Investir dans une coopérative

LES TOURNIERES

Les Tournières est une coopérative immobilière à finalité sociale fondée en 2003.  Elle a pour mission d’acquérir et de rénover des bâtiments de manière qualitative et énergétique, afin d’y créer des logements destinés à un public précarisé ainsi que des espaces professionnels pour des associations à finalité sociale. Tous ces espaces sont proposés à la location à des prix inférieurs à ceux du marché immobilier.

Actuellement, la coopérative gère une vingtaine d’immeubles, représentant environ 40 logements et 30 espaces professionnels.

Initialement créée pour contrer la transformation progressive d’un quartier populaire liégeois soumis à une forte pression immobilière, Les Tournières a su évoluer et diversifier son champ d’action, consolidant ainsi son engagement en faveur d’un immobilier solidaire et accessible.

TEAM

L’équipe est composée d’un chargé de projet, de 2 travailleurs techniques qui s’attellent à la maintenance et à la rénovation des bâtiments, une coordinatrice administrative ainsi qu’un d’un coordinateur.

L’organe d’administration est composé de 7 membres :

• Minervina BAYON, administratrice – présidente
• Sébastien Breuer
• Serge DELAIVE, administrateur
• Phillippe GILLET, administrateur
• Géraldine MICHAT, administratrice – secrétaire
• Zoé RONGÉ, administratrice
• W.Alter représenté par Bénédicte LESUISSE, administratrice

RÉFÉRENCES

Les Tournières ont entrepris la rénovation de plusieurs bâtiments afin de répondre à des enjeux sociaux, solidaires et environnementaux.

• Logements de transit et sociaux : Plusieurs maisons ont été aménagées pour accueillir des familles en difficulté, des personnes en situation de précarité ou des jeunes LGBTQI+ ayant vécu une rupture familiale.
• Lutte contre les violences conjugales : La Maison Khadja Nin a été créée pour offrir un refuge sécurisé aux femmes victimes de violences et à leurs enfants.
• Réponse aux inondations de 2021 : Certaines maisons ont été mises à disposition des sinistrés et, à plus long terme, réaffectées à des bénéficiaires du CPAS de Trooz.
• Projets d’économie solidaire : L’ancienne boulangerie Un Pain C’est Tout a été rénovée et transformée en un lieu de restauration et de rencontres solidaires.
• Espaces pour associations et initiatives sociales : Des bureaux ont été aménagés pour accueillir des organisations telles qu’Infirmiers de Rue et AMO Ressource, œuvrant dans l’accompagnement des personnes vulnérables.
• Projets d’habitat alternatif : Une roulotte a été installée sur un terrain mis à disposition par la coopérative, permettant à une personne en grande précarité de bénéficier d’un logement stable grâce au collectif Sortir du Bois.

Les Tournières collaborent étroitement avec des associations pour proposer des projets adaptés aux besoins spécifiques de diverses populations. Parmi leurs initiatives, elles offrent des logements pour les femmes victimes de violences, des espaces LGBTQ+ friendly, ainsi que des solutions pour les sans-abris avec un accompagnement vers la réinsertion. Ces actions visent à promouvoir la dignité et l'autonomie, en contribuant à l'inclusion sociale à travers des espaces de vie sécurisés et respectueux.

Le tableau ci-dessous présente 19  projets de la coopérative: 

LOCALISATION

Tous les projets développés ou dans le portefeuille de Les Tournières sont situés en province de Liège.

LES COOPÉRATEURS & COOPÉRATRICES

La coopérative Les Tournières a 2 classes d’actions :

1. Les actions de classe A de 250 € qui sont les actions des actionnaires ordinaires.
2. Les actions de classe B de 500 € qui sont réservées aux actionnaires justifiant d’une expertise ou d’un engagement particulier en lien avec l’objet de la société étant les actionnaires « bâtisseurs ».

La graphique et le tableau ci-dessous présentent la structure de l’actionnariat au 31/12/2024.

TYPE DE PROJET

Les Tournières relèvent un nouveau défi : changer de paradigme constructif pour inscrire ses projets de rénovation dans une nouvelle ère, celle de la soutenabilité.

C'est dans cette dynamique qu’est né RÉÉCIT (Rénovation Énergétique Écoresponsable et Circulaire de l’Immobilier pour une Transition juste et durable), un projet innovant soutenu par une bourse coopérative de la Région Wallonne.

Son objectif ? Intégrer les principes de la soutenabilité dans un chantier de rénovation pilote mené par Les Tournières. Ce projet expérimental servira à concevoir, tester, améliorer et diffuser un nouveau modèle de construction fondé sur cinq piliers essentiels :

• Réemploi
• Écoconstruction
• Circuit court
• Auto-construction
• Économie sociale

Au cœur de ces cinq principes réside une même ambition : remettre l’humain au centre des différentes étapes de la construction et de la rénovation. Il s’agit non seulement de redonner du sens au processus mais aussi de proposer une alternative durable et solidaire pour bâtir l’avenir.

PRÉSENTATION DU PROJET

Pour leur nouveau projet "RÉÉCIT", la coopérative Les Tournières a consacré plus de six mois à la phase de conception. Leur objectif est de créer un bâtiment durable, flexible et respectueux de l'environnement.

Le projet consiste à transformer une ancienne salle de fête en 5 studios. La transformation de la salle de fête en 5 studios est signée UMAN Architect. 

Ils ont fait le choix conscient d'opter pour des systèmes constructifs facilement modifiables et démontables. Ainsi, les espaces pourront être adaptés facilement à l'avenir sans générer beaucoup de déchets ni de pertes de matériaux.

Dans la construction, ils privilégient l'utilisation de matériaux réemployés. Quelques exemples :

• Charpente du toit : réalisée à partir de poutres en bois récupérées sur un chantier de démolition au Luxembourg.
• Couverture du toit : tuiles réemployées.
• Isolation : laine de roche provenant de cloisons acoustiques démontées.
• Revêtement de façade : planches de bois ayant servi au transport industriel.
• Fenêtres & sanitaires : provenant de rebuts d’usines et de dispositifs reconditionnés.

Pour les autres matériaux de construction, ils choisissent des produits naturels et locaux. De plus, ils mettent en œuvre des techniques qui facilitent le réemploi futur des matériaux ou qui permettent une fin de vie respectueuse de l’environnement (compostage, paillage, etc.).

LOCALISATION

Le projet se situe rue du Perron 1 à Hermalle dans un quartier à forte accessibilité. Le site est bien desservi par les transports en commun, avec une gare et des arrêts de bus accessibles à pied. De plus, les commerces, écoles et restaurants sont également à proximité. Le quartier est dynamique et offre un cadre de vie pratique et bien connecté à la ville.

DURABILITÉ

Nous vous présentons ci-dessous l’Ecco Score lié au projet RÉÉCIT par Les Tournières:

Dans le cadre du développement et de la construction du projet immobilier RÉÉCIT, Les Tournières est attentif aux aspects ESG suivants :

Environnement (E)

• Rénovation énergétique écoresponsable et circulaire.
• La conception du bâtiment a été envisagée selon une vision à long terme.

Les systèmes constructifs mis en œuvre sont envisagés dans une optique de d’évolutivité, de réversibilité et de démontabilité.

Ils souhaitent favoriser au maximum le réemploi de matériaux de construction. Dans ce but, ils ont identifié différents postes pour lesquels des éléments issus des chantiers de démontage seront mis en œuvre.

• Dans un quartier liégeois à forte accessibilité.

Social (S)

• Les Tournières collaborent étroitement avec des associations pour proposer des projets adaptés aux besoins spécifiques de diverses populations. Parmi leurs initiatives, elles offrent des logements pour les femmes victimes de violences, des espaces LGBTQ+ friendly, ainsi que des solutions pour les sans-abris avec un accompagnement vers la réinsertion. Ces actions visent à promouvoir la dignité et l'autonomie, en contribuant à l'inclusion sociale à travers des espaces de vie sécurisés et respectueux.

Gouvernance (G)  

• En 2003 est née la coopérative immobilière à finalité sociale Les Tournières. Proposant un modèle précurseur, elle a pour mission de promouvoir le financement alternatif en stimulant la propriété collective pour satisfaire des besoins sociaux.

Afin d’en savoir plus sur l’Ecco Score de ce projet, consultez l’annexe de la Fiche d’Informations Clés (FIC).

BUDGET & STRUCTURE DE FINANCEMENT

Le projet RÉÉCIT représente un investissement total de 603.759 € dont le détail des coûts est présenté ci-dessous :

L’investissement sera financé de la manière suivante :

Les Tournières compte obtenir une subvention de la Région wallonne d'un montant de 184.875 €. En outre, un prêt sans intérêt (19 ans) sera octroyé par la Région wallonne (Fonds du Logement) pour les travaux de rénovation.

RENTABILITÉ DU PROJET

Les unités seront louées via une association partenaire ce qui permet de garantir une occupation à 100% pour le coopérative. tableaux ci-dessous montrent les revenus et les dépenses du projet sur une base annuelle.

Les Tournières, en plus de ce coût annuel, remboursera son emprunt sur une durée de 19 ans.

ANALYSE FINANCIÈRE

Ecco Nova a obtenu la position comptable provisoire au 31/12/2024 qui n'a pas encore été validée. Au 31/12/2024, le pied de bilan de la coopérative est de 4.087.042 €. 

ACTIF

Au 31/12/2024, 90% de l’actif de la société est composé de bâtiments en portefeuille. Les créances à un an au plus sont composés de subsides à recevoir, factures à établir & fournisseurs débiteurs.

PASSIF

Les fonds propres au 31/12/2024 s’élèvent à 45% du passif (ratio de solvabilité).

COMPTE DE RÉSULTAT

En 2024, la coopérative est déficitaire, mais présente un EBITDA positif.

Les revenus proviennent principalement des loyers encaissés, des subventions et des plus-values immobilières réalisées en cas de vente. Les principales dépenses comprennent les travaux de réparation (maintenance) et les honoraires pour des services externes tels que le comptable, les assurances, les architectes et les consultants pour les projets. Il y a également des dépenses liées au personnel. Les revenus financiers proviennent des subventions, tandis que les charges financières concernent les intérêts sur les crédits pour les projets en portefeuille.

OFFRE DE FINANCEMENT & SÛRETÉS

La coopérative LES TOURNIÈRES fait appel aux Ecco-investisseur(se)s pour augmenter son capital social et poursuivre son développement.

En tant qu’Ecco-Investisseur(se), vous pouvez investir dès aujourd’hui en achetant des parts sociales de Catégorie A pour un montant minimal de souscription de 250 €. Vous devenez ainsi copropriétaire de 20 bâtiments et vous soutenez l’aménagement des lieux pour les associations.

L’article 32 des statuts de la coopérative précise que pour le vote en assemblée, chaque action de classe A donne droit à une voix.

Les modalités de sortie sont décrites aux articles 17,18, 19 & 20 des statuts, annexés à la Fiche d’Informations Clés.

Comme dans toute coopérative agréée, le dividende est plafonné à 6%.

ANALYSE EFFECTUÉ PAR ECCO NOVA

Dans le cadre de l'analyse de cette campagne de financement, La coopérative Les Tournières a remis à Ecco Nova une série de documents listés ci-dessous. Avant de rédiger cette note, une brève revue de ces documents a été effectuée et des séances de questions et réponses ont eu lieu avec le client.

Liste des documents reçus :

• Présentation de la coopérative et de sa vision
• Plan financier projet Réécit
• Comptes annuels internes 31/12/2022, 31/12/2023 & 31/12/2024
• Acte d’acquisition du projet Rue du Perron 1, Liège
• Plans/ images 3D du projet Réécit
• Note d’information & statuts de Les Tournières
• Les éléments KYC

RISQUES

Ci-dessous nous reprenons l'intitulé des risques repris dans la Fiche d’Informations Clés. Pour en savoir plus sur chacun de ces risques et leur conséquences, nous vous invitons à consulter la Fiche d’Informations Clés.

1. Risques propres à l’émetteur

• Retard des travaux et effectifs réduits
• Surcoûts des travaux
• Mauvaise estimation de budget
• Défaut de paiement des loyers par les locataires et/ou éventuels vides locatifs

2. Autres risques

• Risque de dépendance vis-à-vis de personnes à responsabilité clés.
• Risques propres aux subsides

3. Par ailleurs, les risques propres aux instruments de placement sont les suivants :

• Risque d’absence de retour sur investissement
• Risque de perte partielle ou totale du capital
• Absence de diversification
• Subordination

Notre analyse conclut à un niveau de risque de 4. Le détails de ce scoring se trouvent en annexe de la Fiche d’Informations Clés (FIC).

Investir dans des parts (actions) d’une coopérative comporte des risques. En tant que coopérateur(rice), vous courez le risque de perdre tout ou partie du montant investi.

SYNTHÈSE

LES POINTS FORTS

• En investissant dans la coopérative, vous devenez copropriétaire de 20 bâtiments et vous soutenez l’aménagement des lieux pour les associations.
• La coopérative se consacre à des projets inclusifs, en offrant des logements pour des populations vulnérables.
• Le projet REECIT dispose d’un Ecco score excellent : Ils privilégient l'utilisation de matériaux recyclés et des méthodes de construction durables. Ils contribuent à l'intégration sociale et à l'économie locale en créant des espaces de vie adaptés.

LES POINTS D’ATTENTION 

• Une partie des revenus provient de subventions, ce qui peut rendre l'entreprise vulnérable aux changements de politiques publiques.
• Investir en parts est différent qu’investir sous forme de prêt. En tant que coopérateur(rice), vous êtes par exemple invité(es) à participer à la vie de la coopérative, notamment aux assemblées générales.
• Les parts sont peu liquides ; en cas de revente, vous devez contacter la coopérative directement.

Détails

TYPE D’INVESTISSEMENT

Les instruments de placement sont de parts de coopérative (actions).

La valeur nominale par action A est de 250 €.

CONDITION SUSPENSIVE

Il n’y a aucune condition suspensive, en particulier, il n'y a pas de seuil de réussite. 

PRÉCOMPTE MOBILIER

Pour les résident·e·s fiscaux·les belges investissant en actions (parts de coopérative), un précompte mobilier de 30%, prélevé à la source, s'applique sur les dividendes. Cette démarche, gérée par le porteur de projet, libère l'investisseur de toute obligation déclarative additionnelle pour ces revenus.

Néanmoins, il reste possible de mentionner ces dividendes dans la déclaration d'impôts afin de bénéficier d'une restitution partielle du précompte mobilier, jusqu'à un plafond de 800 euros annuels. Ce plafond concerne la somme totale des dividendes perçus, incluant ceux issus d'entreprises cotées en bourse ou de sociétés familiales.

Pour les personnes morales en Belgique, aucun prélèvement à la source n'est organisé. Il incombe à ces investisseurs de déclarer leurs investissements.

Enfin, pour les personnes physiques qui n'ont pas leur résidence fiscale en Belgique, deux options vous sont proposées lors de votre investissement.

• soit vous choisissez un prélèvement à la source, dans ce cas la fiscalité est similaire à celle des résidents fiscaux Belges
• soit vous déclarez prendre la responsabilité de déclarer vos investissements là où se trouve votre résidence fiscale.

MENTIONS LÉGALES

• ECCO NOVA SRL dont le siège social est sis à 4000 Liège, Bd Frère - Orban 35A , inscrite à la Banque Carrefour des Entreprises sous le numéro BE 0649.491.214. est agréée par la FSMA et l’ESMA en tant que prestataire de services de financement participatif conformément au Règlement européen 2020/1503.
• Les investissements proposés via Ecco Nova ne sont pas des produits d’épargne et comportent un risque de perte totale ou partielle du capital investi. Ils ne sont pas couverts par le système de garantie des dépôts ou d’indemnisation des investisseurs. Nous vous encourageons à consulter la fiche d’information clé sur l’investissement (KIIS) pour chaque projet, qui précise les risques et les caractéristiques de l’investissement. Veillez à évaluer si ce type d'investissement correspond à votre profil et situation personnelle.
• Pour découvrir nos services, y compris les coûts, les critères de sélection des projets, les risques financiers, notre méthodologie de scoring de risque, ainsi que les détails sur le délai de réflexion précontractuel, consultez directement notre page d'informations aux clients.
• Les investisseur·se·s non averti·e·s bénéficient d’un délai de réflexion de quatre jours calendaires pour retirer sans pénalité leur offre d’investissement ou leur intérêt pour l'offre. Cliquez ici pour en savoir plus.
• Si vous avez une plainte, consultez notre système de gestion des plaintes.

DIVERS

• Besoin de connaître la définition d'un terme employé sur cette page ? Rendez-vous sur notre lexique pour découvrir les définitions.
• La responsabilité de l'enregistrement dans le registre des parts et de la gestion des actions incombe entièrement à la coopératives.
• En cliquant sur "investissez", vous êtes invités à simuler un investissement. Après avoir vérifié vos données personnelles, vous pouvez confirmer votre investissement. Vous pouvez également prévisualiser votre titre et consulter les instructions de paiement au terme de votre processus d’investissement, nous vous envoyons également ces instructions par e-mail. Nous vous invitons à vérifier vos courriers indésirables.
• Tant que votre investissement n'est pas payé, vous pouvez consulter à tout moment les instructions de paiement relatives de celui-ci via l'onglet "portefeuille" de votre compte.
• Le compte en banque sur lequel vous devez payer votre investissement peut changer d'une campagne à l'autre. Nous vous invitons à y prêter attention. Pour cette campagne, le compte sur lequel verser votre investissement se termine par -2183.
• Vous pouvez à tout moment consulter l'ensemble de vos investissements via l'onglet "portefeuille" de votre compte. Votre investissement est également intégré dans le résumé de votre investissement dans l'onglet "Tableau de bord" de votre compte.
• La date de souscription se trouve dans l'en-tête de votre investissement.
• Si la campagne a dépassé son seuil de réussite au plus tard à la date de clôture de l'offre (y compris en cas de prolongation prévue dans la fiche d'informations clés), la campagne peut être réouverte après sa clôture si des investisseurs annulent leurs investissements durant la période de rétractation prévue dans nos conditions générales d'utilisation.

Les modalités détaillées sont disponibles dans la Fiche d’Informations Clés (FIC) à télécharger sur cette page.