OPMERKING OVER ECCO NOVA FINANCE

DE PROJECTONTWIKKELAAR

TT IMMO INVEST is een jonge onderneming in vastgoedontwikkeling gelegen in het Waals gewest in de provincie Henegouwen. Het bedrijf werd opgericht in maart 2021 door de heren Thiébaut en Taquet met als doel het ontwikkelen van duurzame residentiële vastgoedprojecten.

De oprichters zijn tevens aandeelhouders van de onderneming en zij zijn elk in bezit van 50% van de aandelen. De handelsnaam komt voort uit de beginletters van de achternamen Taquet en Thiébaut. 

De CV's van de projectontwikkelaars kunnen als volgt worden samengevat : 

	Thiébaut Thierry: Gediplomeerd architect van de Universiteit van Mons-Henegouwen Voormalig manager Matexi Wallonië Oprichter architectenbureau Thiébaut Architectes & Ingénieurs  Bestuurder en aandeelhouder bij TT Immo Invest 41 jaar oud
	Taquet Jean-François:  Industrieel ingenieur in elektromechanica en speciale technieken aan de Haute Ecole Provinciale de Hainaut - Condorcet Oprichter van het bedrijf JF Tech, onderneming gespecialiseerd in elektrische technieken en domotica. Bestuurder en aandeelhouder van TT Immo Invest 48 jaar oud

Thierry Thiebaut heeft tal van projecten uitgevoerd als onderdeel van zijn activiteiten als architect en manager bij Matexi, terwijl Jean-François Taquet meer familiale projecten heeft uitgevoerd met de renovatie en verhuur van in totaal 4 huizen.
 
3 projecten zijn in ontwikkeling binnen de onderneming TT Immo Invest, te weten:

1. Vastgoedproject « Résidence L’industrielle », aan de " toegangspoort " tot Péruwelz.

Project in aanbouw en in verkoop en tevens is het het onderwerp van deze financieringscampagne.

2. Bouw van 5 woningen

Een vrijstaande woning en 2 blokken van elk 2 wooneenheden met 3 gevels aan de Chemin de Vieux-Condé te 7600 Péruwelz. De bouwvergunning is toegekend en het project wordt verkocht onder de Wet Breyne. De eerste woning is inmiddels verkocht.  

3. Bouw 2 woningen

3-gevelwoningen te Blaton. Vastgoedproject in onderzoek.

HET PROJECT

TT Immo Invest doet een beroep op de Ecco-Investeerders teneinde de eigen middelen geinvesteerd in het project "Les résidences l'industrielle" gedeeltelijk te herfinancieren. Het project is gelegen aan de kruising van de rue Neuve Chaussée en de Rue de la résistance, te Péruwelz. 

Het project omvat de sloop van oude industriële gebouwen en commerciële ruimtes die in 2019 werden getroffen door een hevige brand en aanzienlijke waterschade leden. Naar aanleiding van deze incidenten grepen de twee oprichters van het bedrijf TT Immo Invest de kans om een nieuw duurzaam vastgoedcomplex te ontwikkelen bestaande uit:

• Op het gelijkvloers: 
  • 2 commerciële ruimtes (beiden aangekocht door het bank & assurantiekantoor TESSE om op die manier 1 grote oppervlakte te creëren met 4 oplaadpalen voor elektrische voertuigen tegen betaling, te installeren langs het gebouw en voor iedereen toegankelijk.  
  • 3 appartementen met 2 kamers waarvan 1 geschikt voor mensen met beperkte mobiliteit.
  • Gedeelde tuin en 19 parkeerplaatsen op gazonplaten met de mogelijkheid om hier snellaadpalen voor elektrische voertuigen te integreren.  
  • Fietsparkeerplaatsen voor bewoners en bezoekers.
  • 2 beveiligde plaatsen voor lichte bedrijfswagens.
  • 21 kelderbergruimtes
  • 6 regenwaterreservoirs met elk een capaciteit van 10.000 liter
• Op de 1e verdieping
  • 4 appartementen met 2 kamers en 3 appartementen met 3 kamers
• Op de 2e verdieping
  • 2 appartementen met 1 kamer, 3 appartementen met 2 kamers een 2 appartementen met 3 kamers
• Op de 3e verdieping
  • 3 appartementen met 2 kamers waaronder 1 duplex en 1 appartement met 3 kamers

De 21 appartementen beschikken allemaal over comfortabele buitenterrassen en ruime erkers die veel licht in de accommodaties brengen. De platte daken worden begroeid en de tuin aan de achterkant van het gebouw krijgt inheemse bomen. De beoogde EPB voor alle woningen is een EPB A.

Het project beantwoordt aan een van de regionale doelstellingen op het gebied van gebiedsinrichting, aangezien het het mogelijk maakt om het perceel te verdichten dat braakliggend terrein was geworden, met oude gebouwen die gedurende enige tijd geen functie meer hadden, wat leidde tot verpaupering en een risico werd voor de openbare veiligheid.

LIGGING

Het project is bijzonder goed gelegen, aan de "toegangspoort" tot Péruwelz op een strategische as en dichtbij alle voorzieningen. Péruwelz is een stad gelegen in de buurt van de Franse grens, op 30 km van Mons en 22 km van Doornik. 

• Diensten op minder dan 15 minuten loopafstand : 7 winkels, 5 scholen, 9 eetgelegenheden, 3 gezondheidsinstellingen, 5 vrijetijdsbestedingen.
• Diensten op minder dan 15 minuten fietsafstand : 10 winkels, 13 scholen 12 eetgelegenheden 3 gezondheidsinstellingen, 20 vrijetijdsbestedingen

Het station van Péruwelz, is gelegen op 750 meter en is te voet bereikbaar in 9 minuten of in 3 minuten per fiets. Het station bedient de stad Mons (Universiteit) in 30 minuten en de stad Doornik in 12 minuten. 

Projectstatus

Het project is in uitvoering en de werken verlopen conform planning. We hebben een verklaring ontvangen van het architectenbureau die de projectstatus bevestigd, de aanpassingen van de posten voor de bouwfase en de actuele begroting versus de verwachte begroting. We constateren een toename van de kosten van 6%, een toename die wordt beheerst ten opzichte van de begrote kosten. 

Ook de verkoop van het project is op de goede weg en op het moment van lancering van de financieringscampagne op Ecco Nova, telde het project al 13 voorlopige koopcontracten (11 appartementen en 2 commerciele ruimten) voor een totaalbedrag van €  2.324.928,00. 

Begroting en financieringsstructuur

De begroting van het project in uitvoering vertegenwoordigd een geschat totaalbedrag van  €.4.220.000. Het is als volgt verdeeld:

Deze investering zal als volgt worden gefinancierd:

* Uitleg over het geinvesteerde eigen vermogen in het project: het verkrijgen van bankkrediet (ING) was afhankelijk van een eigen inbreng op voorhand van € 577.619,00, de verantwoordingsstukken van uitgaven en betalingsbewijzen zijn ontvangen.

Deze eigen middelen stemmen overeen met de volgende uitgaven:

** TT immo Invest doet een beroep op Ecco Nova voor een bedrag van €400.000 om een deel van de reeds gedane eigen inbreng te herfinancieren. De middelen die in het kader van dit aanbod worden opgehaald, zullen worden gebruikt om de eigen middelen te leveren die nodig zijn om bankleningen te verkrijgen voor andere vastgoedontwikkelingsprojecten.

PLANNING

• 31/05/2017 :Aankoop van het terrein (totaal grondoppervlak conform akte 1.874m2) door het bedrijf TALEBA waarvan Jean-François Taquet zaakvoerder en bestuurder is.
• 09/09/2020 : Toekenning onherroepelijke stedenbouwkundige vergunning door SPW Territoire, Logement, Patrimoine, Energie onder het nummer « 21023586». 
• 01/2021 : Start van de werken met sloopwerkzaamheden (braakliggend terrein) op kosten van het bedrijf TALEBA. 
• 08/03/2021 : Oprichting van de onderneming TT IMMO INVEST met een startkapitaal aan eigen vermogen van 15.000 euro (15.000,00 €) met (100) aandelen. 
• 25/03/2021 : Kredietovereenkomst ING, afdeling Real Estate voor de senior financiering van het project. Het project wordt verkocht onder de Wet Breyne en ING kent voltooiingsgaranties toe.
• 20/04/2021 : Ondertekening van de akte afstand recht van natrekking door de onderneming TALEBA ten gunste van de onderneming TT Immo Invest bij de vaststelling basisakte van de residentie
• 09/2021 : Start verkoop
• 09/2022 : Lancering van de financieringscampagne op Ecco Nova. De verkoop heeft inmiddels al bijna 60% bereikt.
• 05/2023 : Oplevering (schatting) van de eerste eenheden.

Betrokken partijen

• Thierry Thiébaut Architectes & Ingénieurs : Architectenbureau
• Onderneming Michael Homerin : Bouwbedrijf,  5e plaats in het klassement van de Trends Gazelles van Henegouwen in de categorie "Kleine Ondernemingen ".
• TALEBA : onderneming in bezit van het terrein
• ING : Financiële partner (senior) en leverancier voltooiingsgarantie
• BFR Toiture & Habitat : Dakwerken
• JF Tech : Elektriciteit
• Timmerwerken KENAN : Chassis en kozijnen. Meer dan 25 jaar ervaring ten dienste van particulieren en professionals in de regio Charleroi.

FINANCIËLE ANALYSE

TT immo Invest is een jonge onderneming opgericht op 08/03/2021, waarvan het eerste boekjaar sloot op 31/12/2021. De jaarrekening van het eerste boekjaar is gedeponeerd bij de Nationale Bank van Belgie op 29/08/2022. 

ACTIVA 

De activa van de onderneming is hoofdzakelijk samengesteld uit klantvorderingen (voortkomend uit de verkoop van appartementen) en de beschikbare waarden op de bankrekeningen.

PASSIVA 

* De passiva is hoofdzakelijk samengesteld uit lange termijn schulden (senior financiering ING) en BTW schulden. Het eigen vermogen geeft een negatief overgedragen resultaat weer dat overeenkomt met het feit dat de actuelle lasten van de werken hoger zijn dan de vruchten van de verkoop.   

RESULTATENREKENING 

De resultatenrekening van TT immo Invest vertoont een verlies dat overeenstemt met de stand van zaken van de werken en zijn financieringsstructuur; bouwkosten worden in aanmerking genomen als lasten (aankopen van goederen) en het resultaat van verkopen wordt in de omzet verantwoord volgens het verkooptempp (wet Breyne) en debouwaandelenkoers. Gezien de projectaanpak (we kunnen de onderneming in dit stadium beschouwen als een speciaal voor dit project opgerichte projectvennootschap - een SPV) is het normaal dat de resultatenrekening een verlies laat zien tijdens de bouwfase.

DUE DILIGENCE

In het kader van de analyse van deze financieringscampagne zijn de volgende elementen door Ecco Nova geanalyseerd: 

• Aankoopakte terrein en verouderde gebouwen (genoemd: de grond) door de onderneming TALEBA;
• Het onafhankelijke vastgoedexpertiserapport met opgave van de marktwaarde van het project na afloop van de werken bij onderhandse verkoop.
• Akte verzaking recht aan natrekking van de onderneming TALEBA ten gunste van de onderneming TT Immo Invest ; 
• Kredietovereenkomst ING voor de senior financiering;
• Het bewijs van de reeds verkochte 13 eenheden (11 appartementen en 2 commerciele ruimten) 
• Het business plan dat de terugbetalingscapaciteit laat zien van de beoogde leningen;
• Een stand van zaken van de lopende projecten (in uitvoering of in onderzoek) ;  
• De toekenningsbeslissing van de stedenbouwkundige vergunning door de RW en het geheel aan plannen dat ter onderbouwing is ingediend. 
• De boekhoudkundige situatie op minder dan 90 dagen van TT Immo Invest ;

RISICO’S

Beschrijving van de belangrijkste risico’s, specifiek voor de betrokken aanbieding, en hun potentieel effect op de uitgevende instelling, de eventuele garant, eventueel onderliggend instrument en de investeerders.

1. Risico's die specifiek zijn voor de uitgevende instelling ECCO NOVA FINANCE:

• Risico van het niet verkrijgen van volledige of gedeeltelijke terugbetaling van het aan ECCO NOVA FINANCE geleende kapitaal en/of contractuele rente in geval van wanbetaling door TT Immo Invest
• Risico op geheel of gedeeltelijk kapitaalverlies als gevolg van insolventie van ECCO NOVA FINANCE

2. Risico's verbonden aan de aangeboden beleggingsinstrumenten, specifiek voor het betreffende aanbod

• Specifieke risico’s verbonden aan TT Immo Invest
• Risico's verbonden aan de stijging van de bouwkosten in de vastgoedsector
• Bouwrisico's
• Risico's verbonden aan de situatie op de vastgoedmarkt
• Risico's verbonden aan betrokken partijen
• Verzekeringen en onverzekerde risico's
• Risico's verbonden aan andere vastgoedprojecten van TT IMMO INVEST
• Risico verbonden aan de schuldenlast van TT IMMO INVEST
• Belangrijkste risico’s verbonden aan het aangeboden beleggingsinstrument:
• Bullet lening
• Mogelijkheid tot vervroegde terugbetaling
• Afwezigheid van hypotheekgaranties
• Risico’s verbonden aan het ontbreken van een liquide openbare markt en de beperkingen op verkoop
• Rang
• Deze risico’s kunnen de solvabiliteit en de liquiditeit van de uitgever beïnvloeden waardoor de investeerders worden blootgesteld aan de volgende potentiële effecten:
• Risico van gedeeltelijk of volledig verlies van kapitaal
• Risico van wanbetaling of uitgestelde rentebetalingen
• Elke stijging van de rentevoet tijdens de periode waarin de geïnvesteerde fondsen worden vastgehouden kan leiden tot verlies van kansen

Onze analyse resulteert in een risiconiveau 3. De details van deze score zijn te vinden in de bijlage van de Informatienota.

SAMENVATTING

DE STERKE PUNTEN VAN DE PROJECTONTWIKKELAAR, HET PROJECT EN HET AANBOD

• Een ideaal gelegen project aan de entrée van Péruwelz op een strategische as, die de steden Mons (Universiteit) en Doornik gemakkelijk met de trein verbindt.
• Een verkooppercentage (verkoop volgens de wet van Breyne) van bijna 60%.
• Een financieringsaanbod met gezamenlijke en ondeelbare waarborgen van de twee aandeelhouders en bestuurders van de vennootschap.

AANDACHTSPUNTEN GEKOPPELD AAN DE PROJECTONTWIKKELAAR, HUN PROJECT EN HET AANBOD

• De opgehaalde middelen zullen worden gebruikt om het in het gepresenteerde project geïnvesteerde eigen vermogen te herfinancieren. Door deze herfinanciering zal de vennootschap TT immo Invest over eigen vermogen beschikken om andere vastgoedprojecten te ontwikkelen. In dit stadium zijn deze projecten niet door Ecco Nova geanalyseerd.
• De projectontwikkelaar heeft de mogelijkheid om de lening vervroegd af te lossen. De implementatie van deze vervroegde aflossingsclausule zal leiden tot de terugbetaling van hetzelfde bedrag aan de Investeerders. Elke tussentijdse daling van de rentepercentages kan leiden tot gemiste kansen en onbetaalde rente zou gederfde inkomsten vormen.

MODALITEITEN

ECCO NOVA FINANCE

Financiering voor dit project vindt plaats via Ecco Nova Finance, het financieringsvehikel van ECCO NOVA. Het is haar rol om leningen te verstrekken aan projectontwikkelaars op basis van de fondsen die zijn opgehaald bij investeerders, die zelf bepalen welke projectontwikkelaar ze willen financieren. Het rendement op hun investering is uitsluitend overeenkomstig het rendement dat de projectontwikkelaar biedt uit hoofde van de lening die door het vehikel wordt verstrekt. Elke lening die aan eenzelfde projectontwikkelaar wordt toegekend, is ondergebracht in een apart compartiment in de activa van Ecco Nova Finance. Ecco Nova Finance staat geen mutualisatie van risico's toe tussen de verschillende leningen die het verstrekt en mag niet worden verward met een collectief beleggingsorganisme zoals een gemeenschappelijk beleggingsfonds of Beleggingsvennootschap met Veranderlijk Kapitaal (BEVEK). Raadpleeg onze FAQ voor meer informatie over Ecco Nova Finance.

TYPE INVESTERING

Het betreft een gestandaardiseerde lening van minimaal € 500 en maximaal € 3.000 met optie tot vervroegde terugbetaling.

MOGELIJKHEID TOT VERVROEGDE TERUGBETALING

De projectontwikkelaar beschikt over de optie om de lening geheel of gedeeltelijk vroegtijdig terug te betalen. De gedetailleerde modaliteiten zijn te raadplegen in de Informatienota.

ZEKERHEDEN

De aangeboden beleggingsinstrumenten worden niet gedekt door een hypotheekgarantie. Wel is de projectontwikkelaar de volgende verbintenissen aangegaan:

• De hoofdelijke en ondeelbare borgstelling van de heer TAQUET van minimaal € 350.000 en maximaal € 400.000 te vermeerderen met interesten en kosten, volgens afzonderlijke akte, waarbij het bedrag van de garantieverplichting gelijk is aan die van de Fondsenwerving, dit bedrag wordt bepaald aan het einde van de inschrijvingsperiode.
• De hoofdelijke en ondeelbare borgstelling van de heer THIÉBAUT van minimaal € 350.000 en maximaal € 400.000 te vermeerderen met interesten en kosten,volgens afzonderlijke akte, waarbij het bedrag van de garantieverplichting gelijk is aan die van de Fondsenwerving, dit bedrag wordt bepaald aan het einde van de inschrijvingsperiode.

RANG

Terugbetaling van de door Ecco Nova Finance verstrekte lening heeft voorrang op de terugbetaling van voorschotten op de lopende rekening van de venoot of enige andere lening van de aandeelhouders. Voorschotten en andere schulden kunnen daarom pas aan de aandeelhouders worden terugbetaald als de lening volledig is afgelost.

OPSCHORTENDE VOORWAARDEN

1. Opschortende voorwaarde gekoppeld aan de drempel voor fondsenwerving:

Indien het volledige bedrag van de Fondsenwerving (zoals gedefinieerd in artikel 2 van de algemene gebruiksvoorwaarden van de ECCO NOVA website) niet volledig is ingeschreven op 23/09/2022, zullen de investeringen die reeds betaald zijn op de geblokkeerde rekening op naam van TT immo Invest worden terugbetaald aan de investeerders. Als echter het bedrag van € 350.000 is opgehaald, wordt de actie verlengd tot 30/09/2022.

2. Ondertekening van de borgovereenkomsten

De heer Jean-François Taquet en de heer Thierry Thiebaut hebben zich ertoe verbonden om elk voor 30/09/2022 afzonderlijk een HOOFDELIJKE EN ONDEELBARE BORGSTEKLLING te ondertekenen.

De fondsen zullen ter beschikking worden gesteld aan TT Immo Invest indien aan alle opschortende voorwaarden is voldaan binnen de termijn, uiterlijk op 01/10/2022. Anders worden de investeringen en de administratiekosten die reeds gestort zijn op de geblokkeerde rekening op naam van TT immo Invest terugbetaald aan de investeerders.

ROERENDE VOORHEFFING

Ten aanzien van belastingen is er een roerende voorheffing van toepassing op de te ontvangen rente voor particulieren met een fiscale woonplaats in België. Deze belasting ter hoogte van 30% wordt ingehouden aan de bron en is bevrijdend, hetgeen wil zeggen dat de projectontwikkelaar verantwoordelijk is voor het aangeven en het innen van de belasting. U ontvangt dus het termijnbedrag na aftrek van belasting. 

U hoeft derhalve geen actie te ondernemen in het kader van uw belastingaangifte

We herinneren u eraan dat voor rechtspersonen in België geen inhouding aan de bron plaats vindt. Het is aan deze investeerders zelf om hun lening aan te geven. 

Ten slotte worden er twee opties voorgesteld ten aanzien van de investeringen van particulieren wier fiscale woonplaats niet in België gelegen is.

• Ofwel u kiest voor een voorheffing aan de bron; in dat geval is de belasting gelijk aan de Belgische fiscaal ingezetenen.
• Ofwel u geeft aan zelf verantwoordelijkheid te nemen voor het aangeven van uw leningen in het land van uw fiscale woonplaats. 

DIVERSEN

• Door te investeren via Ecco Nova, sluit u een lening af. U bent dus geen coöperatief lid noch aandeelhouder en u ontvangt geen dividend maar interest.
• Door op "investeren" te klikken, wordt u uitgenodigd om een ​​investering te simuleren. Nadat u uw persoonlijke gegevens heeft gecontroleerd, kunt u uw investering bevestigen. We sturen u vervolgens per e-mail de betalingsinstructies. Niets ontvangen? Controleert u voor de zekerheid ook even uw ongewenste emails.
• De bankrekening waarop u uw investering betaalt, kan per campagne tot verschillen. We vragen u om hier bedacht op te zijn.
• Voor deze campagne eindigt het rekeningnummer waarop u uw investering betaalt op -8606.
• We herinneren u eraan dat u op elk moment uw schuldvorderingen kunt raadplegen door in te loggen op uw Ecco Nova account, sectie “mijn investeringen”. 
• De datum van inschrijving vindt u in de kop van uw schuldvordering.
• Voor de investeringshandeling is de investeerder eenmalige administratiekosten ten bedrage van € 15 inclusief BTW verschuldigd aan Ecco Nova.
• De aflossingstabellen die worden weergegeven op Ecco Nova, maar ook in de informatienota en in de schuldvorderingen, tonen altijd bruto interestbedragen.

De gedetailleerde modaliteiten zijn te raadplegen in de informatienota die te downloaden is op deze pagina.