Ludovic Pimpurniaux
- 45 ans
- Domicilié à Gérompont (Ramillies)
- Administrateur Promotis depuis 12 ans
- Ancien Partner Manager & Key Account au sein de l’entreprise Odoo
- Master spécialisé en Business & Company Management à l’Université d’Auvergne
En conformité avec le règlement (UE) 2020/1503, nous vous invitons à actualiser votre compte pour continuer à investir.
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PROMOTIS est une société de promotion immobilière fondée en 2011 par Ludovic Pimpurniaux et basée à Ramillies dans le Brabant Wallon. PROMOTIS se distingue par la réalisation de logements bénéficiant de finitions soignées. Chaque logement fait l’objet d’une vraie recherche d’agencement intérieur, garantissant à la fois confort mais aussi pratique et ergonomie.
PROMOTIS assure le développement de permis, la maîtrise d’ouvrage, la gestion et la commercialisation des projets, tandis que la construction est sous-traitée à des entrepreneurs locaux. Promotis développe principalement des projets résidentiels de type immeuble à appartement, et projet d’habitat groupé de maisons.
En 2020, Promotis a fait appel aux Ecco-investisseurs pour financer partiellement le projet « Les Eperviers » à Forville. Lors de cette campagne, 250.000 € ont été levés grâce à la souscription de 85 investisseurs. Le projet est finalisé et les Ecco-investisseurs ont été remboursés au terme du prêt, soit en 06/2022.
La résidence « Les Eperviers », un projet de 17 appartements financé partiellement en 2020 sur Ecco Nova.
Promotis est une société expérimentée. Parmi ses références on peut citer:
Année |
Projet |
# Unités |
Lieu |
Statut |
---|---|---|---|---|
2014 |
Stud |
1 maison |
Andenne |
100 % vendu & livré |
2015 |
Sarts |
2 maisons |
Andenne |
100 % vendu & livré |
2017 |
Velaine |
4 maisons |
Andenne |
100 % vendu & livré |
2019 |
Margaux |
8 appartements |
Andenne |
100 % vendu & livré |
2022 |
Les Eperviers |
17 appartements |
Forville |
100 % vendu & livré |
2024 |
Foris Villa (Relatif à cette offre) |
15 appartements & commerces |
Forville |
50% vendu |
2025 |
Artémis (Relatif à cette offre) |
18 appartements |
Leuze |
Permis reçu / Démarrage 2024 |
2026 |
Séressia |
24 appartements |
Petit-Warêt |
Permis reçu / Démarrage 2024 |
Promotis est une société dirigée par son fondateur, Ludovic Pimpurniaux, actif dans l’immobilier et la gestion de projet depuis de nombreuses années.
Ludovic Pimpurniaux
Promotis est une société fondée en 2011 par Ludovic Pimpurniaux, l’unique fondateur et actionnaire de l’entreprise :
Le projet Foris Villa consiste à démolir une ancienne maison et 2 hangars pour ensuite reconstruire un immeuble résidentiel composé de 15 appartements, 2 espaces commerciaux et un cabinet pour professions libérales.
Le projet répond aux dernières exigences en matière de performances énergétiques. Promotis s’efforcera de construire la nouvelle résidence selon les normes Q-ZEN (Quasi Zero Energie), garantissant ainsi une habitation énergiquement efficace avec un niveau PEB A.
En plus des jardins/ terrasses privés, les résidents pourront profiter d’un jardin commun avec pelouse, plantation indigène et arbustes.
Afin de construire cette résidence, Promotis a fait l’acquisition d’une partie du terrain et a obtenu une RDA (Renonciation au Droit d’Accession) pour l’autre partie du terrain. En échange du terrain (RDA échange), Promotis livrera un appartement au propriétaire du terrain.
Les travaux de construction du projet Foris Villa ont débuté en avril 2023. La toiture est en cours, et les techniques spéciales (électricité, chauffage) vont débuter.
Le projet Artémis consiste à démolir une ancienne maison pour ensuite construire une résidence de 18 appartements à Leuze.
Ce projet répond également aux dernières exigences en matière de performances énergétiques, garantissant une habitation énergiquement efficace avec un niveau PEB A (Q-ZEN).
Un jardin commun sera également mis à la disposition des habitants de la résidence Artémis.
Le Porteur de projets, Promotis, a acquis le terrain sur lequel le projet immobilier sera réalisé.
Les travaux du projet Artémis débuteront en décembre 2023.
Les deux projets sont situés dans la province de Namur :
FORIS VILLA
ARTEMIS
Intervenants |
FORIS VILLA |
ARTEMIS |
---|---|---|
Atelier d'architecture |
Arcoplan & Associés |
Arcoplan & Associés |
Ingénieur |
Sainatech |
Sigma |
Gros oeuvre |
Closse |
Closse |
Charpente préfabriquée |
Chimsco |
/ |
Electricité |
Profast |
Progelec |
Banque (financement senior) |
Belfius |
Belfius |
Commercialisation |
interne |
interne |
En tant que plateforme de crowdlending spécialisée dans le financement de projets donneurs de sens, nous sommes soucieux de l'impact environnemental des projets immobiliers que nous finançons. C’est pourquoi nous sommes ravis de vous présenter notre "Ecco Score" immobilier.
En utilisant notre "Ecco Score", vous pouvez facilement identifier les projets immobiliers les plus durables sur notre plateforme. Nous sommes persuadés que cela aidera les candidats-investisseurs à prendre des décisions d'investissement plus éclairées et responsables.
Le crowdlending rime avec transparence et confiance, c’est pourquoi nous avons mis en ligne notre charte éthique que vous pouvez découvrir ici.
Nous vous présentons ci-dessous l’Ecco Score lié à l’offre actuelle:
Dans le cadre du développement et de la construction des projets Foris Villa & Artémis, Promotis est attentif aux aspects ESG suivants :
Afin d’en savoir plus sur l’Ecco Score de ce projet, consultez la page du projet ou téléchargez l’annexe de la Fiche d’Informations Clés (FIC) en cliquant ici.
Les projets Foris Villa & Artémis nécessitent un investissement total de 8.560.063 €.
Budget |
|||
---|---|---|---|
|
FORIS VILLA |
ARTÉMIS |
TOTAL |
Foncier |
598.818 € * |
534.000 € |
1.132.818 € |
Coût total des travaux |
3.025.929 € |
2.981.221 € |
6.007.150 € |
Imprévus |
140.500 € |
80.000 € |
220.500 € |
Honoraires divers |
96.850 € |
101.690 € |
198.540 € |
Frais de gestion & frais financiers |
|
|
768.241 € |
Réserve de trésorerie |
|
|
232.816 € |
TOTAL |
3.862.097 € |
3.696.911 € |
8.560.063 € |
* Le coût du terrain prend en compte le coût de la RDA obtenue pour une partie du terrain. Ce coût sera couvert par l'échange d'un appartement.
Ils seront financés de la manière suivante :
Sources de financement |
||
---|---|---|
|
Montant |
% |
Fonds propres * |
1.077.191 € |
13 % |
Comptes courants** |
276.872 € |
3 % |
RDA |
210.000 € |
2% |
Ecco Nova |
600.000 € |
7 % |
Crédits bancaires*** |
6.396.000 € |
74 % |
TOTAL |
8.560.063 € |
100 % |
* Promotis contribue aux couts d’acquisition et de construction à hauteur de 76.135 €. Les frais de financement & fonctionnement, soit 768.241 €, seront payés en fonds propres, au rythme des échéances. Une réserve de trésorerie de 232.816 € sera maintenue à disposition des projets Foris Villa & Artémis ou pourra être dédiée à des frais de développement de nouveaux projets.
** Les comptes courants sont constitués de financements obtenus auprès d'investisseurs pour soutenir les différents projets immobiliers de Promotis.
*** Pour les acquisitions des terrains, Promotis a obtenu des prêts bancaires pour un montant total de 735.000 €. Pour la phase construction, Promotis a obtenu un accord de prêt pour Foris Villa (crédit signé) et une offre de prêt bancaire pour Artémis, pour un montant total de 5.661.000 €.
Le tableau ci-dessous présente les principaux indicateurs liés à la rentabilité des projets. La marge brute visée du projet est de 31%.
Rentabilité escomptée |
|
---|---|
Valeur vénale |
9.923.131 € |
Budget* |
7.559.007 € |
Marge brute visée |
2.364.124 € |
Marge brute visée (%) |
31 % |
* Hors frais de financement & frais de commercialisation.
Sur la base de la valeur vénale estimée de la résidence et du total des dettes prévues dans le cadre du projet, nous obtenons un ratio loan-to-value de 75,40 %.
Loan to value |
|
---|---|
Comptes courants |
276.872 € |
Ecco Nova |
600.000 € |
Dette bancaire |
6.396.000 € |
Valeur vénale |
9.923.131 € |
Loan to value |
75,40 % |
Ce « Loan to Value » est intégré dans le calcul de risque que vous pouvez retrouver en annexe de la Fiche d’Informations Clés (FIC).
Foris Villa |
Artémis |
|
---|---|---|
Promoteur |
Promotis SRL |
Promotis SRL |
Localisation |
Rue d’Eghezée 7-11, 5380 Forville |
Chaussée de Namur 242, 5310 Eghezée |
Programme |
15 appartements 2 surfaces commerciales 1 cabinet pour une profession libérale |
18 appartements |
Foncier |
Acquisition de 2 parties du terrain & RDA |
Acquisition du terrain |
Ecco Score |
70 |
71 |
Permis |
Libre de tous recours |
Libre de tous recours |
Statut commercialisation à 12/2023 |
50% des appartements sont réservés |
La commercialisation n’a pas encore débuté. |
Cout acquisition foncier |
598.818 € |
534.000 € |
Soit cout foncier / unité développée |
33.268 €/unité |
31.411,76 €/unité |
Cout construction |
3.025.929 € |
2.981.221 € |
Soit cout construction / m² |
1.161 €/m² |
1.122 €/m² |
Valeur vénale |
4.907.924 € |
5.015.207 € |
Soit une valeur de vente moyenne / m2 |
2.871 €/m² |
2.991 €/m² |
Marge brute visée |
27% |
36% |
Les tableaux ci-dessous montrent un aperçu de l’actif, du passif et du compte de résultat selon la situation comptable au 31/12/2022 et la situation comptable récente au 30/09/2023.
Au 30/09/2023, 83% de l’actif de la société est composé des terrains en stock. Il s’agit des terrains pour les projets en cours de développement/ construction, Foris Villa & Artémis.
En juillet 2023, la société Promotis (50%) et M. Mathieu Dandoy (50%) ont constitué une nouvelle société immobilière Neo Terra. Les projets futurs (outre Foris Villa et Artémis) seront développés au sein de la nouvelle société.
Actif de Promotis |
|
31/12/2022 |
% |
30/09/2023 |
% |
---|---|---|---|---|---|
Frais d'établissement |
20 |
€ 0 |
0% |
€ 0 |
0% |
Actif Immobilisés |
21/28 |
€ 4.727 |
0% |
€ 10.003 |
0% |
Immobilisations incorporelles |
21 |
€ 0 |
0% |
€ 0 |
0% |
Immobilisations corporelles |
22/27 |
€ 4.727 |
0% |
€ 5.003 |
0% |
Immobilisations financières |
28 |
€ 0 |
0% |
€ 5.000 |
0% |
Actifs circulants |
29/58 |
€ 1.755.491 |
100% |
€ 2.295.227 |
100% |
Créances à plus d'un an |
29 |
€ 0 |
0% |
€ 0 |
0% |
Stock et commandes en cours d'exécution |
3 |
€ 1.078.833 |
61% |
€ 1.915.032 |
83% |
Créances à un an au plus |
40/41 |
€ 28.070 |
2% |
€ 7.426 |
0% |
Placements de trésorerie |
50/53 |
€ 0 |
0% |
€ 0 |
0% |
Valeurs disponibles |
54/58 |
€ 647.363 |
37% |
€ 368.291 |
16% |
Comptes de régularisation |
490/1 |
€ 1.225 |
0% |
€ 4.477 |
0% |
TOTAL ACTIF |
20/58 |
€ 1.760.218 |
|
€ 2.305.230 |
|
Les fonds propres de Promotis SRL au 30/09/2023 s’élèvent à 21% du passif (ratio de solvabilité).
Les dettes financières à long terme concernent les prêts bancaires pour les projets Foris Villa et Artémis.
Dans la projection Ecco Nova, les sources de financement de la phase construction (prêt bancaire) et l’obligation d’Ecco Nova ont été ajoutées aux passif inclus dans la situation comptable récente au 30/09/2023. Le taux de fonds propres post opération(s) de financement en cours est de 6%.
Passif de Promotis | 31/12/2022 | % | 30/09/2023 | % | PROJECTION ECCO NOVA | % | |
---|---|---|---|---|---|---|---|
Capitaux Propres | 10/15 | € 533.520 | 30% | € 473.743 | 21% | € 473.743 | 6% |
Capital | 10/11 | € 30.000 | 2% | € 30.000 | 1% | € 30.000 | 0% |
Réserves | 13 | € 3.000 | € 3.000 | 0% | € 3.000 | 0% | |
Résultat reporté | 14 | € 500.520 | 28% | € 440.743 | 19% | € 440.743 | 5% |
Dettes | 17/49 | € 1.226.697 | 70% | € 1.831.487 | 79% | € 7.592.487 | 94% |
Dettes à long terme | 17 | € 425.000 | 24% | € 912.966 | 40% | € 6.673.966 | 83% |
Dette à long terme échéant dans l'année | 42 | € 427.592 | 24% | € 560.960 | 24% | € 560.960 | 7% |
Dettes financières | 43 | € 0 | 0% | € 0 | 0% | € 0 | 0% |
Dettes commerciales | 44 | € 88.248 | 5% | € 29.960 | 1% | € 29.960 | 0% |
Dette fiscales, salariales et sociales | 45 | € 2.279 | 0% | € 11.122 | 0% | € 11.122 | 0% |
Autres Dettes | 47 | € 273.916 | 16% | € 314.394 | 14% | € 314.394 | 4% |
Comptes de régularisation | 492/3 | € 9.662 | 1% | € 2.085 | 0% | € 2.085 | 0% |
TOTAL PASSIF | 10/49 | € 1.760.217 | € 2.305.230 | € 8.066.230 |
Le chiffre d’affaires en 2022 se compose des produits de la vente du projet Les Eperviers. Grâce aux ventes du projet Les Eperviers, Promotis a réalisé un bénéfice après impôts de 483 671 euros en 2022.
Compte de résultats de Promotis |
|
31/12/2022 |
30/09/2023 |
---|---|---|---|
Chiffre d'affaires |
70 |
€ 3.804.592 |
€ 0 |
Variation des stocks et des commandes en cours |
71 |
€ 1.484.605 |
€ 836.199 |
Autres produits d'exploitations |
74 |
€ 11.684 |
€ 180 |
Approvisionnements, marchandises, services et biens divers |
60/61 |
-€ 4.582.570 |
-€ 879.964 |
Marge brute d'exploitation |
9900 |
€ 718.311 |
-€ 43.586 |
Frais de personnel |
62 |
-€ 59 |
€ 0 |
Autres charges d'exploitation |
640/8 |
-€ 5.539 |
-€ 911 |
EBITDA |
|
€ 712.713 |
-€ 44.496 |
Amortissements et réductions de valeurs |
630 |
-€ 3.337 |
-€ 2.095 |
Bénéfice (perte) d'exploitation (EBIT) |
9901 |
€ 709.376 |
-€ 46.591 |
Produits financiers |
75/76B |
€ 22 |
€ 0 |
Charges financières |
65/66B |
-€ 94.025 |
-€ 13.186 |
Bénéfice (perte) de l'exercice avant impôt (EBT) |
9903 |
€ 615.373 |
-€ 59.777 |
Impôts |
67 |
-€ 131.702 |
€ 0 |
Bénéfice (perte) après impôts |
9904 |
€ 483.671 |
-€ 59.777 |
La société Promotis sollicite les Ecco-investisseurs pour un montant total de 600.000 € afin de financier partiellement ses deux projets immobiliers à Forville & Leuze.
Les fonds levés dans le cadre de cette campagne seront prêtés à la société Promotis SRL selon le schéma suivant :
La durée du prêt obligataire octroyé à Promotis est de 36 mois à compter du 01/02/2024.
Le taux d’intérêt brut (c’est-à-dire avant déduction du précompte mobilier le cas échéant) du prêt est de 9,00 % par an.
Veuillez consulter la Fiche d’Informations Clés (FIC) pour plus de détails.
Dans le cadre de l'analyse de cette campagne de financement, Promotis a remis à Ecco Nova une série de documents listés ci-dessous. Avant de rédiger cette note, une brève revue de ces documents a été effectuée et des séances de questions et réponses ont eu lieu avec le client.
Liste des documents reçus :
IL VOUS EST RECOMMANDÉ DE N'INVESTIR QUE LES MONTANTS CORRESPONDANT À UNE FRACTION DE VOTRE ÉPARGNE DISPONIBLE ET DE MINIMISER VOTRE RISQUE EN DIVERSIFIANT VOS INVESTISSEMENTS AU MAXIMUM.
LES RISQUES DÉTAILLÉS SONT DISPONIBLES DANS LA FICHE D'INFORMATIONS CLÉS À TÉLÉCHARGER SUR CETTE PAGE.
Nous analysons les critères techniques et financiers les plus importants. Chaque critère reçoit une note de 1 à 5 qui est pondéré en fonction de son importance. Notre canevas d'analyse explique comment nous les avons évalués. Nous établissons enfin un "score de risque" allant de 1 (risque très faible) à 5 (risque très élevé).
Description des principaux risques, spécifiques à l’offre concernée, et de leur effet potentiel sur l’émetteur, l’éventuel garant, le sous-jacent et les investisseurs.
1. Risques liés au projet
Les risques inhérents au projet et susceptibles d'entraîner son échec peuvent concerner, sans qu'il s'agisse d'une liste exhaustive:
2. Risques liés au secteur
Les risques inhérents au secteur concerné peuvent, par exemple, résulter d’une modification du contexte macroéconomique, d’une baisse de la demande dans le secteur dans lequel le projet de financement participatif intervient et de dépendances à l’égard d’autres secteurs. En particulier :
3. Risques de défaut
Le risque que le projet ou que le porteur de projet puisse faire l’objet d’une procédure de faillite ou d’insolvabilité, et autres événements concernant le projet ou le porteur de projet susceptibles d’entraîner la perte de leur investissement pour les investisseurs peuvent être causés par divers facteurs, notamment:
4. Risque de baisse, de retard ou d’absence de retour sur investissement
Il existe un risque que le retour sur investissement soit plus faible que prévu, qu’il soit retardé ou que le projet fasse défaut sur les paiements de capital ou d’intérêts.
5. Risque de défaillance de la plateforme
Il existe un risque que la plateforme de financement participatif se retrouve dans l’incapacité temporaire ou permanente de fournir ses services.
Pour chaque Levée de fonds, un compartiment est créé au sein du patrimoine d’ECCO NOVA FINANCE. Chaque financement accordé à un Porteur de projets par ECCO NOVA FINANCE est dès lors logé dans un compartiment distinct au sein du patrimoine d’ECCO NOVA FINANCE auquel correspondra un compte spécifiquement ouvert à cet effet et fera l’objet d’un traitement comptable adéquat, la comptabilité d’ECCO NOVA FINANCE étant tenue par compartiment. Cela signifie, notamment, que par dérogation aux articles 7 et 8 de la Loi hypothécaire du 16 décembre 1951, seuls les fonds logés dans le compartiment relatif au Porteur de projets seront affectés à l’exécution, par le Porteur de projets, de ses obligations envers les Investisseurs, à l’exception du reste du patrimoine d’ECCO NOVA FINANCE et, notamment, des autres compartiments.
Le risque de perte totale ou partielle du capital est donc principalement lié à l’insolvabilité éventuelle du Porteur de projets auquel l’investisseur choisit de prêter son argent par l’intermédiaire d’ECCO NOVA FINANCE dans un compartiment spécifique.
Il ne peut cependant pas être totalement exclu qu’ECCO NOVA FINANCE fasse elle-même défaut de ses obligations, en cas d’insolvabilité par exemple.
6. Risque d’illiquidité de l’investissement
Il existe un risque lié à l’absence d’un marché public liquide et aux limitations en matière de cession. Ecco Nova n’offre pas la possibilité de revendre son ou ses obligations.
7. Autres risques
Il existe des risques que, entre autres, le porteur de projet ne contrôle pas, tels que les risques politiques et réglementaires.
Par ailleurs, les risques propres aux instruments de placement sont les suivants :
Notre analyse conclut à un niveau de risque de 3. Le détails de ce scoring se trouvent en annexe de la Fiche d’Informations Clés (FIC).
LE FINANCEMENT DE CE PROJET EST RÉALISÉ VIA ECCO NOVA FINANCE, LE VÉHICULE DE FINANCEMENT D’ECCO NOVA.
Son rôle est d'accorder des obligations aux porteurs de projet sur la base des fonds levés auprès des investisseurs qui déterminent eux-mêmes le porteur de projet qu'ils souhaitent financer. Le rendement de leur investissement est uniquement fonction du rendement offert par le porteur de projet au titre de l'obligation octroyé par le véhicule. Chaque obligation accordée à un même porteur de projet est logé dans un compartiment distinct dans le patrimoine d'Ecco Nova Finance. Ecco Nova Finance ne permet aucune mutualisation des risques entre les différentes obligations qu'elle accorde et ne doit pas être confondu avec un organisme de placement collectif de type Fonds Communs de Placement (FCP) ou Société d’Investissement à Capital Variable (SICAV). Consultez notre page "informations aux clients" et notre FAQ pour plus d'informations sur Ecco Nova Finance.
Il s'agit d'une obligation de minimum 500 € et de maximum 50.000 € avec faculté de remboursement anticipé.
Le remboursement de l’obligation est prioritaire sur le remboursement des avances en compte courant d’associé ou tout autre forme de prêt des actionnaires de Promotis.
Le remboursement de l’obligation dispose d’un rang égal (pari passu) aux autres prêts subordonnés (276.872 €).
Le Porteur de Projet dispose de la faculté de rembourser totalement ou partiellement l'obligation anticipativement.
Promotis aura l’obligation de rembourser anticipativement totalement l’obligation qui lui a été consentie par ECCO NOVA FINANCE au fur et à mesure du remboursement des investisseurs subordonnés (comptes courants).
L’emprunteur s’engage à ne pas rembourser d’autres prêts des investisseurs subordonnés avant d’avoir remboursé ECCO NOVA FINANCE en totalité. Dans le cas où l’emprunteur déciderait de rembourser un des prêteurs subordonnés, l’emprunteur aura l’obligation de rembourser également ECCO NOVA FINANCE.
Consultez la Fiche d’Informations Clés (FIC) pour en connaitre les détails.
1. Condition suspensive liée au seuil de réussite de la levée de fonds:
Si la totalité du montant de la Levée de fonds (telle que définie à l'article 2 des conditions générales d'utilisation du site ECCO NOVA) n’a pas intégralement été souscrite le 31/12/2023 à 23h59, les Investissements déjà versés sur le compte bloqué au nom de Promotis seront remboursés aux investisseurs. Cependant, si la somme de 550.000 € a été réunie, la campagne sera prolongée jusqu’au 14/01/2024 à 23h59.
Le précompte mobilier s'applique sur les intérêts perçus pour les obligations réalisées par des personnes physiques dont la résidence fiscale est en Belgique. Cette taxe, à l’heure actuelle de 30 %, est prélevée à la source et est libératoire, cela signifie que le porteur de projet se charge de déclarer et prélever la taxe. Vous recevez donc le montant de l'échéance nette d'impôt.
Par défaut, vous n'avez donc aucune démarche à réaliser dans le cadre de votre déclaration d'impôt.
Pour les personnes morales en Belgique, aucun prélèvement à la source n'est organisé. Il incombe à ces investisseurs de déclarer leurs obligations.
Enfin, pour les personnes physiques qui n'ont pas leur résidence fiscale en Belgique, deux options vous sont proposées lors de votre investissement.
Les modalités détaillées sont disponibles dans la Fiche d’Informations Clés (FIC) à télécharger sur cette page.