN DE PROJECTONTWIKKELAAR, HET PROJECT EN DIT AANBOD

• Een financieringsaanbod voorzien van zekerheden. De kredietgevers zullen namelijk, via Ecco Nova Finance, beschikken over:
  • Een hypotheekinschrijving in 1e rang ten bedrage van € 700.000 in hoofdsom en 2 jaar aan rente op het onroerend goed gelegen aan de rue Michelshof 14, L-6251 Scheidgen waarvan de kavel ingeschreven is in het kadaster onder nummer 632/2819, Gemeente Consdorf.
  • Een pandrecht op de verzekeringspolissen
  • Een pandrecht op de vorderingen die tussen de aandeelhouders en de projectonderneming Toparinavi Real Estate Sàrl zullen bestaan.
  • Een pandrecht op de aandelen van de projectonderneming Toparinavi Real Estate Sàrl
  • Een professionele betalingsgarantie of bankgarantie van de aandeelhouders van Toparinavi Real Estate Sàrl
• Een ideal gelegen project van kleine omvang waarvan het concept, de timing en de verkoop gemakkelijk beheersbaar zullen zijn.  

DE AANDACHTSPUNTEN VERBONDEN AAN DE PROJECTONTWIKKELAAR, ZIJN PROJECT EN DIT AANBOD

• Dit betreft voor Ecco Nova het eerste vastgoedontwikkelingsproject in Luxemburg. Om die reden heeft Ecco Nova een beroep gedaan op verschillende Luxemburgse dienstverleners op het gebied van juridisch advies en verzekeringen.
• Een verplichting tot vervroegde terugbetaling bij elke vrijval op de hypotheek, naar rato van de verwachte omzet. Echter, als de terugbetaling plaatsvindt in de eerste 12 maanden, zijn de interesten verschuldigd over het totale geleende bedrag. 

ANALYSE

Wij raden u aan alleen bedragen uit te lenen die een deel van uw beschikbare spaargeld vormen en uw risico te minimaliseren door uw leningen zoveel mogelijk te spreiden.

De gedetailleerde risico's zijn beschikbaar in de informatienota, te downloaden op deze pagina.

We analyseren de belangrijkste technische en financiële criteria. Elk criterium krijgt een score van 1 tot 5 die wordt gewogen op basis van zijn belang. Ons analysekader legt uit hoe we ze hebben geëvalueerd. Tot slot bepalen we een “risicoscore” die kan variëren van 1 (zeer laag risico) tot 5 (zeer hoog risico).

Beschrijving van de belangrijkste risico's die eigen zijn aan de betrokken aanbieding en hun potentiële effect op de uitgevende instelling, de eventuele garant, het onderliggende actief en de investeerders.

1. Risico's verbonden aan de uitgevende instelling ECCO NOVA FINANCE

• Risico van het niet verkrijgen van gehele of gedeeltelijke terugbetaling van het aan ECCO NOVA FINANCE geleende kapitaal en/of contractuele rente in geval van wanbetaling door de Projectontwikkelaar
• Risico van geheel of gedeeltelijk kapitaalverlies door de insolventie van ECCO NOVA FINANCE

2. Risico's verbonden aan de aangeboden beleggingsinstrumenten, en specifiek voor het betreffende aanbod

• Specifieke risico's verbonden aan TOPARINAVI REAL ESTATE
  • Risico's verbonden aan de stijging van de bouwkosten in de vastgoedsector
  • Bouwrisico's
  • Risico's verbonden aan de situatie van de Luxemburgse residentiële vastgoedmarkt
  • Risico’s verbonden aan betrokken partijen
  • Verzekeringen en onverzekerde risico's
  • Risico verbonden aan de toekomstige schuldenlast van TOPARINAVI REAL ESTATE
• Belangrijkste risico's die eigen zijn aan het aangeboden beleggingsinstrument
  • Bullet lening
  • Optie tot vervroegde aflossing (aangeboden aan de projectontwikkelaar)
  • Vooruitbetalingsverplichting
  • Risico's in verband met het ontbreken van een liquide openbare markt en beperkingen op overdracht
• Deze risico's kunnen de solvabiliteit en liquiditeit van de uitgevende instelling aantasten, waardoor beleggers worden blootgesteld aan de volgende mogelijke effecten:
  • Risico van gedeeltelijk of volledig kapitaalverlies
  • Risico van wanbetaling of uitgestelde rentebetaling
  • Elke stijging van de rentetarieven tijdens de immobilisatieperiode van de geïnvesteerde bedragen kan leiden tot een verlies van kansen

Onze analyse komt uit op risiconiveau 2. De details van deze score zijn te vinden in de bijlage bij deze informatienota.

Modaliteiten

ECCO NOVA FINANCE

Financiering voor dit project vindt plaats via Ecco Nova Finance, het financieringsvehikel van ECCO NOVA. Het is haar rol om leningen te verstrekken aan projectontwikkelaars op basis van de fondsen die zijn opgehaald bij investeerders, die zelf bepalen welke projectontwikkelaar ze willen financieren. Het rendement op hun investering is uitsluitend overeenkomstig het rendement dat de projectontwikkelaar biedt uit hoofde van de lening die door het vehikel wordt verstrekt. Elke lening die aan eenzelfde projectontwikkelaar wordt toegekend, is ondergebracht in een apart compartiment in de activa van Ecco Nova Finance. Ecco Nova Finance staat geen mutualisatie van risico's toe tussen de verschillende leningen die het verstrekt en mag niet worden verward met een collectief beleggingsorganisme zoals een gemeenschappelijk beleggingsfonds of Beleggingsvennootschap met Veranderlijk Kapitaal (BEVEK). Raadpleeg onze FAQ voor meer informatie over Ecco Nova Finance.

TYPE INVESTERING

Het betreft een gestandaardiseerde lening van minimaal € 500 en maximaal € 5.000 met de mogelijkheid tot vervroegde aflossing (aangeboden aan de kredietnemer).

OPTIE & VERPLICHTING TOT VERVROEGDE TERUGBETALING

De Projectontwikkelaar heeft de keuze om de lening geheel of gedeeltelijk terug te betalen. In bepaalde gevallen (zie paragraaf 2.2 van het prospectus) zal de Projectontwikkelaar de lening vervroegd moeten terugbetalen.

ZEKERHE(I)D(EN)

Alle toezeggingen van de projectontwikkelaar aan ECCO NOVA FINANCE worden gegarandeerd door:

1. Een hypothecaire inschrijving in de eerste rang voor een bedrag van € 700.000 in hoofdsom en twee jaar rente, waarvan de wet de rang behoudt tegen de rentevoet bedoeld in artikel 4 voor de te nemen inschrijving, op het onroerend goed gelegen aan de rue Michelshof 14 L-6251 te Scheidgen, waarvan het perceel is ingeschreven in het kadaster onder nummer 632/2819, gemeente Consdorf en toebehorend aan Toparinavi Real Estate, met een waarde van minstens 875.000 EUR en op alle daar op te richten bouwwerken, conform een hypotheekakte die naar vorm en inhoud voldoet voor ECCO NOVA FINANCE (de "Hypotheek").

2. Een pandrecht op vorderingen te sluiten tussen ECCO NOVA FINANCE als pandhoudende schuldeiser en de Projectontwikkelaar als pandgever waarbij de Projectontwikkelaar ten behoeve van ECCO NOVA FINANCE elke mogelijke schuld verpandt ten behoeve van ECCO NOVA FINANCE op grond van de verzekeringsvoorwaarden brandverzekering en alle andere verzekeringspolissen met betrekking tot het (de) gehypothekeerde gebouw(en) en zijn toebehoren, zonder beperking, en dat in vorm en inhoud voldoet voor ECCO NOVA FINANCE (het "Pandrecht op schuldvordering Projectontwikkelaar”

3. Een pandrecht op vorderingen te sluiten tussen ECCO NOVA FINANCE als pandhoudende schuldeiser, de Aandeelhouders als pandgevers en de Projectontwikkelaar als debiteur, waarbij de Aandeelhouders ten behoeve van ECCO NOVA FINANCE alle vorderingen die ten gunste van hen mochten bestaan ​​tegen de Projectontwikkelaar verpanden, en die in vorm en inhoud voldoet voor ECCO NOVA FINANCE (het "pandrecht op schuldvordering aandeelhouders”).

4. Een pandrecht op aandelen van leden te sluiten tussen ECCO NOVA FINANCE als pandhoudende schuldeiser, de Aandeelhouders als pandgevers en de Projectontwikkelaar als vennootschap waarvan de aandelen zijn verpand, waarbij de Aandeelhouders ten behoeve van ECCO NOVA FINANCE alle aandelen en daarop rustende rechten verpanden dat zij in het aandelenkapitaal van de Projectontwikkelaar zouden kunnen houden, in dat in vorm en inhoud voldoet voor ECCO NOVA FINANCE (de "Verpanding op Aandelen").

5. Een professionele betalingsgarantie te sluiten tussen ECCO NOVA FINANCE als begunstigde en elk van Pauline Granget, Arnaud Emmenecker, Cyril Weingarten en Xavier Ktorza als garanten (elk een "Garantiegever"), waarbij elke Garant borg staat ten gunste van ECCO NOVA FINANCE van alle betalingsverplichtingen van de Schuldenaars onder enig Financieel Document met betrekking tot ECCO NOVA FINANCE en/of ECCO NOVA, en die in vorm en inhoud voldoet voor ECCO NOVA FINANCE (de "GPF").

OPSCHORTENDE VOORWAARDE(N)

1. Opschortende voorwaarde gekoppeld aan de drempel voor fondsenwerving:

Indien het volledige bedrag van de Fondsenwerving (zoals gedefinieerd in artikel 2 van de algemene gebruiksvoorwaarden van de ECCO NOVA-website) niet volledig is ingeschreven op 11/02/2022, worden de Investeringen die reeds betaald zijn op de geblokkeerde rekening op naam van TOPARINAVI REAL ESTATE terugbetaald aan de investeerders. Als het bedrag van € 600.000  is opgehaald, wordt de campagne echter verlengd tot 28/02/2022.

2. Opschortende voorwaarde gekoppeld aan het leveren van het bewijs van de totstandkoming van de garanties;

3. Opschortende voorwaarde gekoppeld aan het bewijs van eigen inspanning van de aandeelhouders van TOPARINAVI REAL ESTATE voor een bedrag van 362.000 euro voor de realisatie van het project waarop dit bod betrekking heeft.

ROERENDE VOORHEFFING

Ten aanzien van belastingen is er een roerende voorheffing van toepassing op de te ontvangen rente voor particulieren met een fiscale woonplaats in België. Deze belasting ter hoogte van 30% wordt ingehouden aan de bron en is bevrijdend, hetgeen wil zeggen dat de projectontwikkelaar verantwoordelijk is voor het aangeven en het innen van de belasting. U ontvangt dus het termijnbedrag na aftrek van belasting. 
  
U hoeft derhalve geen actie te ondernemen in het kader van uw belastingaangifte

We herinneren u eraan dat voor rechtspersonen in België geen inhouding aan de bron plaats vindt. Het is aan deze investeerders zelf om hun lening aan te geven. 

Ten slotte worden er twee opties voorgesteld ten aanzien van de investeringen van particulieren wier fiscale woonplaats niet in België gelegen is.  

• Ofwel u kiest voor een voorheffing aan de bron; in dat geval is de belasting gelijk aan de Belgische fiscaal ingezetenen.
• Ofwel u geeft aan zelf verantwoordelijkheid te nemen voor het aangeven van uw leningen in het land van uw fiscale woonplaats. 

DIVERSEN

• Door te investeren via Ecco Nova, sluit u een lening af. U bent dus geen coöperatief lid noch aandeelhouder en u ontvangt geen dividend maar rente. 
• Door op "investeren" te klikken, wordt u uitgenodigd om een ​​investering te simuleren. Nadat u uw persoonlijke gegevens heeft gecontroleerd, kunt u uw investering bevestigen. We sturen u vervolgens per e-mail de betalingsinstructies. Niets ontvangen? Controleert u voor de zekerheid ook even uw ongewenste emails.
• De bankrekening waarop u uw investering betaalt, kan per campagne tot verschillen. We vragen u om hier bedacht op te zijn.
• Voor deze campagne eindigt het rekeningnummer waarop u uw investering betaalt op -9134
• We herinneren u eraan dat u op elk moment uw schuldvorderingen kunt raadplegen door in te loggen op uw Ecco Nova account, sectie “mijn investeringen”. 
• De datum van inschrijving vindt u in de kop van uw schuldvordering.
• Voor de investeringshandeling is de investeerder eenmalige administratiekosten ten bedrage van € 15 inclusief BTW verschuldigd aan Ecco Nova.
• De aflossingstabellen die worden weergegeven op Ecco Nova, maar ook in de informatienota en in de schuldvorderingen, tonen altijd bruto rentebedragen.

De gedetailleerde modaliteiten zijn te raadplegen in de informatienota die te downloaden is op deze pagina.