SENIOR LENING

DE PROJECTONTWIKKELAAR

TMP Consult is de projectleider van het vastgoedproject te Noville-sur-Mehaigne, in de gemeente Eghezée. 

Dit vastgoedproject heeft tot doel een huis en de bijgebouwen om te vormen tot 4 gezinswoningen. 

Tony Maccarone  De heer Tony Maccarone bezit 100% van de aandelen van TMP Consult via THGK Holding. Naast de vastgoedsector is de heer Maccarone vooral actief als verzekerings- en kredietmakelaar voor particulieren en KMO’s in Sint-Niklaas. Samen met zijn partner Aldo Pallisco is hij eigenaar van de onderneming SOLUTION FINANCES.

Hieronder is een beknopt overzicht te zien van de projecten in uitvoering / gerealiseerd door TMP Consult: 

• Ontwikkeling 3 geschakelde woningen in Awirs - Flémalle, project in aanbouw met een optie op een huis
• Ontwikkeling van een appartementsgebouw met 4 appartementen in Nijvel, project in aanbouw met een optie op 2 appartementen
• Ontwikkeling van een woonwijk met 6 woningen in Bitsingen, project in aanbouw met voorlopige verkopen van 2 woningen.
• Ontwikkeling van een appartementsgebouw met 15 appartementen en een woning in Stembert, project afgerond en volledig verkocht.

PRESENTATIE VAN HET PROJECT

TMP Consult doet een beroep op de Ecco-Investeerders voor de financiering van het vastgoedproject in Noville-sur-Mehaigne. Het project bestaat uit de verbouwing van een woning met bijgebouwen tot 4 gezinswoningen gelegen aan de Chaussée de Louvain 138, 5310  te Noville-sur-Mehaigne. Ook worden er 6 parkeerplaatsen en een parkeergelegenheid voor fietsen voorzien. 

De projectontwikkelaar heeft de ambitie om deze toekomstige woningen uit te rusten met warmtepompen en fotovoltaïsche panelen op het dak. 

De 4 woningen (elk 3 kamers) zullen elk een bewoonbaar oppervlak van 150 m² hebben en profiteren elk van een tuin en een terras.

Project Noville is ontworpen door het architectenbureau a²bw, Architectes Brasseur & Wolfs. 

LIGGING

Het project is gesitueerd op het adres Chaussée de Louvain 138, 5310 Noville-sur-Mehaigne. De toekomstige woningen liggen op ongeveer 2 kilometer van het centrum van Eghezée. Er zijn talrijke winkels (bakker, kruidenier), scholen en openbaar vervoer in de buurt.  

BEGROTING

De begroting van het project wordt in totaliteit geraamd op € 1.421.675,75. Deze begroting omvat zowel de aankoopkosten van het terrein & gebouw als de sloopwerken en bouwkosten. De onderstaande tabel geeft de verschillende kosten van de projectbegroting weer. 

FINANCIËLE INDICATOREN

In de onderstaande tabel worden de belangrijkste indicatoren in verband met de winstgevendheid van het project Noville gepresenteerd. Het verwachte brutomarge van het Project Noville is 33%.

 ** Exclusief financieringskosten en beheerskosten.

FINANCIERING

De onderneming TMP Consult BV doet een beroep op de Ecco-investeerders voor een bedrag van 1.200.000 euro voor de financiering van het terrein, de sloopwerken en de opbouw van de vier nieuwe woningen. De participatieve lening via Ecco Nova zal een Senior lening van ongeveer 85% van het totaal te financieren budget vervullen. Het saldo zal door TMP Consult BV op basis van eigen vermogen gefinancierd worden. 

*TMP Consult zal voor de aankoop van de grond een inspanning leveren van ten minste 125.000 euro, hetgeen als opschortende voorwaarde voor deze aanbieding is opgenomen. 

De omzet van het vastgoedontwikkelingsproject Noville wordt geschat op € 1.650.000. Het totaal van de op te halen fondsen via de crowdlending campagne van Ecco Nova bedraagt € 1.200.000. Aan de hand van de geschatte marktwaarde en de op te halen fondsen via Ecco Nova bekomen we een loan to value ter waarde van 72,7%. 

Deze “loan to value” is geïntegreerd in de risicoscore die u kunt vinden in de bijlage bij de Informatienota.

PLANNING

De projectplanning is als volgt:

• September 2022: Bouwvergunning verkregen voor dit project
• November 2022: Ondertekening van het aanbod van aankoop voor het terrein en het gebouw
• Februari 2023: Akten voor de aankoop van het terrein en het gebouw (prognose)
• Februari 2023: Start verkoop van de woningen (prognose)
• Februari 2023: Start van de sloopwerkzaamheden en opbouw tot 4 woningen (prognose)
• Maart – Juli 2024: Verwachte einde van de werken voor de woningen

BETROKKEN PARTIJEN

• Het architectenbureau Architectes Brasseur & Wolfs (a²bw)
• Vastgoedtaxatiebureau Leclercq

FINANCIËLE PRESTATIES

TMP Consult BV is de Projectontwikkelaar van het vastgoedproject Noville. De onderstaande tabellen geven een overzicht van de activa, passiva en resultatenrekening volgens de boekhoudkundige situatie per 31 december 2021 en de recente boekhoudkundige situatie per 30 september 2022.

De activa van TMP Consult bestaat voornamelijk uit vlottende activa. In het boekjaar 2021 vertegenwoordigt de vlottende activa 98% van de totaalbalans. 

 Met een eigen vermogen van 1.988.544 euro, bedraagt de solvabiliteitsratio van TMP Consult BV 36% per 30/09/2022. 

RESULTATENREKENING

De meerderheid van de huidige inkomsten van TMP Consult is afkomstig van een andere onderneming, Solutions Finances. Solutions Finances is een verzekerings- & kredietmakelaarskantoor voor particulieren en KMO’s in Sint-Niklaas.  

TMP Consult BV behaalde in het boekjaar 2021 een winst na belasting ter waarde van € 883.465,52. In het interim-rapport per 30/09/2022 bedraagt de winst na belasting € 983.433,11. 

Daarbij dient te worden opgemerkt dat voor het boekjaar 2021 een dividend van 1.500.000 euro is uitgekeerd. 

FINANCIERINGSAANBOD EN ZEKERHEDEN

TMP Consult doet een beroep op de Ecco-investeerders voor een totaalbedrag van € 1.200.000 voor de financiering van zijn vastgoedproject in Noville-sur-Mehaigne dat bestaat uit de grondige renovatie van een gebouw tot 4 wooneenheden. 

De fondsen die als onderdeel van deze campagne worden opgehaald, zullen aan TMP Consult SRL geleend worden volgens het volgende schema: 

De looptijd van de aan TMP Consult SRL verstrekte lening is 36 maanden vanaf 15/02/2023. 

De brutorentevoet (d.w.z. vóór de aftrek van roerende voorheffing indien van toepassing) van de lening bedraagt 7% per jaar. 

Om aan al zijn verplichtingen jegens Ecco Nova Finance te voldoen, verstrekt de onderneming TMP Consult aan Ecco Nova Finance volgende zekerheden: 

• Een hypothecaire inschrijving in eerste rang voor een bedrag van 50.000 euro in hoofdsom op een woning, met alle bijgebouwen en tuin, dit alles gelegen te Leuvensesteenweg, nummer 138, ingeschreven in sectie A nummer 242 F P0000 voor een oppervlakte van twaalf (12) are eenentwintig (21) centiares.
• Een hypotheekmandaat voor een bedrag tussen € 1.050.000 en € 1.150.000 in hoofdsom volgens het behaalde bedrag van de fondsenwerving, € 120.000 in toebehoren en drie jaar rente op een woning, met alle bijgebouwen en tuin, dit alles gelegen te Leuvensesteenweg, nummer 138, ingeschreven in sectie A nummer 242 F P0000 voor een oppervlakte van twaalf (12) are eenentwintig (21) centiares.
• Een overdracht van het voordeel, ten gunste van ECCO NOVA FINANCE, van de brandverzekeringspolissen en van alle vorderingen tot schadevergoeding met betrekking tot het (de) gebouw(en) in hypotheek en tot alle in het algemeen tot zekerheid overgedragen goederen, waarbij ECCO NOVA FINANCE bijgevolg gerechtigd is om in plaats van de Projectontwikkelaar – in dit geval de Garantieverstrekker – alle vergoedingen in dit verband (schadevergoedingen, verzekeringspremies, etc.) te ontvangen. 
• De hoofdelijke en ondeelbare borgstelling van de heer Tony Maccarone voor een minimum bedrag van € 1.100.000 en een maximum bedrag van € 1.200.000 in hoofdsom plus rente en kosten volgens een afzonderlijke akte, waarbij het bedrag van de garantieverbintenis gelijk is aan dat van de fondsenwerving. Dit bedrag wordt vastgelegd aan het einde van de Inschrijvingsperiode. 

Raadpleeg de informatienota voor meer details. 

UITGEVOERDE ANALYSE DOOR ECCO NOVA

Als onderdeel van de analyse van deze fondsenwervingscampagne heeft TMP Consult Ecco Nova voorzien van een reeks documenten die hieronder opgesomd zijn. Voor het schrijven van deze nota is een kort nazicht van deze documenten gehouden en zijn er vraag- en antwoordsessies gehouden met de opdrachtgever.

Lijst met ontvangen documenten:

• Aanbod tot aankoop van de grond ondertekend op 15/11/2022
• De omgevingsvergunning verkregen door de onderneming Strategimmo BV

De vergunning in verband met het vastgoedontwikkelingsproject Noville werd op 15/09/2022 verkregen door de onderneming Strategimmo BV. De wijziging van eigenaar is aangevraagd bij de dienst stedenbouw van Eghezée. 

• Een boekhoudkundige situatie minder dan 90 dagen geleden van TMP Consult BV
• Een kostenraming van het architectenbureau a²bw
• Een onafhankelijk vastgoedtaxatierapport gegenereerd door Vastgoedtaxatiebureau Leclerq
• De plannen van het project uitgewerkt door het architectenbureau a²bw

RISICO’S

Beschrijving van de belangrijkste risico’s, specifiek voor de betrokken aanbieding, en hun potentieel effect op de uitgevende instelling, de eventuele garant, eventueel onderliggend instrument en de investeerders. 

• Risico’s die specifiek zijn voor de uitgevende instelling ECCO NOVA FINANCE: 

• • Risico op gedeeltelijke of niet volledige terugbetaling van het aan ECCO NOVA FINANCE geleende kapitaal en/of van de contractueel overeengekomen rente in geval van wanbetaling door de projectontwikkelaar.
  • Risico op geheel of gedeeltelijk kapitaalverlies als gevolg van insolventie van ECCO NOVA FINANCE. 

• Risico’s verbonden aan de aangeboden beleggingsinstrumenten, specifiek voor het betreffende aanbod: 

• • Specifieke risico’s verbonden aan TMP Consult:
    • Risico’s verbonden aan de stijging van de bouwkosten in de vastgoedsector
    • Risico’s verbonden aan de bouw van een vastgoedproject
    • Risico’s verbonden aan de situatie op de vastgoedmarkt
    • Risico’s met betrekking tot betrokken partijen
    • Verzekering met niet-verzekerde risico’s
    • Risico’s met betrekking tot de schuldenlasten van TMP Consult
  • Belangrijke risico’s verbonden aan het aangebonden beleggingsinstrument: 
    • Bullet lening
    • Mogelijkheid tot vervroegde terugbetaling
    • Verplichting tot vervroegde terugbetaling
    • Risico’s verbonden aan het ontbreken van een liquide openbare markt en de beperkingen op verkoop
  • Deze risico’s kunnen de solvabiliteit en de liquiditeit van de uitgever beïnvloeden waardoor de investeerders worden blootgesteld aan de volgende potentiële effecten: 
    • Risico van gedeeltelijk of volledig verlies van kapitaal
    • Risico van wanbetaling of uitgestelde rentebetalingen
    • Elke stijging van de rentevoet tijdens de periode waarin de geïnvesteerde fondsen worden vastgehouden kan leiden tot verlies van kansen

Onze analyse resulteert in een risiconiveau 2. De details van deze score zijn terug te vinden in de bijlage van de Informatienota. 

SAMENVATTING

DE STERKE PUNTEN VAN DE PROJECTONTWIKKELAAR, HET PROJECT EN HET AANBOD

• Financiering met zekerheden (zie paragraaf ‘Zekerheden’).
• Een project met een verwachte brutomarge van het project ter waarde van 33%. 
• De solvabiliteitsratio vna TMP Consult, die volgens de balans per 30/09/2022 over een eigen vermogen van 1.988.543,84 euro beschikt, d.w.z. een solvabiliteitsratio van 36%.

AANDACHTSPUNTEN GEKOPPELD AAN DE PROJECTONTWIKKELAAR, HUN PROJECT EN HET AANBOD

• Een financieringsaanpak van het type ‘corporate finance’ in plaats van ‘project finance’. Over het algemeen worden de op Ecco Nova aangeboden vastgoedprojecten uitgevoerd via SPV’s, d.w.z. een specifieke onderneming voor de uitvoering van het project. Hier ontwikkelt TMP Consult haar projecten binnen dezelfde entiteit. Dankzij deze aanpak kunnen de aan dit vastgoedproject verbonden risico’s echter gediversifieerd worden. 
• De projectontwikkelaar beschikt over de optie tot vervroegde terugbetaling van de lening.

MODALITEITEN

ADDENDA BIJ DE INFORMATIENOTA

OP 3 FEBRUARI 2023 IS EEN ADDENDUM BIJ DE INFORMATIENOTA GEPUBLICEERD.

Het doel hiervan is investeerders te informeren dat de jaarlijkse bruto rentevoet die voor deze campagne wordt aangeboden, stijgt van 5% naar 7%. Daarnaast is de sluitingsdatum van het aanbod nu vastgelegd op 28/02/2023.

Klik hier om het addendum bij de Informatienota van 03/02/23 te raadplegen.

TYPE INVESTERING

Het betreft een gestandaardiseerde lening van minimaal € 500 en maximaal € 500.000 met optie tot vervroegde terugbetaling.

MOGELIJKHEID TOT VERVROEGDE TERUGBETALING

De Projectontwikkelaar heeft de mogelijkheid om de lening geheel of gedeeltelijk vervroegd af te lossen. Zie de Informatienota voor details.

VERPLICHTING TOT VERVROEGDE AFLOSSING

TMP Consult zal verplicht zijn om de aan haar verstrekte lening -geheel of gedeeltelijk- vervroegd terug te betalen naarmate de door de Projectontwikkelaar verstrekte garanties vrijkomen als gevolg van de verkoop van de door de Projectontwikkelaar gebouwde gebouwen. Zie de informatienota voor details.

ZEKERHEDEN 

Alle toezeggingen van TMP Consult worden gegarandeerd door:

• Een hypothecaire inschrijving in eerste rang voor een bedrag van € 50.000 in hoofdsom op het woonhuis, met alle bijgebouwen en tuin, allen gelegen aan de Leuvensesteenweg, nummer 138 (Noville-sur-Mehaigne).
• Een hypotheekmandaat voor een bedrag tussen € 1.050.000 en € 1.150.000 in hoofdsom, afhankelijk van het bedrag van de verkregen fondsenwerving, € 120.000 aan toebehoren en drie jaar intresten voor registratie, op een woonhuis, met alle bijgebouwen en tuin, allemaal gelegen aan de Leuvensesteenweg, nummer 138 (Noville-sur-Mehaigne).
• Een overdracht van uitkeringen uit brandverzekeringen en eventuele vorderingen tot schadevergoeding en rente met betrekking tot verhypothekeerde eigendommen en alle in het algemeen niet gespecificeerde eigendommen die als zekerheid zijn gesteld.
• De hoofdelijke en ondeelbare borgstelling van de heer Tony Maccarone ter hoogte van minimaal € 1.100.000,- en maximaal van € 1.200.000,- in hoofdsom plus rente en kosten waarbij het bedrag van de borgstelling gelijk is aan dat van de Fondsenwerving, dit bedrag wordt bepaald aan het einde van de Inschrijvingsperiode.

Raadpleeg de informatienota voor meer details.

RANG

De terugbetaling van dit aanbod heeft voorrang op de terugbetaling van voorschotten op de zichtrekening van de partner of elke andere vorm van aandeelhouderslening. Bijgevolg kunnen deze voorschotten en andere schulden pas worden terugbetaald aan vennoten en aandeelhouders wanneer dit aanbod volledig is terugbetaald.

OPSCHORTENDE VOORWAARDEN

1. Opschortende voorwaarde verbonden aan de succesdrempel van de fondsenwerving:

Als het volledige bedrag van de fondsenwerving (zoals gedefinieerd in artikel 2 van de algemene gebruiksvoorwaarden op de ECCO NOVA-website) niet volledig is onderschreven op 28/02/2023 om 23:59 uur, worden de investeringen die reeds gestort zijn op de geblokkeerde rekening op naam van TMP Consult terugbetaald aan de investeerders. Is echter het bedrag van € 1.100.000 opgehaald, dan komt het opgehaalde geld ter beschikking van TMP Consult en wordt de campagne verlengd tot 31/03/2023 om 23:59 uur.

2. Bewijs van de terbeschikkingstelling van ten minste 125.000 euro aan eigen vermogen voor dit project. 

3. De ondertekening van de hoofdelijke en ondeelbare borgstellingsakte door de heer Maccarone en de Projectontwikkelaar. 

4. Het verstrekken van de in Deel 1.1 bedoelde zekerheden (zie paragraaf 'zekerheden' hierboven).

WOORDENLIJST

Wilt u de definitie van een gebruikte term op deze pagina weten? Raadpleeg onze woordenlijst om de term en zijn betekenis te ontdekken.

ROERENDE VOORHEFFING

Ten aanzien van belastingen is er een roerende voorheffing van toepassing op de te ontvangen rente voor particulieren met een fiscale woonplaats in België. Deze belasting ter hoogte van 30% wordt ingehouden aan de bron en is bevrijdend, hetgeen wil zeggen dat de projectontwikkelaar verantwoordelijk is voor het aangeven en het innen van de belasting. U ontvangt dus het termijnbedrag na aftrek van belasting. 

U hoeft derhalve geen actie te ondernemen in het kader van uw belastingaangifte

We herinneren u eraan dat voor rechtspersonen in België geen inhouding aan de bron plaats vindt. Het is aan deze investeerders zelf om hun lening aan te geven. 

Ten slotte worden er twee opties voorgesteld ten aanzien van de investeringen van particulieren wier fiscale woonplaats niet in België gelegen is.

• Ofwel u kiest voor een voorheffing aan de bron; in dat geval is de belasting gelijk aan de Belgische fiscaal ingezetenen.
• Ofwel u geeft aan zelf verantwoordelijkheid te nemen voor het aangeven van uw leningen in het land van uw fiscale woonplaats. 

DIVERSEN

• Door te investeren via Ecco Nova, sluit u een lening af. U bent dus geen coöperatief lid noch aandeelhouder en u ontvangt geen dividend maar interest.
• Door op "investeren" te klikken, wordt u uitgenodigd om een ​​investering te simuleren. Nadat u uw persoonlijke gegevens heeft gecontroleerd, kunt u uw investering bevestigen. We sturen u vervolgens per e-mail de betalingsinstructies. Niets ontvangen? Controleert u voor de zekerheid ook even uw ongewenste emails.
• De bankrekening waarop u uw investering betaalt, kan per campagne tot verschillen. We vragen u om hier bedacht op te zijn.
• Voor deze campagne eindigt het rekeningnummer waarop u uw investering betaalt op -7507.
• We herinneren u eraan dat u op elk moment uw schuldvorderingen kunt raadplegen door in te loggen op uw Ecco Nova account, sectie “mijn investeringen”. 
• De datum van inschrijving vindt u in de kop van uw schuldvordering.
• Voor deze verrichting is de kredietgever geen kosten verschuldigd aan Ecco Nova (in tegenstelling tot hetgeen in de Informatienota vermeld staat). De leden die hun investering al betaald hebben met administratiekosten, zullen deze aan het einde van de campagne terug ontvangen.
• De aflossingstabellen die worden weergegeven op Ecco Nova, maar ook in de informatienota en in de schuldvorderingen, tonen altijd bruto interestbedragen.
• Als de uiterlijke sluitingsdatum van het aanbod (ook in het geval van een verlenging voorzien in de Informatienota) niet is verstreken, kan een campagne worden heropend na de sluiting ervan als investeerders hun investeringen annuleren tijdens de herroepingstermijn voorzien in onze algemene gebruiksvoorwaarden.

De gedetailleerde modaliteiten zijn te raadplegen in de informatienota die te downloaden is op deze pagina.