OFFRE AVEC SÛRETÉS RÉELLES

LE PORTEUR DE PROJET

Life Tree Group est un groupe flamand à capitaux familiaux jouissant de plus de 30 ans d'expérience dans le domaine de l’immobilier.

Par le biais de Life Tree Properties, le groupe développe des projets immobiliers résidentiels neufs, des immeubles commerciaux et de bureaux. Le groupe compte plusieurs grands projets à son actif dont les plus remarquables sont le Diamond Buidling à Gand (17.000 m2 d'espaces de bureaux) et la résidence Parktoren à Anvers (355 unités).

Par le biais de Life Tree Estate, le groupe dispose de son propre portefeuille diversifié de biens immobiliers loués aux Pays-Bas et à l'étranger. Life Tree Estate recherche principalement des biens immobiliers dans des emplacements de qualité avec un potentiel de valeur ajoutée à long terme. Via ce lien, vous pouvez trouver un aperçu des biens détenus par Life Tree Estate.

Ecco Nova et Life Tree Group ont récemment collaboré pour le financement partiel du projet « Park Eksel » dont les détails sont à retrouver sur la page de campagne.

MANAGEMENT

L'équipe managériale de Life Tree Group est dirigée par Hendrik Danneels, entouré de plusieurs profils aux compétences diverses et variées. Vous trouverez ci-dessous un aperçu de la direction de l’entreprise.

Hendrik Danneels 

Hendrik Danneels est actif dans le secteur immobilier depuis plus de 30 ans et a déjà réalisé un vaste portefeuille de projets immobiliers au sein des entreprises dans lesquelles il est actif. Hendrik est le fondateur et administrateur de Life Tree Group.

Stephanie Danneels

Stephanie Danneels siège au conseil d'administration de Life Tree Group depuis 2019. Elle a suivi une formation en gestion des PME et en immobilier à HoGent. Stephanie a acquis de l'expérience en tant que stagiaire auprès de la société Lordale à Londres et a effectué un stage en tant qu'agent immobilier.

Marie Danneels 

Marie Danneels est active au sein du conseil d'administration de Life Tree Group depuis 2022. Marie a étudié la gestion et l'immobilier à HoGent. Elle a acquis sa première expérience en tant que stagiaire chez Roebuck Asset Management à Londres et a effectué un stage dans la gestion de propriétés.

ORGANIGRAMME

• Life Tree Group est le nom commercial d'un groupe composé de diverses sociétés. Une partie de l'organigramme est présentée ci-dessus.
• Mylecke SA est la société holding dont l'activité est la détention d'actions de sociétés (injection de capital) et l'octroi de prêts (créances). Mylecke SA est la société détentrice des participations dans diverses sociétés actives dans le secteur immobilier et le secteur financier. Dans le secteur immobilier, nous voyons 3 sociétés dont Mylecke détient la majorité des actions : Danro, Life Tree Estate et Life Tree Estate Pays-Bas. Outre les actions du secteur immobilier, les actifs financiers de Mylecke NV consistent en des participations dans des sociétés actives dans le secteur financier.
• De Vier Heren SA est la société patrimoniale de Hendrick Danneels. L'entreprise possède plusieurs parcelles boisées (forets) dans les Ardennes belges.

PORTEFEUILLE FONCIER

De Vier Heren SA est la société patrimoniale de l'entrepreneur Hendrik Danneels derrière le groupe flamand « Life Tree Group ». La stratégie de diversification du groupe consiste à développer un portefeuille de massifs forestiers en Ardenne. Au moment de la rédaction de la note descriptive relative à cette campagne de financement, le portefeuille actuel comprend 66 hectares 85 ares 39 centiare de massifs forestiers situés dans les Ardennes belges. Ces forêts sont majoritairement constituées de résineux (environ 80%), le solde (20%) étant constitué d'un mélange de feuillus et de conifères.

Investir dans des massifs forestiers comporte plusieurs avantages :

1. Les zones forestières jouent un rôle crucial dans la réduction du carbone, contribuant à lutter contre le changement climatique. En investissant dans des forets, la société De Vier Heren entend contribuer à la conservation de la biodiversité et à la protection de la nature. L'entreprise entreprend les efforts nécessaires pour obtenir la certification PEFC attestant de la gestion durable de ses forêts.
2. La possibilité de développer des produits en bois de manière durable. Les forêts gérées de manière durable peuvent fournir une source renouvelable de bois, qui peut être récoltée (prelevée) de manière durable à diverses fins. En tant que promoteur immobilier, Life Tree Estate peut ainsi développer des projets à construction en CLT (bois lamellé-croisé) comme le Park Eksel et contribuer à une économie circulaire en maitrisant la chaîne d’approvisionnement.
3. Les forêts bien gérées peuvent prendre de la valeur au fil du temps à mesure que la demande de bois durable et de conservation de la nature augmente. Cela peut potentiellement conduire à une appréciation du capital et à un retour sur investissement plus élevé.
4. Life Tree Group le groupe diversifie ainsi son portefeuille d'investissement, limitant le risque par une diversification entre différentes classes d'actifs. Les forêts se sont avérées résilientes pendant les ralentissements économiques et peuvent fournir des rendements à long terme.

LOCALISATION DU PORTEFEUILLE

Les terrains faisant partie du portefeuille foncier de De Vier Heren SA sont situés à trois endroits différents dans les Ardennes. Le tableau ci-dessous donne un aperçu du type de sol et des surfaces aux différents endroits.

CERTIFICATION PEFC

PEFC a développé une certification internationalement reconnue qui garantit de manière transparente l'origine durable des produits en bois ou en papier. Pour garantir une origine durable, PEFC s'appuie sur deux types de mécanismes : la certification de la gestion durable des forêts et la certification des entreprises de transformation du bois, dans le but d'assurer la traçabilité de la matière depuis la forêt jusqu'au produit final.

Image issues de la page "nos principes" disponible via ce lien

Le certificat forestier PEFC garantit une gestion durable des forêts. De cette façon, nous pouvons profiter des nombreux produits que les forêts nous offrent aujourd'hui, tout en préservant ces forêts pour les générations futures. PEFC œuvre pour un équilibre écologique, économique et social des forêts.

Image issues de la page "nos principes" disponible via ce lien

En tant que propriétaire de forêts ardennaises, la société De Vier Heren s'est engagée, à la demande de Ecco Nova, à obtenir le certificat forestier PEFC. Avant de lancer la campagne sur la plateforme Ecco Nova, l'équipe De Vier Heren a entamé le processus d'obtention du certificat.

Un certificat PEFC offre plusieurs avantages environnementaux, sociaux et économiques :

AVANTAGES ENVIRONNEMENTAUX

L'obtention et le maintien d'un certificat PEFC nécessitent le respect de normes environnementales strictes, notamment la préservation de la biodiversité, la protection des ressources en eau et la réduction de l'impact environnemental. Les zones forestières d'importance écologique sont protégées et l'utilisation des forêts à des fins agricoles est interdite.

AVANTAGES SOCIAUX

PEFC favorise une gestion forestière socialement responsable. PEFC contribue à l'emploi local, promeut des conditions de travail sûres et équitables, écoute la voix des communautés et protège les droits des travailleurs forestiers. De plus, une forêt est un lieu de détente et une source de bien-être.

AVANTAGES ÉCONOMIQUES

Le certificat PEFC permet à un opérateur de démontrer la durabilité de la source de bois. Les produits issus de forêts gérées durablement répondent à la demande croissante des consommateurs. La gestion durable des forêts assure un équilibre entre l'exploitation et la croissance. Les différents processus sont audités annuellement, afin de lutter contre l'exploitation forestière illégale. De cette façon, un propriétaire et exploitant forestier crée également de la valeur ajoutée et une source d'emplois locaux

Découvrez dans cette vidéo plus d'informations sur le certificat PEFC

Les extraits à partir de 1:58 minutes ne concernent que le marché français et pas belge.

Les promoteurs immobiliers sont également en mesure de construire durablement sur la base d'une gestion durable des forêts. Le label PEFC atteste que le bois provient de forêts gérées durablement. De cette manière, un développeur de projet peut démontrer aux clients, partenaires et parties prenantes qu'il s'engage en faveur de la durabilité. Cela donne aux parties prenantes un aperçu de l'origine du bois.

BUDGET & FINANCEMENT

Le portefeuille foncier représente un investissement total de 5.176.764 € dont les différents centres de couts sont détaillés ci-dessous :

Ces acquisitions et frais liés ont été financées par les sources suivantes :

 *Les fonds propres comprennent les ressources qui ont été mises à disposition par Life Tree Group pour l'achat des terrains. Le groupe et les dirigeants de De Vier Heren ont déjà investi près de 3.000.000 €.

**En 2022, la société a obtenu un prêt de BEOBANK d'un montant de 2.300.000 € pour le financement partiel de près de 30 hectares de terrain et d'une maison à Villance.

Aujourd’hui, la société De Vier Heren fait appel aux Ecco-investisseurs afin de refinancer partiellement les fonds propres investis pour les massifs forestiers déjà acquis, rembourser un prêt ING (316.250 €) et poursuivre la croissance du portefeuille.

Les fonds levés auprès des investisseurs seront mis à la disposition de De Vier Heren à concurrence d’un montant maximum de 85% de la valeur expertisée des terrains donnés en garantie par le porteur de projet. Le solde sera libéré à hauteur d’un montant maximum de 85% de la valeur d'expertise des futures parcelles qui seront acquises et qui seront données en garantie au moyen d'une augmentation du mandat hypothécaire.

Veuillez consulter la note d'information pour plus de détails.

ÉTATS FINANCIERS

DE VIER HEREN

Les tableaux ci-dessous donnent un aperçu du bilan (actif & passif) et du compte de résultat de la société De Vier Heren NV selon la situation comptable récente au 30/06/2023.

L’actif est composé à 94% d'immobilisations corporelles : Il s'agit des terrains et de la maison appartenant à l'entreprise.

Comptablement, l’entreprise présente des fonds propres négatifs (223.049) € compensés par des prêts intra-groupe au sein de Life Tree Group et un prêt actionnaire pour un total s’élèvant à 3.266.001 €. Les fonds propres recalculés de De Vier Heren s'élèvent ainsi à 3.042.952 € au 30/06/2023. Le ratio de solvabilité prenant en compte les fonds propres recalculés est de 52% au 30/06/2023.

La projection d'Ecco Nova reflète la situation comptable Post-campagne de financement. Du fait du remboursement partiel des fonds propres (prêts de Life Tree Group), nous observons un glissement des dettes Intercompany vers les dettes à long terme qui s'élèveront à 3.800.000 €. Sur la base de cette projection, le ratio de solvabilité prenant en compte les fonds propres recalculés sera égal à 32 %.

Dans le compte de résultats intermédiaire au 30/06/2023, De Vier Heren SA a enregistré une perte de 124.607,95 €. Au cours des exercises précédents, la société a réalisé des chiffres d'affaires sur la base des management fees des projets au sein du groupe et des revenus locatifs de ses immobilisations corporelles. Ces revenus ne sont que partiellement repris dans le compte de résultat intermédiaire. 

MYLECKE

Mylecke SA est la société holding de Life Tree Group dont l'activité consiste à détenir des participations dans des sociétés (injection de capital) et octroyer de prêts (créances). Mylecke SA agit ici en tant que codébiteur solidaire et indivisible en garantie des engagements de l’emprunteur.  

Les tableaux ci-dessous donnent un aperçu du bilan (actif & passif) et du compte de résultat de la société Mylecke  au 30/06/2023.

Avec des fonds propres de 71.865.690 €, le ratio de solvabilité de la holding s'élève à 51% selon la situation comptable au 30/06/2023.

Étant donné que l'activité principale de la société holding Mylecke SA consiste à détenir des actions de sociétés (apports de capital) et à octroyer des prêts (créances), le revenu de la société holding, indépendamment des intérêts financiers ou des dividendes, n'est pas cyclique et dépend de la revente d'éventuelles participations et l’achèvement de projets immobiliers.

RAISON DE LA LEVÉE DE FONDS

Les fonds levés dans le cadre de cette offre permettront à De Vier Heren de refinancer partiellement les efforts propres investis pour les massifs forestiers déjà acquis et poursuivre la croissance de son portefeuille. 

OFFRE DE FINANCEMENT ET SÛRETÉS

De Vier Heren SA fait appel aux Ecco-investisseurs afin de refinancer partiellement les fonds propres investis pour les massifs forestiers déjà acquis et poursuivre la croissance du portefeuille pour un maximum de 1.500.000 €.

Les fonds levés dans le cadre de cette campagne seront prêtés à De Vier Heren SA selon le schéma ci-dessous :

La durée du prêt accordé à De Vier Heren est de 60 mois à compter du 15/11/2023. Le prêt est remboursé à la fin du terme, selon le type de remboursement bullet.

Le taux d'intérêt brut (c'est-à-dire avant déduction du précompte mobilier le cas échéant) du prêt est de 8,50 % l'an.

ANALYSE D'ECCO NOVA

Dans le cadre de l'analyse de cette campagne de financement, la société De Vier Heren SA a fourni à Ecco Nova une série de documents énumérés ci-dessous. Dans le but de rédiger la présente note, une revue limitée de ces documents et des séances de questions/réponses ont été organisées avec le client, sur place et par vidéo-conférence.

Liste des documents reçus :

• La preuve du démarrage du processus de certificattion PEFC pour la gestion durable de forêts appartenant à la société De Vier Heren SA.
• Une copie des actes d'achat des terrains
• L’attestation d'adhésion à la Société Royale Forestière Belge (SRFB)
• Une situation comptable récente de la société De Vier Heren SA et de la holding Mylecke SA.
• La situation comptable des trois derniers exercices clôturés au 31/03 de la société De Vier Heren SA.
• Les lettres de crédits bancaires obtenus par De Vier Heren SA pour l'achat de terrains forestiers par les banques ING et BEOBANK.
• Des images des massifs forestiers.

RISQUES

Description des principaux risques, spécifiques à l’offre concernée, et de leur effet potentiel sur l’émetteur, l’éventuel garant, le sous-jacent et les investisseurs.

• Risques propres à l’émetteur ECCO NOVA FINANCE:
  • Risque de ne pas obtenir le remboursement intégral ou partiel des capitaux prêtés à ECCO NOVA FINANCE et/ou des intérêts contractuels en cas de défaillance du porteur de projet.
  • Risque de perte totale ou partielle du capital en raison de l’insolvabilité d’ECCO NOVA FINANCE
• Risques liés aux instruments de placement offerts, spécifiques à l’offre concernée
  • Risques spécifiques liés à De Vier Heren SA
    • Risques liés au refinancement du prêt
    • Risques liés à la dépréciation des parcelles
    • Risques liés à une baisse des revenus locatifs.
  • Risques principaux propres à l’instrument de placement offert
    • Prêt Bullet
    • Faculté de remboursement anticipé
    • Obligation de remboursement anticipé
    • Risques liés à l’absence d’un marché public liquide et aux limitations en matière de cession
  • Ces risques peuvent affecter la solvabilité et la liquidité de l’émetteur ce qui expose les investisseurs aux effets potentiels suivants :
    • Risque de perte partielle ou totale de capital
    • Risque de retard de remboursement du capital
    • Risque de défaut ou de différé de paiement des intérêts
    • Toute hausse des taux d’intérêts pendant la durée d’immobilisation des sommes investies peut entrainer une perte d’opportunité

Notre analyse conclut à un niveau de risque 2. Les détails de ce scoring se trouvent en annexe de cette note d’information.

SYNTHÈSE

LES POINTS FORTS DU PORTEUR DE PROJET, LE PROJET ET CETTE OFFRE

• La société De Vier Heren SA est en cours d’obtention de la certification PEFC qui confirme que la forêt est gérée de manière durable selon les normes PEFC. Le certificat PEFC est un label international et transparent qui promeut l'équilibre écologique, économique et social des forêts.
• L’acquisition de massifs forestiers permet à Life Tree Group de poursuivre la diversification et la croissance de son portefeuille foncier. Life Tree Group possède déjà un portefeuille diversifié de biens immobiliers loués aux Pays-Bas et à l'étranger.
• Une offre de prêt assortie de sûretés dont :
  • Une hypothèque en premier rang sur un ensemble de massifs forestiers détenus par De Vier Heren SA.
  • Mylecke SA, la société faîtière de Life Tree Group, est codébiteur solidaire et indivisible du montant du prêt. Au 31/12/2022, la holding dispose de fonds propres de plus de 72 millions d'euros, résultant en un ratio de solvabilité supérieur à 50%.
  • La caution personnelle de Hendrik Danneels pour le montant du prêt.

LES POINTS D’ATTENTION DU PORTEUR DE PROJET, DE SON PROJET ET DE L’OFFRE

• Le porteur de projets dispose de la faculté de rembourser anticipativement le prêt.
• Le Porteur de projet est tenu de rembourser le prêt anticipativement si les garanties fournies sont libérées après la vente du terrain et si l'entreprise n'obtient pas ou ne maintient pas la certification PEFC pendant toute la durée du prêt.
• Le porteur de projet devra compter sur une autre source de financement (refinancement) afin de rembourser le capital emprunté auprès de BEOBANK et ECCO NOVA FINANCE.

DETAILS

TYPE D’INVESTISSEMENT

Il s'agit d'un prêt standardisé de minimum 1.000 € et de maximum 500.000 € avec faculté de remboursement anticipé.

FACULTÉ & OBLIGATION DE REMBOURSEMENT ANTICIPÉ

De Vier Heren dispose de la faculté de rembourser anticipativement totalement ou partiellement le prêt.

De Vier Heren s'engage par ailleurs à rembourser partiellement ou totalement le capital de manière anticipée lorsque: 

• Les garanties consitiuées sont libérées après la vente des parcelles. 
• La certification PEFC n'est pas obtenue après une période de 12 mois ou si la certification n'est pas maintenue pendant la durée du prêt. 

Consultez la note d’information pour en connaitre les détails.

SÛRETÉS

Afin de respecter tous ses engagements envers Ecco Nova Finance, De Vier Heren SA octroie à Ecco Nova Finance les sûretés suivantes : 

1. Une inscription hypothécaire en premier rang pour un montant de 25.000 € en principal sur les parcelles compris dans « Annexe II – Parcelles avec sûreté hypothécaire ».
2. Un mandat hypothécaire en premier rang à concurrence d’un montant compris entre 975.000 € et 1.475.000 € en principal, 15.000 € d’accessoires et cinq ans d’intérêts sur les parcelles compris dans « Annexe II – Parcelles avec sûreté hypothécaire ». Le montant de l’engagement de garantie est égal à celui de la levée de fonds. Ce montant est déterminé à l’issue de la Période de souscription.
3. La caution solidaire et indivisible de Monsieur Hendrik Danneels à concurrence de 1.000.000 € minimum et 1.500.000 € maximum en principal à majorer des intérêts et des frais, le montant de l’engagement de cautionnement en principal étant égal à celui de la Levée de fonds, ce montant étant déterminé à l’issue de la Période de souscription.
4. L’engagement de Mylecke SA en tant que codébiteur solidaire et indivisible, en garantie des sommes dues à ECCO NOVA FINANCE par le Porteur de projets. A cet égard, il est expressément convenu entre les Parties que Mylecke SA s’engage vis-à-vis d’ECCO NOVA FINANCE en qualité de codébiteur solidaire, à titre de garantie (caution solidaire), pour les engagements pris par le Porteur de projets vis-à-vis d’ECCO NOVA FINANCE.

CONDITIONS SUSPENSIVES

Condition suspensive liée au seuil de réussite de la levée de fonds:

Si la totalité du montant de la Levée de fonds (telle que définie à l'article 2 des conditions générales d'utilisation du site ECCO NOVA) n’a pas intégralement été souscrite le 11/10/2023 à 23h59, les Investissements déjà versés sur le compte bloqué au nom de De Vier Heren seront remboursés aux investisseurs. Cependant, si la somme de 1.000.000 € a été réunie, la campagne sera prolongée jusqu’au 01/11/2023 à 23h59.

En outre, les fonds levés seront mis à disposition selon les conditions suivantes :

1. Les fonds seront mis à disposition du Porteur de projet à hauteur de 85% de la valeur estimée des terrains mis en garantie (Article 1.1). Le solde sera mis à disposition du Porteur de projet à hauteur de 85% de la valeur estimée des futurs terrains à acquérir qui seront donnés en garantie par le biais d’une augmentation du mandat hypothécaire. La valeur d’expertise est celle déterminée par M. Yves Lange du bureau d’expert Comptoir Foncier.

2. Il est expressément convenu entre ECCO NOVA FINANCE et De Vier Heren que la remise des fonds prêtés au Porteur de projets par ECCO NOVA FINANCE est soumise à la condition suspensive de la constitution, par le Porteur de projets, de l’ensemble des suretés visées à l’article 1.1 de la présente Note d’information au plus tard le 30/11/2023. A défaut, ECCO NOVA FINANCE pourra soit accorder une prolongation du délai susvisé pour la constitutions de l’ensemble des sûretés susdites, soit considérer que son obligation de verser les fonds au Porteur de projets est nulle et non avenue et rembourser les Investisseurs.

PRÉCOMPTE MOBILIER

Le précompte mobilier s'applique sur les intérêts perçus pour les prêts réalisés par des personnes physiques dont la résidence fiscale est en Belgique. Cette taxe, à l’heure actuelle de 30 %, est prélevée à la source et est libératoire, cela signifie que le porteur de projet se charge de déclarer et prélever la taxe. Vous recevez donc le montant de l'échéance nette d'impôt.

Par défaut, vous n'avez donc aucune démarche à réaliser dans le cadre de votre déclaration d'impôt.

Pour les personnes morales en Belgique, aucun prélèvement à la source n'est organisé. Il incombe à ces investisseurs de déclarer leurs prêts. 

Enfin, pour les personnes physiques qui n'ont pas leur résidence fiscale en Belgique, deux options vous sont proposées lors de votre investissement.

• Soit vous choisissez un prélèvement à la source, dans ce cas la fiscalité est similaire à celle des résidents fiscaux Belges
• Soit vous déclarez prendre la responsabilité de déclarer vos prêts là où se trouve votre résidence fiscale. 

DIVERS

• En investissant sur Ecco Nova, vous réalisez un prêt. Vous n'êtes donc pas coopérateur ou actionnaire et ne percevez pas de dividendes, mais des intérêts.
• En cliquant sur "investissez", vous êtes invités à simuler un investissement. Après avoir vérifié vos données personnelles, vous pouvez confirmer votre investissement. Vous pouvez également prévisualiser votre titre de créance et consulter les instructions de paiement au terme de votre processus d’investissement, nous vous envoyons également ces instructions par e-mail. Nous vous invitons à vérifier vos courriers indésirables.
• Tant que votre investissement n'est pas payé, vous pouvez consulter à tout moment les instructions de paiement relatives de celui-ci via l'onglet "portefeuille" de votre compte.
• Le compte en banque sur lequel vous devez payer votre investissement peut changer d'une campagne à l'autre. Nous vous invitons à y prêter attention. 
• Pour cette campagne, le compte sur lequel verser votre investissement se termine par -8736.
• Vous pouvez à tout moment consulter l'ensemble de vos prêts via l'onglet "portefeuille" de votre compte. Votre prêt est également intégré dans le résumé de votre investissement dans l'onglet "Tableau de bord" de votre compte.
• La date de souscription se trouve dans l'en-tête de votre titre de créance.
• Les frais administratifs sont offerts jusqu'au 01 septembre 2023 à midi, ensuite, des frais administratifs s'élevant à 15 euros TVA comprise sont dûs à Ecco Nova par le PRÊTEUR pour cette opération. Ecco Nova se réserve le droit d'offrir les frais administratifs. 
• Les tableaux d'amortissements affichés sur Ecco Nova, mais aussi dans la note d'information, dans votre compte et dans les titres de créance affichent toujours des montants d'intérêts bruts. 
• Vous pouvez consulter l'échéancier de chaque campagne, sans télécharger votre titre de créance en cliquant sur le bouton "ouvrir le tableau" via l'onglet "portefeuille" de votre compte.
• Si la campagne a dépassé son seuil de réussite au plus tard à la date de clôture de l'offre (y compris en cas de prolongation prévue dans la note d'information), la campagne peut être réouverte après sa clôture si des investisseurs annulent leurs investissements durant la période de rétractation prévue dans nos conditions générales d'utilisation.

Les modalités détaillées sont disponibles dans la note d'information à télécharger sur cette page.