OPMERKINGEN OVER DE "COUP DE POUCE" LENING

Niet-inwoners, rechtspersonen en burgers met fiscale woonplaats in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest of Vlaanderen die willen investeren, kunnen investeren maar geen belastingkrediet of regionale garantie genieten.

EQUIVALENT BRUTO RENTE

Deze "COUP DE POUCE" LENING-campagne biedt investeerders die daarvoor in aanmerking komen een belastingkrediet. 

De jaarlijkse equivalent bruto rente is 6,95% * en daarnaast is er een regionale garantie van 30% op het uitstaande saldo van de lening in de vorm van een eenmalig belastingkrediet.

Het belastingkrediet is een fiscaal instrument bedoeld om het belastingbedrag te verlagen. Het belastingkrediet wordt dus in mindering gebracht op het bruto door de belastingplichtige verschuldige belastingbedrag.

Als het belastingkrediet hoger is dan het bedrag aan verschuldigde belasting, geeft het meerdere (of het geheel als de belastingplichtige niet belastbaar is) aanleiding tot terugbetaling door de Belastingdienst. Het belastingkrediet is dus te ontvangen als dit het verschuldigde belastingbedrag overschrijdt.

* De jaarlijkse equivalent bruto rente is berekend, rekening houdend met het belastingvoordeel, exclusief de administratiekosten van 15 euro. Download de berekening (in het Frans).

DE PROJECTONTWIKKELAAR

INVESDRIMMO NV, opgericht in 2007 door Sandro Falzone, is een vastgoedontwikkelingsbedrijf, gevestigd in de regio Verviers, dat vastgoedprojecten uitvoert in het oosten van de provincie Luik.

Het bedrijf is gespecialiseerd in de bouw van nieuwe woningen. Zijn savoir-faire is gebaseerd op lange en uitgebreide ervaring die continue wordt verbeterd met geavanceerde technologie, op kwaliteit / betrouwbaarheid van zijn diensten en de gebruikte materialen, op de ernst en aandacht van zijn partners.

Omringd door vooraanstaande regionale bedrijven, biedt INVESDRIMMO NV betrouwbare en duurzame huisvesting, in overeenstemming met de nieuwe energienormen, op zorgvuldig geselecteerde locaties.

Sinds de oprichting heeft het bedrijf 160 woningen opgeleverd, verdeeld over 20 verschillende projecten.

Onder de referenties van INVESDRIMMO vinden we de volgende projecten:

• Het Domaine de Warfaaz, een complex met 14 appartementen met een adembenemend uitzicht op het meer van Warfaaz. Dit project is in 2021 afgerond.
• De Residenz Dietrich, een gebouw bestaande uit 10 appartementen in het centrum van Kettenis (Eupen).
• 12 appartementen en 13 eengezinswoningen gelegen in de Clos du Roy te Stembert.

De vennootschap wordt geleid door Sandro Falzone, gedelegeerd bestuurder van INVESDRIMMO via de vennootschap OSTARA PROJECT BVBA en houder van 99% van de aandelen van de vennootschap.

Alle projecten van Sandro Falzone (met uitzondering van Domaine de Warfaaz) worden ontwikkeld en ondergebracht in het bedrijf Invesdrimmo. De ontwikkelaar past daarom niet de SPV-aanpak toe, dat eruit bestaat elk vastgoedproject in een aparte onderneming te huisvesten.

Voordat hij zich sinds 3 jaar uitsluitend op onroerend goed toelegt, leidde hij het bedrijf FALZONE TILES. Samen met zijn broer Damien Falzone (nu de enige manager) zorgde hij voor het management van dit familiebedrijf dat in 1976 werd opgericht door hun vader, Calogero Falzone. Al meer dan 40 jaar actief en genomineerd voor Trends Gazellen 2022 in Luik, is Falzone Carrelages gespecialiseerd in tegels en natuursteen, die het distribueert via zijn 2 verkooppunten (Verviers & Luik).

PRESENTATIE VAN HET PROJECT

INVESDRIMMO doet een beroep op de ​​Ecco-Investeerders om deel te nemen in de financiering van de bouw van de Résidence Montzen, gelegen aan de avenue de l'Europe in Montzen.

Dit project omvat de bouw van een appartementencomplex. Dit gebouw zal bestaan ​​uit 12 appartementen waaronder:

• 8 2-slaapkamer appartementen;
• 4 appartementen met één slaapkamer.

Het complex wordt gebouwd met hoogwaardige materialen. Het is ontworpen om te voldoen aan de huidige milieu- en veiligheidsnormen. 

Dit project zal ook beschikken over 12 buitenparkeerplaatsen.

PROJECTLOCATIE

Dit project is gelegen in Montzen, een dorp op het plateau dat de vallei van de Maas en de Rijn scheidt en deel van de gemeente Plombières. Dit project is gelegen in een landelijke woonwijk. Binnen 2 kilometer zijn er veel winkels (bakker, supermarkt, etc.) en het treinstation van Montzen. 

BETROKKEN PARTIJEN

• Architect: Dominique Baltus;
• Ruwbouw: CJM BVBA;
• IBL-manager: Ludo Meyers;
• Taxatiebureau onroerend goed: Cokoon;
• Bank voor de senior financiering van het project: ING.

PROJECTPLANNING

• Augustus 2019 : Aankoop van het terrein ;
• Juni 2020 : Indiening vergunningsaanvraag ;
• April 2021 : Verkrijgen stedenbouwkundige vergunning n°5510 met betrekking tot de bouw van een complex van 12 appartementen waarvan 8 2-kamer appartementen en 4 1-kamer appartementen ;
• Januari 2022 : Akkoord van de partnerbank voor de financiering van het project; 
• Maart 2022 : Lancering van de crowdlendingcampagne op Ecco Nova ;
• April 2022 : Start van de werken – De verkoop zal aanvangen, zoals bij alle promoties van Invesdrimmo, na de oplevering van de ruwbouw. Er hebben zich al buurtbewoners aangemeld als kandidaat-koper;
• Eind 2023 : Verwachting einde werk

BEGROTING EN FINANCIERING

BEGROTING EN FINANCIERINGSSTRUCTUUR

De globale begroting voor dit vastgoedproject -buiten financiële- en verkoopkosten-  is € 2.254.344 en is als volgt verdeeld:

*Als onderdeel van deze analyse heeft Ecco Nova de algemene aansprakelijkheidsstructuur van Invesdrimmo geanalyseerd, aangezien deze onderneming al haar vastgoedprojecten in dezelfde entiteit ontwikkelt. Ecco Nova heeft ervoor gezorgd dat het eigen vermogen van Investrimmo voldoet aan de minimumcriteria die door het platform zijn vastgesteld. Daarnaast worden de financiële kosten gefinancierd door de aandeelhouder van de Projectontwikkelaar.

FINANCILE INDICATOREN VOOR DIT VASTGOEDPROJECT

Op basis van het onafhankelijke vastgoedtaxatierapport voor dit vastgoedproject wordt de verwachte brutomarge gewaardeerd op € 503.656 en wordt deze als volgt berekend:

FINANCIËLE ANALYSE

Hieronder wordt voor Invesdrimmo een analyse van de balans en de resultatenrekening weergegeven.

Per 30/06/21 zijn de balansactiva als volgt.

De activa bestaan ​​voornamelijk uit:

• Onroerende goederen bestemd voor verkoop ;
• Handelsvorderingen met betrekking tot verkochte eenheden in vastgoedprojecten.

De voorraadstatus per 30-06-21 wordt hieronder weergegeven:

Geen project werd getroffen door de overstromingen die in juli 2021 plaatsvonden in de provincie Luik.

Een overzicht van de passiva per 30/06/21 wordt hieronder weergegeven:

Per 30/06/21 heeft de onderneming een overgedragen resultaat van iets minder dan € 750.000.

Haar schuld bestaat voornamelijk uit:

• Leningen verstrekt door de banken ING- en CBC(Rekeningen 17, 42 & 43);
• Voorschotten op de lopende rekening (Overige schulden – 47/48).

Tot slot worden hieronder de laatste 2 resultatenrekeningen van Invesdrimmo weergegeven:

DUE DILLIGENCE

Uitleg van de uitgevoerde due diligence

• Beoordeling van de grondaankoopakte;
• Toetsing van het gunstige advies van het college van de gemeente Plombières met betrekking tot PU n°5510 voor dit vastgoedproject;
• Toetsing van de initiële EPB-verklaring;
• Toetsing van het gedetailleerde financiële plan voor dit project
• KYC-analyse van de Projectontwikkelaar;
• Evaluatie van de laatste gedetailleerde jaarrekening (per 30/06/21) en een recente boekhoudkundige situatie per 31/01/2022;
• Review van het rapport van de onafhankelijke vastgoeddeskundige voor dit vastgoedproject;
• Beoordeling van de architectenverklaring betreffende de bouwbegroting;
• Toetsing van het akkoord van het kredietcomité van ING en de kredietovereenkomst voor dit vastgoedproject.

RISICO'S

Beschrijving van de belangrijkste risico’s, specifiek voor de betrokken aanbieding, en hun potentieel effect op de uitgevende instelling, de eventuele garant, eventueel onderliggend instrument en de investeerders.

• Belangrijkste risico’s inherent aan de uitgevende instelling
  • Risico's verbonden aan de stijging van de bouwkosten in de vastgoedsector
  • Bouwrisico's
  • Risico's verbonden aan de situatie van de vastgoedmarkt
  • Risico’s verbonden aan betrokken partijen
  • Verzekeringen en onverzekerde risico's
  • Risico's verbonden aan andere INVESDRIMMO vastgoedprojecten
  • Risico verbonden ann de schuldenlast van INVESDRIMMO
• Belangrijkste risico’s inherent aan het geboden beleggingsinstrument
  • Mogelijkheid tot vervroegde terugbetaling
  • Illiquiditeit
  • Achterstelling Coup de Pouce-lening
  • Bulletlening
• Deze risico’s kunnen de solvabiliteit en de liquiditeit van de uitgevende instelling beïnvloeden, hetgeen investeerders aan de volgende potentiële effecten blootstelt:
  • Risico op gedeeltelijk verlies van kapitaal 
  • Risico van wanbetaling of uitgestelde rentebetalingen
  • Risico’s gerelateerd aan het verlies van fiscaal voordeel
  • Elke stijging van de rentevoet tijdens de periode waarin de geïnvesteerde fondsen worden vastgehouden kan leiden tot verlies van kansen

Onze analyse resulteert in een risiconiveau 3. De details van deze score zijn te vinden in de bijlage van de Informatienota.

SAMENVATTING

DE STERKE PUNTEN VAN DE PROJECTONTWIKKELAAR, HET PROJECT EN HET AANBOD

• Een lokale ontwikkelaar die zijn markt kent en zijn vak beheerst, met meer dan 10 jaar ervaring in vastgoedontwikkeling in Luik. Sinds het begin heeft Sandro Falzone meer dan 160 woningen gecreëerd, verspreid over 20 verschillende projecten in het oosten van de provincie Luik.
• Een aantrekkelijk en goed ontworpen project. Hoewel de verkoop nog niet is gestart, hebben bewoners zich al aangemeld als kandidaat-kopers van eenheden in dit complex.
• Een aantrekkelijk rendement voor Waalse burgers dankzij het Coup de Pouce-mechanisme - Concreet zullen daarvoor in aanmerking komende Ecco-Investeerders* een jaarlijks belastingkrediet van 4% kunnen genieten gedurende de eerste 4 jaar, daarna 2,5% over de resterende jaren. In geval van wanbetaling (faillissement, gerechtelijke reorganisatie, liquidatie, ontbinding) zal een garantie worden gegeven door middel van een eenmalig belastingkrediet van 30% op het uitstaande saldo.

*Zie sectie ‘VEREISTE VOORWAARDEN VOOR DE INVESTEERDERS OM IN AANMERKING TE KOMEN VOOR DE FISCALE VOORDELEN VAN DE COUP DE POUCE-LENING’.

DE AANDACHTSPUNTEN MET BETREKKING TOT DE PROJECTONTWIKKELAAR, ZIJN PROJECT EN HET AANBOD

• Een financieringsaanpak op basis van bedrijfsfinanciering in plaats van projectfinanciering. Over het algemeen worden vastgoedprojecten, aangeboden op Ecco Nova, uitgevoerd via SPV, dat wil zeggen een specifiek bedrijf voor de realisatie van het project. In dit geval ontwikkelt Invesdrimmo al zijn projecten in dezelfde entiteit. Anderzijds maakt deze aanpak het mogelijk om de risico's verbonden aan dit vastgoedproject te diversifiëren, aangezien het deel uitmaakt van een portefeuille van vastgoedprojecten.
• Als onderdeel van de Coup de Pouce Lening heeft de Projectontwikkelaar de mogelijkheid om de lening vervroegd af te lossen

MODALITEITEN

WERKING VAN DE REGIONALE LENINGEN

VOORWAARDEN WAARAAN DE INVESTEERDER MOET VOLDOEN OM IN AANMERKING TE KOMEN VOOR DE BELASTINGVOORDELEN VAN DE COUP DE POUCE LENING

Om in aanmerking te komen voor de belastingvoordelen verbonden aan de Coup de Pouce-lening, dient de investeerder (de kredietgever)  te voldoen aan de volgende voorwaarden, op de datum waarop de Coup de Pouce-lening wordt afgesloten en gedurende de looptijd ervan:

• de kredietgever is geen werknemer van de geldnemer
• indien de kredietnemer een onafhankelijke natuurlijke persoon is, is de kredietgever niet de echtgenoot of wettelijk samenwonende partner van de kredietnemer en
• indien de kredietnemer een rechtspersoon is, is de kredietgever, evenals zijn echtgenoot of wettelijk samenwonende, niet rechtstreeks of onrechtstreeks via een andere rechtspersoon waarover hij zeggenschap heeft in de zin van artikel 1:14 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen, oprichter, lid, partner of aandeelhouder van deze rechtspersoon, is noch benoemd of treedt op als orgaan of lid van het orgaan dat verantwoordelijk is voor het bestuur of dagelijks bestuur, bewindvoerder, of als houder van een soortgelijk mandaat binnen deze rechtspersoon, noch treedt op als de vaste vertegenwoordiger van een andere rechtspersoon, wordt benoemd of treedt zelf op als een orgaan of lid van het orgaan dat verantwoordelijk is voor het bestuur of de dagelijkse leiding van een curator of een soortgelijke functie.
• de kredietgever is geen kredietnemer van een andere Coup de Pouce-lening.

De kredietgever is onderworpen aan de personenbelasting, zoals gevestigd in het Waalse Gewest.

Voor elk jaar waarin hij/zij aanspraak maakt op het voordeel van belastingkrediet, stelt de investeerder de volgende zaken ter beschikking van de Federale Overheidsdienst Financiën:

• Het registratieformulier en de bijlagen bedoeld in artikel 2, §3 van het besluit van de Waalse regering tot uitvoering van het decreet van 28 april 2016 betreffende de Coup de Pouce-lening.
• Een bankrekeningoverzicht waaruit blijkt dat de kredietnemer de rente over de lening jaarlijks betaalt aan de kredietgever
• Een verklaring op eer dat jaarlijks door de kredietnemer wordt afgegeven.

Vind alle informatie met betrekking tot dit belastingvoordeel via deze link of raadpleeg het decreet betreffende de Coup de Pouce-lening.

PRAKTISCHE BEPALINGEN MET BETREKKING TOT DE COUP DE POUCE-LENING

Wanneer ze zich inschrijven via Ecco Nova, krijgen investeerders (kredietgevers) een pro-forma leningsovereenkomst. Ecco Nova registreert de leningen vervolgens bij SOWALFIN.

Om het belastingvoordeel definitief te activeren, zullen investeerders de definitieve leningsovereenkomst van SOWALFIN moeten ondertekenen.

Investeerders moeten ook een verklaring op eer invullen en ondertekenen, dat bij de aanvraag voor registratie van de Coup de Pouce-lening wordt gevoegd.

Ten slotte zullen investeerders een betalingsbewijs van hun investering moeten overleggen in de vorm van een rekeningoverzicht met daarop zichtbaar het rekeningnummer van de investeerder, het rekeningnummer van de kredietnemer, de datum, het bedrag en de gestructureerde mededeling van de betaling (zijnde de referentie van de Ecco Nova-schuldvordering).

Ecco Nova zorgt in goede samenwerking met de investeerders voor de opvolging en het beheer van deze procedures.

In het geval van een Coup-de-Pouce-lening is het noodzakelijk om de investering te betalen vanaf een privé-bankrekening (mede) op naam van de uitlener.

TYPE INVESTERING

Het gaat over een "Coup de Pouce" Lening. Het betreft een gestandaardiseerde achtergestelde lening van minimaal € 500 en maximaal € 25.000 met optie tot vervroegde terugbetaling.

VERVROEGDE TERUGBETALING

In het kader van de Coup de Pouce-lening heeft de lener het recht om de lening vervroegd terug te betalen door middel van een eenmalige en volledige terugbetaling van het verschuldigde saldo in hoofdsom en rente.

ACHTERSTELLING

De Coup de Pouce-lening is achtergesteld zowel ten aanzien van de bestaande als van de toekomstige schulden van de kredietnemer.

OPSCHORTENDE VOORWAARDE

Als het volledige bedrag van de fondsenwerving (zoals gedefinieerd in artikel 2 van de algemene gebruiksvoorwaarden op de ECCO NOVA-website) niet volledig is onderschreven op 13/04/2022, worden de investeringen die reeds gestort zijn op de geblokkeerde rekening op naam van de projectontwikkelaar terugbetaald aan de investeerders. Is echter het bedrag van € 100.000 opgehaald, dan komt het opgehaalde geld ter beschikking van de projectontwikkelaar en wordt de campagne verlengd tot 11/05/2022.

BELASTINGKREDIET

Het belastingkrediet is een fiscaal instrument bedoeld om het belastingbedrag te verlagen. Het belastingkrediet wordt dus in mindering gebracht op het bruto door de belastingplichtige verschuldige belastingbedrag.

Als het belastingkrediet hoger is dan het bedrag aan verschuldigde belasting, geeft het meerdere (of het geheel als de belastingplichtige niet belastbaar is) aanleiding tot terugbetaling door de Belastingdienst. Het belastingkrediet is dus te ontvangen als deze het verschuldigde belastingbedrag overschrijdt.

ROERENDE VOORHEFFING

Ten aanzien van belastingen is er een roerende voorheffing van toepassing op de te ontvangen rente door particulieren met een fiscale woonplaats in België. Deze belasting ter hoogte van 30% wordt ingehouden aan de bron en is bevrijdend, hetgeen wil zeggen dat de projectontwikkelaar verantwoordelijk is voor het aangeven en het innen van de belasting. U ontvangt dus het termijnbedrag na aftrek van belasting. 
  
U hoeft derhalve geen actie te ondernemen ten aanzien van uw belastingaangifte

We herinneren u eraan dat voor rechtspersonen in België geen inhouding aan de bron plaats vindt. Het is aan deze investeerders zelf om hun lening aan te geven. 

Ten slotte worden er twee opties voorgesteld ten aanzien van de investeringen van particulieren wier fiscale woonplaats niet in België gelegen is.  

• Ofwel u kiest voor een voorheffing aan de bron; in dat geval is de belasting gelijk aan de Belgische fiscaal ingezetenen.
• Ofwel u geeft aan zelf verantwoordelijkheid te nemen voor het aangeven van uw leningen in het land van uw fiscale woonplaats. 

WOORDENLIJST

Wilt u de definitie van een gebruikte term op deze pagina weten? Raadpleeg onze woordenlijst om de term en zijn betekenis te ontdekken.

DIVERSEN

• Door te investeren via Ecco Nova, sluit u een lening af. U bent dus geen coöperatief lid noch aandeelhouder en u ontvangt geen dividend maar rente. 
• Door op "investeren" te klikken, wordt u uitgenodigd om een ​​investering te simuleren. Nadat u uw persoonlijke gegevens heeft gecontroleerd, kunt u uw investering bevestigen. We sturen u vervolgens per e-mail de betalingsinstructies. Niets ontvangen? Controleert u voor de zekerheid ook even uw ongewenste emails.
• De bankrekening waarop u uw investering betaalt, kan per campagne tot verschillen. We vragen u om hier bedacht op te zijn.
• Voor deze campagne eindigt het rekeningnummer waarop u uw investering betaalt op -0705
• We herinneren u eraan dat u op elk moment uw schuldvorderingen kunt raadplegen door in te loggen op uw Ecco Nova account, sectie “mijn investeringen”. 
• De datum van inschrijving vindt u in de kop van uw schuldvordering.
• De administratiekosten worden aangeboden tijdens de eerste 48 uur na de opening van de campagne. Daarna is de kredietgever voor deze operatie een administratieve vergoeding van 15 euro inclusief BTW verschuldigd aan Ecco Nova.
• De aflossingstabellen die worden weergegeven op Ecco Nova, maar ook in de informatienota en in de schuldvorderingen, tonen altijd bruto rentebedragen.

De gedetailleerde modaliteiten zijn te raadplegen in de informatienota die te downloaden is op deze pagina.