OPMERKINGEN OVER DE "COUP DE POUCE" LENING

Niet-inwoners, rechtspersonen en burgers met fiscale woonplaats in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest of Vlaanderen die willen investeren, kunnen investeren maar geen belastingkrediet of regionale garantie genieten.

Cooperatief leden van de CVBA LES BIENS COMMUNAUX komen niet in aanmerking voor de fiscale voordelen van de coup-de-pouce lening. 

EQUIVALENT BRUTO RENTE

Deze "COUP DE POUCE" LENING-campagne biedt investeerders die daarvoor in aanmerking komen een belastingkrediet. 

De jaarlijkse equivalent bruto rente is 5,82%* en daarnaast is er een regionale garantie van 30% op het uitstaande saldo van de lening in de vorm van een eenmalig belastingkrediet.

Het belastingkrediet is een fiscaal instrument bedoeld om het belastingbedrag te verlagen. Het belastingkrediet wordt dus in mindering gebracht op het bruto door de belastingplichtige verschuldige belastingbedrag.

Als het belastingkrediet hoger is dan het bedrag aan verschuldigde belasting, geeft het meerdere (of het geheel als de belastingplichtige niet belastbaar is) aanleiding tot terugbetaling door de Belastingdienst. Het belastingkrediet is dus te ontvangen als dit het verschuldigde belastingbedrag overschrijdt.

* De jaarlijkse equivalent bruto rente is berekend, rekening houdend met het belastingvoordeel, maar exclusief de administratiekosten van 15 euro. Download de berekening (in het Frans).

DE PROJECTONTWIKKELAAR

De Coöperatie Les Biens Communaux werd in 2016 opgericht door een dertigtal spelers uit het verenigingsleven van Luik. Geconfronteerd met de aanzienlijke stijging van de vastgoedprijzen in het stadscentrum van Luik, had de oprichting van de coöperatie tot doel een antwoord te bieden op de moeilijkheden die het verenigingsleven en kleine creatieve structuren ondervinden om werkruimten te vinden tegen betaalbare prijzen.

Daarbij kwam de wens om de samenwerking tussen spelers in het lokale sociale leven aan te moedigen door gemeenschappelijke werkplekken te creëren, maar ook de intentie om deel te nemen aan de heropleving van de dichtbevolkte wijken van Luik, in het bijzonder door de voorkeur te geven aan renovatiewerkzaamheden aan gebouwen.

De coöperatie profileert zich vandaag als partner van spelers in het verenigingsleven, de creatieve sector en de sociale economie om de duurzame vastgoedprojecten te ontwikkelen die ze nodig hebben. De coöperatie heeft ongeveer 500 cooperatief-leden.

PRESENTATIE VAN HET PROJECT

HISTORIEK & BESCHRIJVING VAN HET PROJECT "LA RUCHE DES BAYARDS"

Oorspronkelijk wilden verschillende spelers uit de stad Luik (met name de vzw Urbagora, het ontwerpbureau NN Studio, het architectenbureau Substra) zich verenigen om zo een soort bijenkorf te creëren, een ruimte voor bedrijven die zich kunnen vestigen in de buurt waar ze thuis horen.

Met de oprichting van de "gemeenschappelijke en creatieve Ruche des Bayards" pakt de coöperatie LES BIENS COMMUNAUX de rehabilitatie aan van een aantal stads”zweren” die al tientallen jaren als zodanig in verschillende planningsdocumenten worden geïdentificeerd: ten eerste een oude fabriek (aan de rue des Bayards nummer 67, een voormalig wapenfabriek die een autogarage werd, en gesloten werd in de jaren 90), en daarnaast ook een onbewoonbaar appartementengebouw (nummer 69).

In 2017, na een oproep voor burgerfinanciering welke 120.000 euro opbracht, viel de keuze van Les Biens Communaux op dit voormalige industriële gebouw aan de rue des Bayards (nummer 67). Het gebouw had als voordelen dat het niet duur was voor de voorgestelde oppervlakte, gelegen was in het hart van een wijk die tot 'prioriteit voor stadsvernieuwing' werd benoemd en daarnaast dicht bij een van de toekomstige Luikse tramhaltes lag. Het gebouw biedt overigens een strategische ligging aan de entree van een ideaal bouwblok om woningen en bedrijven te huisvesten midden in een groene ruimte.

In 2018 kreeg de coöperatie de kans om de tuin aan het gebouw te kopen, wat niet alleen het potentieel van het gebouw verhoogde, maar ook de marktwaarde ervan.

In dit project behouden het gelijkvloers en de 1e verdieping hun oorspronkelijke industriële gebruik, waardoor de kosten sterk worden verlaagd, terwijl de 2e en 3e verdieping worden omgevormd tot kantoren. De kelders zijn volledig leeggemaakt en omgevormd tot een opslagruimte voor fietsen met een specifieke goederenlift.

De werken voor de realisatie van de werkplaatsen (gelijkvloers en 1e verdieping) is voltooid en het is de vzw Pro Vélo, die gepersonaliseerde oplossingen ontwikkelt om de overgang naar fietsen te vergemakkelijken en te versterken, die daar zijn werkplaats heeft ingericht voor het onderhoud, de reparatie en de verhuur van Vélocité. Deze 1ste fase werd ingehuldigd op donderdag 24 maart 2022 in aanwezigheid van de burgemeester van Luik, Willy Demeyere.

Deze financieringsaanvraag betreft de tweede fase van de werken voor de renovatie van de 2de en 3de verdieping van het gebouw (rue des Bayards, 67 in Luik). De werkzaamheden begonnen in april 2022 en zullen naar verwachting eind september 2022 eindigen.

Het is de bedoeling dat deze verdiepingen onder meer zullen worden ingenomen door de VZW urbAGORA, de Liégoise Citizen Energy Cooperative CoopERLiC, en de VZW Le GRACQ  (Onderzoeks- en Actiegroep van Dagelijkse Fietsers).

Bovendien heeft Les Biens Communaux een overeenkomst getekend voorafgaand aan het compromis voor de aankoop van het aangrenzende gebouw (nummer 69). In eerste instantie is de coöperatie van plan deze ruimte te verhuren aan ambachtslieden zodat deze er hun werkplaatsen kunnen vestigen. In een tweede tranche is het de bedoeling om daar een bijgebouw met nummer 67 te bouwen, wat het mogelijk zal maken om de beschikbare oppervlakte te verbreden waarmee alle reeds geïnstalleerde infrastructuren (trappen, toiletten, ketel, douches, enz.) gedeeld kunnen worden.

Het interieur van het blok bevat bijzonder interessante ruimtes om de ontwikkeling van dit project te overwegen. In samenwerking met verschillende verenigingen en bedrijven wil de coöperatie een aantal loodsen verwerven om er economische en artistieke activiteiten op te zetten. Met deze nieuwe uitbreiding krijgt het geheel voldoende schaal om een ​​professionele dynamiek in de wijk te creëren en kleine ondernemers te ondersteunen. De coöperatie heeft ook een langetermijnproject om een ​​horecaruimte te installeren, om het sociale leven te ontwikkelen en bezoekers te trekken.

BIJZONDERE KENMERKEN VAN HET PROJECT "LA RUCHE DES BAYARDS"

De coöperatie besteedt bijzondere aandacht aan mobiliteitsvraagstukken — en dus aan alternatieven voor personenauto's. De keuze die is gemaakt om het pand te verwerven staat niet los van bijvoorbeeld de aanstaande locatie van een tramhalte aan de kade, een paar honderd meter verderop. De coöperatie houdt ook rekening met de mogelijkheid om een ​​NMBS-halte op het Vivegnisplein te heropenen (ongeveer tien minuten lopen). Maar bovenal heeft Les Biens Communaux alle faciliteiten voorzien zodat de werknemers die de locatie binnenkort in gebruik nemen zich met de fiets kunnen verplaatsen (royale beveiligde fietsenstalling, toegankelijk via een brede doorgang en gedeelde douches). Onze gebruikers bewust maken van deze alternatieve oplossingen zal een constant aandachtspunt blijven, vooral met het oog op het respect voor de buurtbewoners.

Bij een locatiekeuze (versus de logica van stadsuitbreiding) baseert de coöperatie zich dan ook eerst op het ecologische karakter van haar aanpak.

Dit wordt echter ook bevestigd in het ontwerp van het project zelf, zowel functioneel als constructief:

• Volumetrie. Bij het globale ontwerp van het project is er samen met architectenbureau (Substra) gekozen voor een aanpak die in eerste instantie gebaseerd is op een gedetailleerde studie van het best mogelijke gebruik van de bestaande volumes en structuren, waardoor het mogelijk werd om een ​​project voor te stellen dat slechts marginal aan het bestaande gebouw verandert door houten constructies toe te voegen, een duidelijk geïdentificeerd complementair materiaal: warm, geïsoleerd maar ook en vooral hernieuwbaar, verwijderbaar en herbruikbaar.
• Technieken. Binnen deze nieuwe gereorganiseerde ruimte hebben onze architecten de technische installaties van het gebouw (elektriciteit, netwerken, vloeistoffen, enz.) ontworpen met als doel de veelzijdigheid en schaalbaarheid van het pand te garanderen zonder voortijdige veroudering of onbeschikbaarheid. Zo zijn alle netwerken op een logische manier geïntegreerd in de ruimtes, wat de eventueel uit te voeren interventies vergemakkelijkt. Het dragende technische systeem integreert de mogelijkheid om een ​​reeks ruimten die bestemd zijn om te evolueren gemakkelijk te partitioneren en te decompartimenteren. Er wordt ook geanticipeerd op de evolutie van het project dat verder gaat dan zijn huidige voetafdruk, met de mogelijkheid van hangende verbindingen of potentieel voor uitbreidingen (een lift of een extra verdieping) of verwachte en geïntegreerde herschikking.
• Isolatie. Vanuit een energetisch en thermisch oogpunt is het doel van het project om een ​​koolstofneutrale balans te bereiken. Om dit te doen, was de eerste stap om te werken aan de isolatie van het gebouw. Zo zijn de voor kantoren bestemde ruimtes onderworpen aan een hoogwaardige isolatie die is aangepast aan de specifieke kenmerken van alle muren (frames, daken, vloeren en gevels - zuid (achter) van buiten en noord (voor) van binnen) met respect voor de karakter van het gebouw en zijn context zoveel mogelijk. Evenzo heeft de werkplaats, ook al is deze niet onderworpen aan standaardvereisten, ook geprofiteerd van gerichte verbeteringen aan de isolatie ervan zodra dit technisch mogelijk en relevant was (kozijnen, daken, vloeren op de grond (exclusief kelders) en gevels van de binnenkant
• Verwarming. De tweede benadering was om over te gaan naar een verwarmingssysteem dat geen fossiele brandstoffen gebruikt, d.w.z. het gebruik van warmtepompen (waardoor verwarming in de winter mogelijk is, maar indien nodig ook koeling in de zomer) in combinatie met de installatie van een fotovoltaïsche elektriciteitsproductie-eenheid die alle behoeften van het gebouw (verwarming maar ook ventilatie, verlichting en verbruik van toestellen). Om de uitvoering van deze installatie uit te voeren, draagt ​​de coöperatie alle investeringen met betrekking tot de uitrusting van het gebouw, met uitzondering van de fotovoltaïsche installatie die door de energiecoöperatie Cooperlic moet worden geleverd.
• Microgrid. Het partnerschap dat momenteel wordt besproken met Coöperatie beperkt zich niet tot de enige fotovoltaïsche installatie voor lokaal gebruik: er wordt ook voorzien in de lancering van een pilotproject voor de lokale distributie van groene energie op wijkschaal (microgrid) om te profiteren van de grote dakoppervlakken waarover de coöperatie beschikt.
• Sanitaire voorzieningen. Vanuit het oogpunt van waterzuivering en sanitair heeft het gebouw met bijzondere moeilijkheden te kampen gehad: door de verzakking van de mijnbouwkelder van de wijk vertonen de straatriolen nu een probleem van tegenhelling en terugstroming naar gebouwen in het geval van zware regenen. Het gebouw kampte met chronische problemen van rioolslib dat zich in de kelders ophoopte. Deze langdurig onbehandelde situatie veroorzaakte vervuiling door 25m3 slib dat moest worden verzameld, geëvacueerd en behandeld. Het was noodzakelijk om het particuliere rioleringsnetwerk volledig te herzien door specifieke voorzieningen te integreren die deze terugstromen moeten vermijden en een gezond gebruik van de kelders moeten garanderen. Deze acties hadden een positief effect op aangrenzende panden die regelmatig onder water kwamen te staan ​​door het verlaten gebouw.
• Regenwater. Tegelijk met deze noodwerken investeerde de coöperatie in een vanaf de start geïnstalleerde regenwatertank van 5.000 liter, waardoor het collectieve sanitaire netwerk kan worden ontlast maar ook het regenwater in het newerk van toiletten kan worden gebruikt om daarmee ook de druk op de drinkwaterbronnen te verminderen.
• Experimenteren. Ten slotte voorziet de coöperatie in bepaalde, meer experimentele en participatieve benaderingen, vooral op het niveau van de tuin, die we zien als een plaats van collectieve ervaring die buurtbewoners verwelkomt. 

HET TEAM

Het oorspronkelijke team werd gevormd rond een groep spelers uit de lokale economie. In de loop van de tijd is het uitgebreid met coöperatief leden die sympathiseerden met het project en met kennissen die vanwege hun vaardigheden zijn uitgenodigd.

De bestuurders zijn:

• François Schreuer, afgevaardigd bestuurder en medeoprichter: coördinator van de vzw urbAgora, die al jaren zeer actief is in het verenigingsleven in Luik.
• Nicolas Bebronne, bestuurder en medeoprichter: ontwerper en mede-oprichter van het ontwerpbureau NN Studio
• Pierre Geurts, bestuurder en medeoprichter: ontwerper en mede-oprichter van het ontwerpbureau NN Studio
• Benoît Bouchat, bestuurder en penningmeester: uitgebreide en lange ervaring in financieel beheer en actief in verschillende Luikse verenigingen.
• Noémie Drouguet, bestuurder: Leraar aan de ULiège (museoloog), inwoner van de wijk Saint-Léonard waar de Ruche des Bayards is gevestigd, beheerder van het project Porte-aux-oies
• Maud Leloutre, bestuurder: Ingenieur, werkt aan de Universiteit van Luik bij de administratie van Real Estate Resources, over onderwerpen die verband houden met duurzame ontwikkeling en het behoud van hulpbronnen.
• Augustin Fortuné, beheerder: inwoner van de wijk Saint-Léonard en architect. Manager van het Porte-aux-oies-project
• Pascal Noé, beheerder: architect
• VZW Pro Vélo, vertegenwoordigd door Sébastien Biet, beheerder: Pro Velo vzw ondersteunt actieve mobiliteit en faciliteert de overgang naar de fiets. De vereniging heeft recent haar werkplaats geïnstalleerd in de Ruche des Bayards
• ASBL Urbagora, vertegenwoordigd door Maxime Petit Jean, beheerder: vereniging die het debat over stedelijke vraagstukken bevordert.

PROJECTPARTNERS

Bij het zoeken naar gebruikers om de ter beschikking gestelde ruimtes te bezetten, heeft de coöperatie de voorkeur gegeven aan degenen die waarschijnlijk in het project activiteiten zullen opnemen die verenigbaar zijn met het doel (zoals de werkplaats van de fietsenmaker die de kelder, de begane grond en de eerste verdieping zal bezetten ) maar ook complementair aan elkaar, om de creatie van maatschappelijke en economische meerwaarde op de locatie zelf en op het niveau van de wijk te bevorderen.

LES BIENS COMMUNAUX heeft, tegelijkertijd zeer zorgvuldig omgaand met het budget, ook de voorkeur gegeven aan samenwerking met lokale bedrijven voor de rehabilitatie van de locatie en ze is ze daar tot nu toe in geslaagd voor alle posten:

• Substra: architectuur (Luik);
• Lhoest frères: sanering (Luik);
• Van de Capelle: dakbedekking (Aubel);
• BSP Construction: hoofdaannemer (Luik), waarvan de onderaannemers ook in en rond Luik gevestigd waren:
• Beaujean: schrijnwerk en interieurafwerking (Grivegnée);
• Duchaine: beglazing (Chênée);
• Enersol: HVAC (Battice).

VISIE EN ONTWIKKELINGSSTRATEGIE

VISIE, ONTWIKKELINGSSTRATEGIE EN TOEKOMSTIGE PROJECTEN VAN LES BIENS COMMUNAUX

Alvorens het nog maar te hebben over de kenmerken van het gebouw zelf, staat de ambitie van stedelijke herkwalificatie centraal in de aanpak van Les Biens Communaux, met een sterke wens om tussen te komen in oude stadswijken (die ook terug te vinden zijn in het andere project onder leiding van de coöperatie, de Jardin de la Porte-aux-Oies) vanwege de overtuiging dat deze buurten, om ze nieuw leven in te blazen, dit soort ontwikkelingen nodig hebben, die van weinig belang zijn voor de vastgoedontwikkelaar, die te ingewikkeld zijn om door individuen te worden gedragen en die te talrijk zijn voor de middelen waarover de overheid beschikt. Wat de rue des Bayards betreft, maakt de coöperatie ook deel uit van de voortzetting van de operatie “ZIP-QI” die de Stad (met de steun van het Gewest) al jaren uitvoert.

Inspelend op de oproep van een groep bewoners van de wijk, kon de Coöperatie eind 2020 de laatste bouwgrond verwerven in het hart van Outremeuse - een van de wijken van de stad met de minste openbare en privé groene ruimtes. Deze aankoop werd mogelijk gemaakt, ondanks de interesse van verschillende vastgoedontwikkelaars, door de aanzienlijke mobilisatie van burgers die het mogelijk maakten om in minder dan vijf dagen € 150.000 op te halen. Het doel is om daar een openbare tuin te realiseren, evenals een multifunctionele zaal en kantoren/verenigingsruimten in het reeds aanwezige gebouwtje op de lokatie.

In het voorjaar van 2021 werd een wedstrijd voor jonge architecten uitgeschreven om de projectontwerper te selecteren die de transformatie van het pand zal uitvoeren, te beginnen met de renovatie van het gebouw. Een jury, bestaande uit buurtgebruikers, overheden, externe experts en de opdrachtgever, selecteerde uiteindelijk het architectenbureau Traumnovelle om het project op zich te nemen.

Dit project zal in twee fasen worden uitgevoerd. Ten eerste gaat het om het renoveren van het kleine gebouw aan de achterkant van het perceel (en het toevoegen van een verdieping) om een ​​multifunctionele ruimte te creëren voor gebruik door de buurt en kantoorruimtes. Vervolgens, in samenwerking met de Stad Luik, waarvan het College haar implicatie in het project heeft bevestigd, zal het een kwestie zijn van de aanleg van de tuin zelf, op basis van participatief werk met de bewoners en verenigingen van de wijk (momenteel lopend).

Op 22 mei werd een projectoproep gelanceerd om een ​​of meer vereniging(en), coöperatie(s), culturele-, sociale-, educatieve- of creatieve ondernemingen die deel uitmaken van de sociale economie het pand te laten bezetten. In dit stadium zijn de discussies dermate gevorderd dat er een structuur gevestigd zal worden gevestigd op de locatie.

Het gebouw zal voldoen aan de laatste isolatienormen. Het zal een fotovoltaïsche installatie op het dak hebben, het regenwater opvangen en verwarmd worden door een warmtepomp, waardoor de energiekosten onder controle kunnen worden gehouden.

De oplevering is voorzien in de eerste helft van 2023, indien de stedenbouwkundige vergunning binnen de voorziene termijn wordt verkregen. Een tweede fase zal de ontwikkeling van de tuin zelf zien, dankzij de steun van de Stad Luik. Deze tuin wordt zo ontworpen dat er een diversiteit aan toepassingen mogelijk is, voor het plezier van de bewoners van de wijk, maar ook voor de verenigingen en scholen in de buurt.

FINANCIËLE ANALYSE EN GEPROJECTEERD GEBRUIK VAN DE MIDDELEN

Op 31/12/21, heeft de coöperatie €  732.297,11 geïnvesteerd, als volgt verdeeld:

• Acquisitie gebouw rue des Bayards ;
• Acquisitie van een terrein rue Saint Léonard ;
• Acquisitie van de Jardin Porte aux Oies ;
• Werken in 2021 voor fase 1 van de wederopbouw van het gebouw aan de rue des Bayards ;
• Diverse architectenkosten voor de projecten gedragen door Les Biens Communaux.   

Deze diverse investeringen zijn gefinancierd via: 

• Geplaatst kapitaal via ongeveer 500 coöperatief-leden : € 299.443,29 (op 31/12/21) ;  
• Een lening van € 250.000 van Belfius die het mogelijk heeft gemaakt het gebouw aan de rue des Bayards te verwerven ;
• Een lening van € 252.000 de Belfius voor de werken van fase 1 aan het gebouw rue des Bayards. 

De middelen die als onderdeel van deze campagne worden opgehaald, zullen fase 2 van de werken aan Ruche des Bayards financieren, die bestaat uit het renoveren van een oude fabriek (op nummer 67 rue des Bayards) en het omvormen van dit gebouw tot een werkruimte/kantoor voor kleine creatieve structuren. Deze 2 fase beoogt de inrichting van de tweede en derde verdieping van het pand. Deze 2de fase is begroot op € 480.000 en zal gefinancierd worden via deze fondsenwervingscampagne en een tussenkomst van W.Alter, de financiële partner van sociale en coöperatieve economieprojecten in Wallonië met wie de coöperatie een voorwaardelijk akkoord heeft voor deze financiering. W.Alter neemt deel via een kapitaalstorting van € 125.000 en een lening van € 125.000 (d.w.z. in totaal € 250.000).

De projecten van Les Biens Communaux zijn gebaseerd op de volgende observaties.

Geconfronteerd met de aanzienlijke stijging van de vastgoedprijzen in het stadscentrum van Luik, wil de coöperatie een antwoord bieden op de moeilijkheden die het verenigingsleven en kleine creatieve structuren ondervinden om werkruimten te vinden tegen betaalbare prijzen. Daarbij komt nog de wens om samenwerking tussen spelers in het lokale sociale leven aan te moedigen door gemeenschappelijke werkplekken te creëren, maar ook de wens om deel te nemen aan de heropleving van dichtbevolkte Luikse wijken, in het bijzonder door de voorkeur te geven aan renovatiewerkzaamheden aan gebouwen.

Voor het project “La Ruche des Bayards” is Les Biens Communaux dus de eigenaar van een gebouw in renovatie. De coöperatie verhuurt het pand vervolgens aan een reeks geïdentificeerde spelers.

De kelder, de begane grond en de 1e verdieping, die al werden gerenoveerd, worden momenteel verhuurd aan de VZW Pro Vélo die het pand sinds maart 2022 in gebruik heeft.

Dezelfde aanpak wordt verwacht voor het project Jardin de la Portes aux Oies in de wijk Outre-Meuse van Luik (momenteel in ontwikkeling).

Hieronder vindt u een overzicht van activa, passiva en winst-en-verliesrekening, opgesteld door de Projectontwikelaar, op het einde van 21.

De toekomstige financiële prognoses van de Coöperatie zijn bijgevoegd bij de Informatienota, te downloaden op deze pagina (alleen beschikbaar in frans).

De belangrijkste hypotheses van het financieel plan worden hieronder beschreven:

UITGANGSPUNTEN – RESULTATENREKENING

• Op 31/12/21 boekte Les Biens Communaux een overgedragen verlies van € 136.056,71. Dit overgedragen verlies wordt verklaard door het ontbreken van geïnde huren (de coöperatie heeft pas huurinkomsten ontvangen sinds maart 2022) en de kosten die inherent zijn aan de ontwikkeling van het project "Ruche des Bayards".
• Het financiële plan voorziet in een huurleegstand van 10% ondanks het feit dat de huidige besprekingen van LBC met haar partners de verhuur van alle ruimtes doen verwachten.

UITGANGSPUNTEN – INVESTERINGEN

• Het bedrag dat in het financieel plan voor fase 2 van de werken van de Rue des Bayards is opgenomen, is de raming van de aannemer en de ondertekende gedetailleerde meetstaat. Het is duidelijk dat de stijging van de materiaalprijs altijd een negatief effect kan hebben, maar de prijzen die zijn gecommuniceerd zijn allemaal afkomstig uit offertes van leveranciers. De LBC-architect heeft ervoor gezorgd dat alle materiaalorders al zijn afgerond. Bovendien verwacht LBC, aangezien de aannemer fase 1 al heeft uitgevoerd en de stabiliteitsstudies heeft uitgevoerd, geen grote verrassingen. Het werk bestaat eigenlijk alleen uit het storten van een vloer en het volledig isoleren van een ruimte in kaal beton. Het lijkt er daarom op dat de veiligheidsmarge van 5% verstandig is.
• Jardin de la Portes aux Oies: een partnerschap met de stad Luik, wiens betrokkenheid bij het project is bevestigd door het College, om de tuin zelf te creëren, op basis van gezamenlijke inspanning met de bewoners en verenigingen van de wijk (momenteel in voortgang).
• Les Biens Communaux heeft voorafgaand aan het compromis een overeenkomst getekend voor de aankoop van het aangrenzende gebouw (nummer 69) dat een investering vertegenwoordigt van € 105.000.

UITGANGSPUNTEN FINANCIERING

• In 2022 en 2023 zal Les Biens Communaux het Brasero-systeem van W.Alter gebruiken, waarvoor de coöperatie een voorwaardelijke overeenkomst heeft. Het gaat om een ​​kapitaalinbreng van maximaal 200.000 euro, in de vorm van een aandelenparticipatie van 1€ voor elke 1€ ingebracht door de coöperanten. Deze financiering kan onderhevig zijn aan een termijnexit (tussen het 6e en het 10e boekjaar) die tegen goede voorwaarden moet worden overeengekomen tussen W.Alter en LBC en onder voorbehoud van handhaving van de minimale solvabiliteits- en liquiditeitsratio. Het doel van deze publieke partner is om mee te werken aan de ontwikkeling van de coöperatie. 
  • In 2022 betreft dit de financiering van fase 2 van de werken voor het project “Ruche des Bayards” (zie hierboven);
  • In 2023 heeft Les Biens Communaux een voorwaardelijke overeenkomst met W.Alter voor de financiering van de werken van het project Jardin de la Portes aux Oies (mix van kapitaalinbreng en krediet voor een totaal van € 150.000) onder voorbehoud van een kapitaal van € 100.000.
• Momenteel is volgens de verwachte kasstromen het voorkeurspad voor terugbetaling van de aangeboden investeringsinstrumenten de herfinanciering op lange termijn in 2032, waardoor de looptijd van de lening beter kan worden afgestemd op dit type vastgoedtransactie. Het grote risico van dit traject is het niet vinden van financieringsbronnen voor deze herfinanciering.

DUE DILIGENCE

Ecco Nova heeft de volgende elementen geanalyseerd in het kader van de Due Diligence van LES BIENS COMMUNAUX :

• Jaarrekening 2021 van Les Biens Communaux;
• Financieel plan van de coöperatie;
• Samenvatting van de veiligheidsmarges die de coöperatie heeft genomen in het kader van “La Ruche des Bayards”;
• Het handelshuurcontract afgesloten met de VZW Pro Vélo;
• Schriftelijk akkoord van W.Alter voor maximale financiering van € 400.000;
• Eerste EPB-verklaring voor “La Ruche des Bayards”;
• Details van het budget opgesteld door BSP voor de werken (fase 2) van “La Ruche des Bayards”;
• Kopie van de toekenning van PU/91065 G van 30/11/21 om een ​​industrieel gebouw om te vormen tot een associatieve en creatieve “bijenkorf”, gelegen rue des Bayards 67 te 4000 Luik;
• Notarisverklaring betreffende de verwerving van het pakhuis rue des Bayards 67;
• Gedetailleerde presentatie van de door de coöperatie ontwikkelde projecten.

Na analyse van het dossier door de projectanalist, wordt de financieringsaanvraag voorgesteld aan het team.  

Ecco Nova heeft een gunstig advies uitgebracht voor de fondsenwerving voor LES BIENS COMMUNAUX om onder andere de volgende redenen: 

• Duurzaamheidskaraker van het waardevoorstel.
• Doordachte strategie om te reageren op de complexiteit die het verenigingsleven en kleine creatieve structurenervaren om werkruimten te vinden tegen betaalbare prijzen.
• Multidisciplinair team met een hele reeks burgers en organisaties van de Cité Ardente die actief zijn op verschillende gebieden die gunstig zijn voor de ontwikkeling van dit soort projecten: architectuur, communicatie, financiën, administratie, lokale verankering
• Aanzienlijk eigen vermogen om de coöperatie in staat te stellen haar ontwikkeling voort te zetten.
• Voortgang "La Ruche des Bayards" gefinancierd door dit aanbod
  • Identificatie van toekomstige huurders van het pand;
  • Fase 1 afgerond, de VZW Pro Vélo betrekt het pand sinds maart 2022.

CONTROLE VAN DE SDG CRITERIA

De activiteit van Les Biens Communaux maakt deel uit van de volgende Sustainable Development Goals (SDG's) van de Verenigde Naties:

• 9. Industrie, Innovatie & Infrastructuur: met name doelstelling 9.1 – Ontwikkeling van hoogwaardige, betrouwbare, duurzame en veerkrachtige infrastructuur, met inbegrip van regionale en grensoverschrijdende infrastructuur, ter ondersteuning van economische ontwikkeling en menselijk welzijn, met de nadruk op universele toegang, tegen betaalbare kosten en onder gelijke voorwaarden.
• 11. Duurzame steden en gemeenschappen: in het bijzonder doelstelling 11.3 - Tegen 2030 inclusieve en duurzame verstedelijking voor iedereen en capaciteiten voor participatieve, geïntegreerde en duurzame planning en beheer van menselijke nederzettingen in alle landen verbeteren.

RISICO'S

Beschrijving van de belangrijkste risico’s, specifiek voor de betrokken aanbieding, en hun potentieel effect op de uitgevende instelling, de eventuele garant, eventueel onderliggend instrument en de investeerders.

• Belangrijkste risico’s inherent aan de uitgevende instelling
  • Risico verbonden aan de verhuur van ontwikkelde ruimtes
  • Risico's in verband met de rehabilitatie van ontwikkelde projecten
  • Schuld en solvabiliteit van de coöperatie
  • Bestuur
• Belangrijkste risico’s inherent aan het geboden beleggingsinstrument
  • Mogelijkheid tot vervroegde terugbetaling
  • Illiquiditeit
  • Achterstelling Coup de Pouce-lening
  • Bulletlening
• Deze risico’s kunnen de solvabiliteit en de liquiditeit van de uitgevende instelling beïnvloeden, hetgeen investeerders aan de volgende potentiële effecten blootstelt:
  • Risico op gedeeltelijk verlies van kapitaal 
  • Risico van wanbetaling of uitgestelde rentebetalingen
  • Risico’s gerelateerd aan het verlies van fiscaal voordeel
  • Elke stijging van de rentevoet tijdens de periode waarin de geïnvesteerde fondsen worden vastgehouden kan leiden tot verlies van kansen

Onze analyse resulteert in een risiconiveau 3. De details van deze score zijn te vinden in de bijlage van de Informatienota.

SAMENVATTING

DE STERKE PUNTEN VAN DE PROJECTONTWIKKELAAR, HET PROJECT EN DE FONDSENWERVING

• De coöperatie kan rekenen op een multidisciplinair team dat bestaat uit een veelheid aan lokale spelers uit verschillende sectoren en uit de Luikse gemeenschap. Ze mobiliseerde meer dan 500 coöperatie-leden, voor een totaal geplaatst kapitaal van € 435.500 (per 31/12/21), wat de aankoop van het gebouw rue des Bayards en de tuin Portes aux oies mogelijk maakte;
• De voortgang van “La Ruche des Bayards”. De 1ste fase van de werken van "La Ruche des Bayards" werd namelijk begin 2022 voltooid, de VZW Pro Vélo huurt nu de begane grond en de eerste verdieping. De werken van de 2e fase begonnen in april 2022 en zullen naar verwachting eindigen in September 2022, die bestaat uit de renovatie van de 2e en 3e verdieping van het gebouw. De huurders voor de 2e en 3e verdieping zijn benoemd, waarvan de meeste integraal onderdeel uitmaken van de ontwikkeling van dit project.
• De missie van de coöperatie, die tot doel heeft in te spelen op de moeilijkheid die verenigingen en kleine creatieve structuren ondervinden om werkruimten te vinden tegen betaalbare prijzen. Daarbij komt nog de wens om samenwerking tussen spelers in het lokale sociale leven aan te moedigen door gemeenschappelijke werkplekken te creëren, maar ook de wens om deel te nemen aan de heropleving van dichtbevolkte Luikse wijken, in het bijzonder door de voorkeur te geven aan renovatiewerkzaamheden aan gebouwen.

DE AANDACHTSPUNTEN VAN DE PROJECTONTWIKKELAAR, HET PROJECT EN DE FONDSENWERVING

• De Coup de Pouce-lening is achtergesteld bij zowel bestaande als toekomstige schulden van de kredietnemer. De Projectontwikkelaar heeft de mogelijkheid om de Coup de Pouce Lening vervroegd af te lossen.
• Een financieringsaanpak op basis van bedrijfsfinanciering in plaats van projectfinanciering. Over het algemeen worden vastgoedprojecten, aangeboden op Ecco Nova, uitgevoerd via SPV, dat wil zeggen een specifiek bedrijf voor de realisatie van het project. Hier wil LBC al haar projecten in dezelfde entiteit ontwikkelen. Anderzijds zal deze aanpak het uiteindelijk mogelijk maken om de risico's verbonden aan het project “La Ruche des Bayards” te diversifiëren, aangezien de coöperatie een portefeuille van dit type vastgoedprojecten wil ontwikkelen in de regio Luik.
• Volgens de verwachte kasstromen zou de aflossing van deze lening plaatsvinden via langlopende herfinanciering in 2032, waardoor de looptijd van de lening beter kan worden afgestemd op dit type vastgoedtransactie.

MODALITEITEN

SAMENVATTING VAN DE MODALITEITEN

WERKING VAN DE REGIONALE LENINGEN

VOORWAARDEN WAARAAN DE INVESTEERDER MOET VOLDOEN OM IN AANMERKING TE KOMEN VOOR DE BELASTINGVOORDELEN VAN DE COUP DE POUCE LENING

Om in aanmerking te komen voor de belastingvoordelen verbonden aan de Coup de Pouce-lening, dient de investeerder (de kredietgever)  te voldoen aan de volgende voorwaarden, op de datum waarop de Coup de Pouce-lening wordt afgesloten en gedurende de looptijd ervan:

• de kredietgever is geen werknemer van de geldnemer
• indien de kredietnemer een onafhankelijke natuurlijke persoon is, is de kredietgever niet de echtgenoot of wettelijk samenwonende partner van de kredietnemer en
• indien de kredietnemer een rechtspersoon is, is de kredietgever, evenals zijn echtgenoot of wettelijk samenwonende, niet rechtstreeks of onrechtstreeks via een andere rechtspersoon waarover hij zeggenschap heeft in de zin van artikel 1:14 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen, oprichter, lid, partner of aandeelhouder van deze rechtspersoon, is noch benoemd of treedt op als orgaan of lid van het orgaan dat verantwoordelijk is voor het bestuur of dagelijks bestuur, bewindvoerder, of als houder van een soortgelijk mandaat binnen deze rechtspersoon, noch treedt op als de vaste vertegenwoordiger van een andere rechtspersoon, wordt benoemd of treedt zelf op als een orgaan of lid van het orgaan dat verantwoordelijk is voor het bestuur of de dagelijkse leiding van een curator of een soortgelijke functie.
• de kredietgever is geen kredietnemer van een andere Coup de Pouce-lening.

De kredietgever is onderworpen aan de personenbelasting, zoals gevestigd in het Waalse Gewest.

Bijgevolg komen de leden van CVBA LES BIEN COMMUNAUX niet in aanmerking voor de belastingvoordelen van deze Coup de Pouce-lening. 

Voor elk jaar waarin hij/zij aanspraak maakt op het voordeel van belastingkrediet, stelt de investeerder de volgende zaken ter beschikking van de Federale Overheidsdienst Financiën:

• Het registratieformulier en de bijlagen bedoeld in artikel 2, §3 van het besluit van de Waalse regering tot uitvoering van het decreet van 28 april 2016 betreffende de Coup de Pouce-lening.
• Een bankrekeningoverzicht waaruit blijkt dat de kredietnemer de rente over de lening jaarlijks betaalt aan de kredietgever
• Een verklaring op eer dat jaarlijks door de kredietnemer wordt afgegeven.

Vind alle informatie met betrekking tot dit belastingvoordeel via deze link of raadpleeg het decreet betreffende de Coup de Pouce-lening.

PRAKTISCHE BEPALINGEN MET BETREKKING TOT DE COUP DE POUCE-LENING

Wanneer ze zich inschrijven via Ecco Nova, krijgen investeerders (kredietgevers) een pro-forma leningsovereenkomst. Ecco Nova registreert de leningen vervolgens bij SOWALFIN.

Om het belastingvoordeel definitief te activeren, zullen investeerders de definitieve leningsovereenkomst van SOWALFIN moeten ondertekenen.

Investeerders moeten ook een verklaring op eer invullen en ondertekenen, dat bij de aanvraag voor registratie van de Coup de Pouce-lening wordt gevoegd.

Ten slotte zullen investeerders een betalingsbewijs van hun investering moeten overleggen in de vorm van een rekeningoverzicht met daarop zichtbaar het rekeningnummer van de investeerder, het rekeningnummer van de kredietnemer, de datum, het bedrag en de gestructureerde mededeling van de betaling (zijnde de referentie van de Ecco Nova-schuldvordering).

Ecco Nova zorgt in goede samenwerking met de investeerders voor de opvolging en het beheer van deze procedures.

In het geval van een Coup-de-Pouce-lening is het noodzakelijk om de investering te betalen vanaf een privé-bankrekening (mede) op naam van de uitlener.

TYPE INVESTERING

Het gaat over een "Coup de Pouce" Lening. Het betreft een gestandaardiseerde achtergestelde lening van minimaal € 500 en maximaal € 20.000 met optie tot vervroegde terugbetaling.

VERVROEGDE TERUGBETALING

In het kader van de Coup de Pouce-lening heeft de lener het recht om de lening vervroegd terug te betalen door middel van een eenmalige en volledige terugbetaling van het verschuldigde saldo in hoofdsom en rente.

ACHTERSTELLING

De Coup de Pouce-lening is achtergesteld zowel ten aanzien van de bestaande als van de toekomstige schulden van de kredietnemer.

OPSCHORTENDE VOORWAARDE

Opschortende voorwaarde gekoppeld aan de succesdrempel voor de fondsenwerving:

Als er niet voor het volledige bedrag van de Fondsenwerving (zoals gedefinieerd in artikel 2 van de algemene gebruiksvoorwaarden op de website van ECCO NOVA) op 09/09/2022 om 12.00 uur is ingeschreven, worden de investeringen die al zijn gestort op de geblokkeerde rekening op naam van de uitgevende instelling, terugbetaald aan de investeerders. Als echter het bedrag van € 150.000 is opgehaald, wordt het ingezamelde geld beschikbaar gesteld aan LBC en wordt de campagne verlengd tot 30/10/2022 12.00 uur ‘s middags.

BELASTINGKREDIET

Het belastingkrediet is een fiscaal instrument bedoeld om het belastingbedrag te verlagen. Het belastingkrediet wordt dus in mindering gebracht op het bruto door de belastingplichtige verschuldige belastingbedrag.

Als het belastingkrediet hoger is dan het bedrag aan verschuldigde belasting, geeft het meerdere (of het geheel als de belastingplichtige niet belastbaar is) aanleiding tot terugbetaling door de Belastingdienst. Het belastingkrediet is dus te ontvangen als deze het verschuldigde belastingbedrag overschrijdt.

ROERENDE VOORHEFFING

Ten aanzien van belastingen is er een roerende voorheffing van toepassing op de te ontvangen rente door particulieren met een fiscale woonplaats in België. Deze belasting ter hoogte van 30% wordt ingehouden aan de bron en is bevrijdend, hetgeen wil zeggen dat de projectontwikkelaar verantwoordelijk is voor het aangeven en het innen van de belasting. U ontvangt dus het termijnbedrag na aftrek van belasting. 
  
U hoeft derhalve geen actie te ondernemen ten aanzien van uw belastingaangifte

We herinneren u eraan dat voor rechtspersonen in België geen inhouding aan de bron plaats vindt. Het is aan deze investeerders zelf om hun lening aan te geven. 

Ten slotte worden er twee opties voorgesteld ten aanzien van de investeringen van particulieren wier fiscale woonplaats niet in België gelegen is.  

• Ofwel u kiest voor een voorheffing aan de bron; in dat geval is de belasting gelijk aan de Belgische fiscaal ingezetenen.
• Ofwel u geeft aan zelf verantwoordelijkheid te nemen voor het aangeven van uw leningen in het land van uw fiscale woonplaats. 

WOORDENLIJST

Wilt u de definitie van een gebruikte term op deze pagina weten? Raadpleeg onze woordenlijst om de term en zijn betekenis te ontdekken.

DIVERSEN

• Door te investeren via Ecco Nova, sluit u een lening af. U bent dus geen coöperatief lid noch aandeelhouder en u ontvangt geen dividend maar interest. 
• Door op "investeren" te klikken, wordt u uitgenodigd om een ​​investering te simuleren. Nadat u uw persoonlijke gegevens heeft gecontroleerd, kunt u uw investering bevestigen. We sturen u vervolgens per e-mail de betalingsinstructies. Niets ontvangen? Controleert u voor de zekerheid ook even uw ongewenste emails.
• De bankrekening waarop u uw investering betaalt, kan per campagne tot verschillen. We vragen u om hier bedacht op te zijn.
• Voor deze campagne eindigt het rekeningnummer waarop u uw investering betaalt op -3070.
• We herinneren u eraan dat u op elk moment uw schuldvorderingen kunt raadplegen door in te loggen op uw Ecco Nova account, sectie “mijn investeringen”. 
• De datum van inschrijving vindt u in de kop van uw schuldvordering.
• Voor deze verrichting is de kredietgever geen kosten verschuldigd aan Ecco Nova (in tegenstelling tot hetgeen in de Informatienota vermeld staat).
• De aflossingstabellen die worden weergegeven op Ecco Nova, maar ook in de informatienota en in de schuldvorderingen, tonen altijd bruto rentebedragen.

De gedetailleerde modaliteiten zijn te raadplegen in de informatienota die te downloaden is op deze pagina.