SUCCÈS

OFFRE SENIOR

LE PORTEUR DE PROJET

« Promoteur immobilier durable & innovant »

Le Groupe Horizon rassemble plusieurs sociétés dont le coeur de métier est l’immobilier. Fondé en 2004, le groupe contrôle aujourd’hui des réserves foncières pour la réalisation de 400.000 m² en Province de Liège (appartements & maisons).

Le groupe se distingue par des constructions énergétiquement sobres et des technologies innovantes, qui se traduisent dans la pratique par : 

• La mise en place de réseaux de chaleur
• L’intégration de panneaux photovoltaïques couplés à des batteries domestiques 
• La gestion collective de l’eau de pluie
• L’utilisation d’unités de cogénération 

Horizon Groupe a déjà fait appel aux Ecco-investisseurs pour financer plusieurs de ses projets. Le tableau ci-dessous présente l’état d’avancement des différents projets: 

MANAGEMENT

A la tête du groupe, on retrouve Laurent Minguet, entrepreneur en série liégeois, figure emblématique de l'entreprise audiovisuelle EVS qu'il a quittée en 2010 et manager de l'année en 2004. L'homme d'affaire s'est depuis peu retiré de plusieurs sociétés technologiques (Coretec Engineering, le fournisseur d'électricité et de gaz Mega ou encore Wikipower) afin de se concentrer sur l'immobilier. 

Laurent s’appuie sur une équipe solide composée de Philippe Nollet, directeur financier, Julien Dutrieux, responsable du développement immobilier, Éric Lemaire, directeur de production, Pierre-Yves Defawe, responsable commercial, et Mary Chevalier, développeur immobilier.

ORGANIGRAMME

Vous trouverez ci-dessous une partie de l’organigramme du groupe Horizon, limité aux sociétés liées à la présente offre de financement :

• MIMOB SA : Holding immobilier du groupe
• HORIZON PLÉIADES SA : Porteur du projet visé par l’offre actuelle

LE DOMAINE DES PLÉIADES

Le Domaine des Pléiades, développé et construit en 5 phases, est un projet important mené par le Groupe Horizon. Il s’agit du premier éco-quartier de Belgique doté d’un réseau de chaleur biomasse (copeaux de bois). L’image ci-dessus donne une vue d’ensemble des différentes phases du projet. 

Les phases 1, 2 & 3 sont entièrement terminées avec un total de 159 maisons et appartements livrés. Ces unités ont été réalisées selon le Concept Thermo Efficace® créé par Horizon : il s'agit de constructions contemporaines à faible consommation énergétique, orientées plein sud, chauffées au moyen d’énergie renouvelable et localisées à proximité de centres d'activités. 

À ce jour, le niveau de commercialisation effective atteint 95% et sur les 159 unités développées, seules 3 maisons et 5 appartements sont encore en stock. Pour cette raison, le groupe Horizon prépare la suite du projet avec la phase 5.

La phase 4 va faire l’objet d’un développement dédié à des activités 100% tertiaires de type parc TPE / PME. 

L'image ci-dessous montre quelques unités achevées.

PHASE 5

Les phases 1 à 3 étant désormais terminées, le groupe Horizon travaille au développement de la 5^ème phase qui permettra la construction de 29 maisons ainsi que de 3 résidences comprenant chacune 6 appartements, soit un total de 47 unités d'habitation.

Le terrain, d'une superficie de 20.890 m², a été acquis par Horizon Pléiades en 2012. Pour financer cette acquisition, Horizon Pléiades a bénéficié d'un prêt auprès d'ING. Horizon a également investi en fonds propres pour le développement de cette nouvelle phase (frais financiers, entretien, développement..).

Fidèle à son engagement en faveur de la durabilité, le Groupe Horizon, comme pour les phases précédentes, s’efforcera d’optimiser la performance énergétique des logements. Cela sera rendu possible grâce à l'intégration des éléments suivants :

1. Chauffage par réseau de chaleur biomasse 

C’est un système de chauffage centralisé qui utilise le bois (pellet, plaquette) comme source d’énergie renouvelable pour produire de la chaleur. Cette dernière est ensuite transférée aux différents logements via un réseau de canalisation enterré hors-gel. 

Ce système présente de nombreux avantages : il utilise une source d’énergie dont le bilan CO2 est quasi nul et contribue à la lutte contre le changement climatique. En utilisant ce système, les habitants bénéficient d’une chaleur centralisée et d’une fiabilité de fourniture car la chaudière peut être alimentée en continu par un combustible local. De plus, cela permet de réduire les coûts de chauffage : la biomasse étant généralement moins chère que les énergies fossiles. 

En janvier 2024, Ecco Nova a visité les installations de chauffage centralisé. 

Cliquez ici pour consulter une vidéo qui fournit plus d'informations sur le réseau de chaleur.

2. Cogénération de chaleur et d’électricité (PCCE)

La cogénération de chaleur et d’électricité (PCCE) en appoint au réseau de chaleur biomasse visant à maximiser l’efficacité énergétique en utilisant les ressources de manière plus efficiente que dans des systèmes de production distincts. 

Les avantages sont multiples : elle offre un rendement énergétique plus élevé que la production séparée d’électricité et de chaleur, ce qui permet de réduire la consommation de combustibles et les émissions de gaz à effet de serre.

3. Mariage de l’air et de l’eau chaude sanitaire

Récupération de la chaleur de l’air sanitaire pour chauffer l’eau chaude sanitaire grâce à un boiler thermodynamique. Ce système permet également de stopper le chauffage du logement en période estivale. Il permet de réaliser des économies d’énergie et de réduire les émissions de CO².

4. Installation photovoltaïques en toiture

Les modules photovoltaïques sont composée de cellules solaires qui capturent les photons du soleil et les transforment en courant électrique continu. Ce courant est ensuite converti en courant alternatif par un onduleur, afin de pouvoir être utilisé à l’intérieur des habitations pour les appareils électriques. 

Ce système est couplé à des kits de batteries afin de stocker l’électricité excédentaire durant la journée et de les restituer lors des périodes de production faibles ou nulles (comme la nuit ou lors des journées nuageuses). Cela permet d’optimiser l’autoconsommation de l’électricité solaire et de réduire la dépendance vis-à-vis du réseau électrique. 70% de la consommation électrique peuvent être couvert par ce système.

5. Valorisation collective de l’eau de pluie

Un nouvel élément durable qui n'avait pas encore été appliqué dans les phases précédentes, est la valorisation et le traitement des eaux de pluie. 

La récupération d’eau de pluie est assurée par des citernes collectives gérée par une société privée (REP). Toutes ces eaux sont collectées via un réseau privatif et stockées dans de grandes citernes. Ces eaux sont ensuite traitées et réinjectées dans les habitations via un double réseau (filtrée et osmosée) parallèle à la distribution d’eau potable. Le trop-plein de cette citerne se rejette en pleine terre par infiltration.

Vous trouverez ci-dessous un schéma de ce réseau.

DURABILITÉ

Vous pouvez téléchargez l’annexe de la Fiche d’Informations Clés (FIC) pour en savoir plus sur l’Ecco Score de ce projet en cliquant ici.

LOCALISATION

Le Domaine des Pléiades est situé à quelques minutes à pied du centre de Visé, dans un cadre calme et verdoyant, dans le lieu-dit « Devant-le-Pont », à l’abri du flux de circulation routière, et bordé par le Canal Albert et par la Meuse. 

Il se situe à 5 minutes à pied de la gare de Visé, du centre commercial et des différents établissements scolaires de cette ville, avec un accès proche et rapide à l’autoroute, à quelques kilomètres de Maastricht. Ce vaste eco-quartier présente donc une localisation intéressante.

HISTORIQUE & PLANNING

• 2005 - 2006 – Acquisition des différents terrains formant le « Domaine Les Pléiades »
• 2010 – Début des travaux des 3 premières phases
• 2024 – Achèvement de la phase 3
• Q1/2025 – Dépôt de la demande de permis d’urbanisation (phase 5)
• 2025 – Obtention du permis (prévision)
• 2025 - 2026 – Travaux de préparation du site
• 2026 - 2027 – Début de la phase de construction
• Fin 2030 – Achèvement de la phase 5

VALEUR DU TERRAIN

Dans le cadre de l’analyse crédit effectuée par Ecco Nova, nous avons obtenu un rapport d’expertise du porteur de projet faisant apparaitre la valorisation du terrain uniquement (sans permis). 

L’expert estime la valeur du terrain à 1.825.324 €. En utilisant cette valeur, le ratio Loan to Value (LTV) s’élève à 68%. 

Afin de corroborer les informations fournies par l’expert, Ecco Nova a effectué sa propre étude de marché (limitée) en utilisant les deux méthodes suivantes : 

1. Étude de marché 

Différents terrains de la région sont affichés à la vente avec un prix oscillant entre 106 et 139 €/m². En multipliant cette valeur par la superficie du terrain et en déduisant le coût estimé de la viabilisation, la valeur estimée oscille entre 1,7 et 2,4 millions euro.

2. Unités projetées 

Le terrain de la phase 5 permettant la construction de 18 appartements et 29 maisons (après obtention du permis), nous avons appliqué la méthode suivante pour déterminer sa valeur après permis : 

INDICATEURS DU PROJET

En conclusion : 

HORIZON PLÉAIDES

Les tableaux ci-dessous montrent un aperçu de l’actif et du passif selon la situation comptable au 31/12/2023 et la situation comptable récente au 30/06/2024. 

ACTIF

Horizon Pleiades est une structure du groupe Horizon, promoteur immobilier liégeois. Cette société a 2 activités distinctes: 

1. Société faîtière: Horizon Pleiades est actionnaire majoritaire de sociétés réalisant des promotions immobilières pour le groupe Horizon. 
2. Société foncière: Horizon Pleiades détient une multitude de terrains, qui sont/ seront exploités par Horizon Construct, société qui agit en tant que promoteur pour diverses promotions du groupe Horizon. 

Au 30/06/2024, 10% de l’actif de la société est composé de créances sur diverses entreprises du groupe, 31% de participations dans des entreprises liées et 29% de stocks et commandes en cours d’exécution. 

PASSIF

Les fonds propres au 30/06/2024 s’élèvent à 10% du passif (ratio de solvabilité). Les dettes se composent essentiellement de dettes sur des entreprises liées (groupe) et des dettes bancaires.

COMPTE DE RÉSULTAT

Horizon Pléiades est une société foncière & opère dans le secteur de la promotion immobilière, où de nouveaux projets sont développés.

MIMOB

Les tableaux ci-dessous montrent un aperçu de l’actif et du passif selon la situation comptable au 31/12/2022 et 31/12/2023. 

ACTIF

Au 31/12/2023, 46% de l’actif de la holding est composé des immobilisations financières, 28% des immobilisations corporelles et 18% des stocks et commandes en cours d’exécution. 

PASSIF

Les fonds propres au 31/12/2023 s’élèvent à 22% du passif (ratio de solvabilité). Les dettes se composent essentiellement de dettes bancaires et des prêts subordonnés. 

OFFRE DE FINANCEMENT & SÛRETÉS

Le groupe Horizon fait appel aux Ecco-investisseurs pour refinancer un terrain au cœur du domaine des Pléiades (phase 5). 

Les fonds levés dans le cadre de cette campagne seront prêtés selon le schéma suivant :

La durée du prêt est de 24 mois à compter du 01/11/2024.

Le taux d’intérêt brut (c’est-à-dire avant déduction du précompte mobilier le cas échéant) du prêt est de 6,50 % par an.

Afin de remplir toutes ses obligations envers Ecco Nova Finance, le porteur de projet fournit à Ecco Nova Finance les sûretés suivantes :

• Une inscription hypothécaire en premier rang 
• Un mandat hypothécaire 
• L’engagement de la maison mère MIMOB en tant que codébiteur solidaire et indivisible 

Veuillez consulter la Fiche d’Informations Clés (FIC) pour plus de détails.

ANALYSE EFFECTUÉE PAR ECCO NOVA

Dans le cadre de l'analyse de cette campagne de financement, le porteur de projet a remis à Ecco Nova une série de documents listés ci-dessous. Avant de rédiger cette note, une brève revue de ces documents a été effectuée et des séances de questions et réponses ont eu lieu. Une visite du terrain a eu lieu avec l’équipe de Ecco Nova et le porteur de projet en date du 4 septembre 2024.

Liste des documents reçus :

• L’acte d’acquisition du terrain
• Un rapport d’expertise du terrain
• Les plans du projet projeté 
• Une brochure de présentation du porteur de projet
• Une copie de la convention de prêt bancaire ING
• Une situation comptable de Horizon Pléiades SA au 31/12/2021, 31/12/2022, 31/12/2023. 
• Une situation comptable de MIMOB SA au 31/12/2023. 
• Une situation comptable récente de Horizon Pléiades SA au 30/06/2024.
• Les éléments KYC : carte identité du représentant legal des sociétés, extrait de casier judiciaire, statuts, etc. 

RISQUES

Ci-dessous nous reprenons l'intitulé des risques repris dans la Fiche d’Informations Clés. Pour en savoir plus sur chacun de ces risques et leur conséquences, nous vous invitons à consulter la Fiche d’Informations Clés.

1. Risques liés aux projets
2. Risques liés au secteur
3. Risques de défaut
4. Risque de baisse, de retard ou d’absence de retour sur investissement
5. Risque de défaillance de la plateforme
6. Risque d’illiquidité de l’investissement
7. Autres risques

Notre analyse conclut à un niveau de risque de 2. Les détails de ce scoring se trouvent en annexe de la Fiche d’Informations Clés (FIC).

APERCU

LES POINTS FORTS 

• Le terrain est situé au cœur du Domaine des Pléides, eco-quartier à succès (95% taux de commercialisation effective) et véritable référence pour le porteur de projet.
• Hypothèque de 1^er rang sur le terrain avec un Loan to Value de 68%.
• Codébition de la maison mère (MIMOB) dont le niveau de fonds propres au 31.12.23 s’élève à 9.397.072 EUR.  

LES POINTS D’ATTENTION 

• Le projet projeté doit faire l’objet d’une demande de permis d’urbanisation. 
• La durée du prêt ne correspond pas au cycle complet du projet ; le prêt devra être remboursé par un refinancement ou la vente du projet à un promoteur. 

DÉTAILS

TYPE D’INVESTISSEMENT

Il s'agit d'une obligation de minimum 500 € et de maximum 500.000 € avec faculté de remboursement anticipé.

FACULTÉ ET OBLIGATION DE REMBOURSEMENT ANTICIPÉ 

Le Porteur de Projet dispose de la faculté de rembourser totalement ou partiellement l'obligation anticipativement.

Le Porteur de projets aura l’obligation de rembourser anticipativement totalement le Prêt qui lui a été consenti par ECCO NOVA FINANCE en cas de refinancement ou de vente du projet.

Le Porteur de projet sera également obligé de rembourser anticipativement au plus tard 12 mois après l’obtention du permis. 

SÛRETÉS

Tous les engagements du Porteur de projets envers ECCO NOVA FINANCE seront garantis par : 

1. Une inscription hypothécaire en premier rang 
2. Un mandat hypothécaire 
3. L’engagement de la maison mère MIMOB en tant que codébiteur solidaire et indivisible 

CONDITIONS SUSPENSIVES

1. Condition suspensive liée au seuil de réussite de la levée de fonds:

Si la totalité du montant de la Levée de fonds (telle que définie à l'article 2 des conditions générales d'utilisation du site ECCO NOVA) n’a pas intégralement été souscrite le 25/10/2024 à 23h59, les Investissements déjà versés sur le compte bloqué au nom de Horizon Pléiades SA seront remboursés aux investisseurs. Cependant, si la somme de 800.000 € a été réunie, la campagne sera prolongée jusqu’au 08/11/2024 à 23h59.

2. La mise en place de l’inscription hypothécaire et du mandat. 
Ces conditions seront levées au plus tard le 31/10/2024.

PRÉCOMPTE MOBILIER

Le précompte mobilier s'applique sur les intérêts perçus pour les obligations réalisées par des personnes physiques dont la résidence fiscale est en Belgique. Cette taxe, à l’heure actuelle de 30 %, est prélevée à la source et est libératoire, cela signifie que le Porteur de projet se charge de déclarer et prélever la taxe. Vous recevez donc le montant de l'échéance nette d'impôt.

Par défaut, vous n'avez donc aucune démarche à réaliser dans le cadre de votre déclaration d'impôt.

Pour les personnes morales en Belgique, aucun prélèvement à la source n'est organisé. Il incombe à ces investisseurs de déclarer leurs obligations.

Enfin, pour les personnes physiques qui n'ont pas leur résidence fiscale en Belgique, deux options vous sont proposées lors de votre investissement.

• Soit vous choisissez un prélèvement à la source, dans ce cas la fiscalité est similaire à celle des résidents fiscaux Belges
• Soit vous déclarez prendre la responsabilité de déclarer vos obligations là où se trouve votre résidence fiscale.

MENTIONS LÉGALES

• ECCO NOVA SRL dont le siège social est sis à 4000 Liège, Clos Chanmurly, 13, inscrite à la Banque Carrefour des Entreprises sous le numéro BE 0649.491.214. est agréée par la FSMA et l’ESMA en tant que prestataire de services de financement participatif conformément au Règlement européen 2020/1503.
• Les investissements proposés via Ecco Nova ne sont pas des produits d’épargne et comportent un risque de perte totale ou partielle du capital investi. Ils ne sont pas couverts par le système de garantie des dépôts ou d’indemnisation des investisseurs. Nous vous encourageons à consulter la fiche d’information clé sur l’investissement (KIIS) pour chaque projet, qui précise les risques et les caractéristiques de l’investissement. Veillez à évaluer si ce type d'investissement correspond à votre profil et situation personnelle.
• Pour découvrir nos services, y compris les coûts, les critères de sélection des projets, les risques financiers, notre méthodologie de scoring de risque, ainsi que les détails sur le délai de réflexion précontractuel, consultez directement notre page d'informations aux clients.
• Les investisseurs non avertis bénéficient d’un délai de réflexion de quatre jours calendaires pour retirer sans pénalité leur offre d’investissement ou leur intérêt pour l'offre. Cliquez ici pour en savoir plus.
• Conformément à l’article 3 du règlement délégué UE 2022/2119, les identifiants des offres de crowdfunding ont été mis à jour pour se conformer aux exigences de la réglementation. La référence "FCM" a été remplacée par "000" afin d'assurer que l'identifiant ne comporte que des caractères numériques. Cette mise à jour n'affecte en rien les détails des offres.
• Si vous avez une plainte, consultez notre système de gestion des plaintes.

DIVERS

• Besoin de connaître la définition d'un terme employé sur cette page ? Rendez-vous sur notre lexique pour découvrir les définitions.
• En cliquant sur "investissez", vous êtes invités à simuler un investissement. Après avoir vérifié vos données personnelles, vous pouvez confirmer votre investissement. Vous pouvez également prévisualiser votre obligation et consulter les instructions de paiement au terme de votre processus d’investissement, nous vous envoyons également ces instructions par e-mail. Nous vous invitons à vérifier vos courriers indésirables.
• Tant que votre investissement n'est pas payé, vous pouvez consulter à tout moment les instructions de paiement relatives de celui-ci via l'onglet "portefeuille" de votre compte.
• Le compte en banque sur lequel vous devez payer votre investissement peut changer d'une campagne à l'autre. Nous vous invitons à y prêter attention. 
• Pour cette campagne, le compte sur lequel verser votre investissement se termine par -1091.
• Vous pouvez à tout moment consulter l'ensemble de vos obligations via l'onglet "portefeuille" de votre compte. Votre obligation est également intégré dans le résumé de votre investissement dans l'onglet "Tableau de bord" de votre compte.
• La date de souscription se trouve dans l'en-tête de votre obligation.
• Les tableaux d'amortissements affichés sur Ecco Nova, mais aussi dans la fiche d'informations clés, dans votre compte et dans les obligations affichent toujours des montants d'intérêts bruts. 
• Les frais administratifs sont offerts durant les premières 48h qui suivent l’ouverture de la campagne, ensuite, des frais administratifs s’élevant à 15 euros TVA comprise sont dus à Ecco Nova pour cette opération. 
• Vous pouvez consulter l'échéancier de chaque campagne, sans télécharger votre obligation en cliquant sur le bouton "ouvrir le tableau" via l'onglet "portefeuille" de votre compte.
• Si la campagne a dépassé son seuil de réussite au plus tard à la date de clôture de l'offre (y compris en cas de prolongation prévue dans la fiche d'informations clés), la campagne peut être réouverte après sa clôture si des investisseurs annulent leurs investissements durant la période de rétractation prévue dans nos conditions générales d'utilisation.

Les modalités détaillées sont disponibles dans la Fiche d’Informations Clés (FIC) à télécharger sur cette page.