OPMERKING OVER ECCO NOVA FINANCE

DE PROJECTONTWIKKELAAR

Aeterra is een vastgoedontwikkelaar in de regio Gent, actief in de ontwikkeling van residentiële projecten en KMO-units. Aeterra is ontstaan uit de samenkomst van 4 vastgoedprofessionals met de gezamenlijke intentie kwalitatieve, duurzame en innoverende residentiële vastgoedeenheden en KMO-units aan te bieden. 

Onder de 4 oprichters en leden van het team vinden we onder andere: 

Carl Maes Carl Maes is actief als managing Partner van Aeterra. Hij staat in voor de dagelijkse leiding van de groep met een focus op het financiële aspect en vastgoed in het algemeen. Carl is al meer dan 20 jaar actief in de vastgoedsector in binnen- & buitenland voor bedrijven zoals Jones Lang Lasalle, Petercam, PwC, Merril Lynch, Rockspring en Koramic Real Estate. Carl behaalde een Master in Real Estate Finance in Cambridge en een Master in Real Estate in Leuven.

Mathias Meert  Mathias Meert is al ruim 20 jaar professioneel actief in de vastgoedsector. Als Managing Partner van Aeterra, staat hij in voor de dagelijkse leiding van de groep met een focus op het commerciële luik en residentieel vastgoed. Voorheen was hij actief als makelaar binnen de ERA-groep in het Gentse. Mathias volgde een opleiding tot vastgoedmakelaar en behaalde een Master in Real Estate en Master in Financial Planning aan de Universiteit van Antwerpen.

Aeterra en Ecco Nova hebben in 2021 en 2022 al samengewerkt voor de gedeeltelijke financiering van residentiële vastgoedprojecten. Het vastgoedproject van 2021 bestaat uit de opbouw van Residentie Ostuni, in Aalter. Momenteel is men de ruwbouw van het gehele gebouw 'wind & waterdicht' aan het finaliseren (Q1 2023). Tot op heden zijn 14 van de 15 units verkocht (verkoop onder de wet Breyne). Aeterra informeert ons op regelmatige basis over de vooruitgang van het door Ecco-investeerders medegefinancierde project. De campagnepagina voor het project Ostuni kan u hier terugvinden. 

De campagne die in 2022 op ons Ecco Nova platform gelanceerd werd, stond in het teken van de gedeeltelijke financiering van de aankoop van een gebouwencomplex in Deinze.  Dit gebouwencomplex werd aangekocht met het oog op een toekomstig vastgoedontwikkelingsproject van minimaal 33 woningen. De campagnepagina van dit project kan u hier terugvinden.       

U kunt het geheel aan projecten ontwikkeld door Aeterra terugvinden op hun website. Onderstaand brengen we enkele projecten in beeld.          

De onderstaande tabel geeft een samenvatting weer van de vastgoedprojecten van Aeterra: 

DE VERRICHTING

Aeterra doet een beroep op de Ecco-investeerders om de aankoop van 2 burgerwoningen en een ouder nijverheidsgebouw gelegen aan de Tolpoortstraat 85-87 te Deinze gedeeltelijk te financieren. 

De drie percelen in hun huidige staat hebben een totale oppervlakte van 1.500 m². De burgerwoningen en het nijverheidsgebouw dateren van omstreeks 1900. Het bestaande gebouwencomplex bevindt zich in het zuidelijke deel van het centrum van de stad Deinze. 

FINANCIERINGSSTRUCTUUR

Het vastgoedontwikkelingsproject dat bestaat uit de renovatie van de bestaande gebouwen en de ontwikkeling van het residentiële pand wordt in totaliteit geraamd op € 7.345.484. De begroting van de operatie die Aeterra wenst te verrichten na het verkrijgen van de omgevingsvergunning omvat zowel de aankoop van de drie percelen als de renovatie en de bouw tot 21 residentiële units en een commerciële ruimte (exclusief beheerskosten & financiële kosten). 

De aankoop van het totale gebouwencomplex, de 2 burgerwoningen en het nijverheidsgebouw, bedraagt in totaliteit € 1.837.500. De aankoop van de grond en gebouwen wordt gedaan door de onderneming Aeterra Land.

Deze investering zal als volgt gefinancierd worden: 

In het kader van deze transactie wordt een banklening van 1.286.250 euro verstrekt. 

De terugbetaling van de door Ecco Nova Finance verstrekte lening heeft voorrang op de terugbetaling van de voorschotten op de rekening-courant van de vennoten of enige andere vorm van lening van de aandeelhouders. Bijgevolg kunnen deze voorschotten en andere schulden slechts aan de vennoten en aandeelhouders worden terugbetaald wanneer de lening volledig afgelost is. 

FINANCIËLE INDICATOREN

Het bestaande vastgoed werd onderworpen aan een voorgaande onafhankelijke vastgoedtaxatie door het kantoor Real Estimate schatters-experten. Ecco Nova heeft dit rapport verkregen als onderdeel van de analyse die is uitgevoerd voordat de operatie aan Ecco-investeerders werd gepresenteerd. 

Deze “loan to value” is geïntegreerd in de risicoscore die u kunt vinden in de bijlage bij de Informatienota. 

FINANCIËLE PRESTATIES

Aeterra Land B.V. is de onderneming die de grond bezit voor de Aeterra vastgoedprojecten. Deze onderneming is 100% eigendom van Aeterra B.V., de holdingmaatschappij van de groep. Hieronder vindt u een overzicht van de voorlopige balans en resultatenrekening van Aeterra Land per november 2022. 

* De voorraden en bestellingen in uitvoering bestaan uit de onroerende goederen, aangekocht door Aeterra Land, die bestemd zijn voor verkoop. De waarde van deze onroerende goederen is gelijk aan de nettowaarde, de aankoopwaarde verminderd met de grondaandelen bij verkoop krachtens de Wet Breyne. De vooruitbetalingen zijn opgenomen onder de rubriek “Vorderingen op ten hoogste 1 jaar”. 

* De overige schulden bestaan uit de voorschotten van Aeterra B.V. (Holding) aan Aeterra Land die bedoeld zijn voor de aankoop van gronden. 

HET VOORGENOMEN PROJECT

Het vastgoedontwikkelingsproject dat Aeterra voor ogen heeft, bestaat uit de renovatie van een herenhuis dat zich bevindt te Tolpoortstraat nummer 87, de renovatie van de voorgevel van nummer 85 alsook van het oude nijverheidsgebouw. Na het verkrijgen van een residentiële omgevingsvergunning, wenst Aeterra de site uit te breiden met een nieuw woonblok waardoor er in totaal 21 appartementen en één (opdeelbare) commerciële/ alternatieve ruimte zullen gerealiseerd worden.

Per heden is er al een doorgedreven volumestudie en plannen opgesteld en zijn de verder gedetailleerde ontwerpplannen over een periode van een aantal maanden uitgewerkt door het architectenbureau Vertongen uit Gent. In parallel is er gedurende deze periode reeds een wederzijds overleg opgestart met oa de stedenbouwkundige diensten van de stad Deinze. Dit intensief ontwerp- en overlegproces heeft per heden geresulteerd in een informeel positief advies omtrent het beoogde bouwprogramma & volume.

Het beoogde project voorziet enkele duurzame elementen die door Ecco Nova op prijs worden gesteld. Zo zal Aeterra streven naar een BEN (Bijna Energie Neutrale) residentie met een energiepeil E30, wordt er gedeeltelijk gerenoveerd en draagt het project bij aan de verdichting van de stad door in de hoogte te reconstrueren. Bovendien bevindt de toekomstige residentie zich op 500 meter van het station van Deinze en zullen er fietsenstallingen voorzien worden voor de bewoners.

LIGGING

De gebouwen en terreinen zijn gelegen in de Tolpoorstraat 85-87, Deinze. De mobiscore van de locatie bedraagt 8,5/10. Het station van Deinze bevindt zich op minder dan 500 meter van de toekomstige residentie. 

Deinze is een van de grootste steden in de provincie Oost-Vlaanderen en telt meer dan 44.000 inwoners. De bevolking kent een regelmatige en constante groei van gemiddeld 0,60% per jaar en per vandaag is de leeftijdssamenstelling jongeren/volwassenen/ouderen 18%/60%/22% wat over het algemeen overeenstemt met de leeftijdspiramide van het Vlaamse Gewest. 

Deinze, deel uitmakend van het arrondissement Gent, heeft een gemiddeld inkomensniveau dat boven het gemiddelde van het Vlaams Gewest ligt.

De stad heeft een heel dynamische, groeiende en soliede vastgoedmarkt. In zeker mate speelt hier natuurlijk het ‘spill over’ effect van het naburige, eveneens als vastgoedmarkt sterk presterende, Gent. De Tolpoortstraat is zeer gunstig gelegen in stadscentrum van Deinze in de belangrijkste winkelstraat, met voetgangersdoorgang tot aan de afgesloten Leie arm (tevens gekend als de ‘Martinusput- & park’) en verbonden met het recreatiegebied De Brielmeersen via een toegangsbrug.

PLANNING

De projectplanning is als volgt: 

• Juni 2022: Tekenen van de verkoopovereenkomst voor het bestaande pand & terrein (onder de opschortende voorwaarde van het bekomen van de financiering)
• Q2-Q4 2023: Gedetailleerde & voortschrijdende voorbespreking en overleg met de relevante diensten van de stad Deinze alsook andere (zijdelings) betrokken instanties in casu de beoogde ontwikkeling & ontwerpplannen
• Januari 2023: Lancering van de crowdlending campagne op Ecco Nova
• Februari 2023: Afronding van de aankoopakte (via de notaris) van het onroerend goed (pand & terrein)
• Q1-Q2 2023 (prognose): Indienen van aanvraag van omgevingsvergunning bij de stad Deinze
• Q2-Q3 2023 (prognose): Het verkrijgen van een finaal uitvoerbare omgevingsvergunning van de stad Deinze
• Q3-Q4 2023 (prognose): Start van de werkzaamheden
• Zomer 2023 (prognose): Start van de commercialisatie van de appartementen
• 2025 (prognose): Einde van de bouwwerken
• 2026: Aflossing van de lening verstrekt door Ecco Nova

ANALYSE DOOR ECCO NOVA

Als onderdeel van de analyse van deze fondsenwervingscampagne heeft Aeterra Land Ecco Nova voorzien van een reeks documenten die hieronder opgesomd zijn. Voor het schrijven van deze nota is een kort nazicht van deze documenten gehouden en zijn er vraag- en antwoordsessies gehouden met de opdrachtgever. 

Lijst met ontvangen documenten: 

• De verkoopovereenkomst voor het woonhuis te Tolpoortstraat 87, het nijverheidsgebouw te Tolpoortstraat 85+ en het woonhuis te Tolpoortstraat 85 9800 Deinze. 
• Een onafhankelijk vastgoedtaxatierapport van het onroerend goed met vermelding van de huidige waarde en de verwachte waarde van het geplande vastgoedproject gegenereerd door Real Estimate schatters-experten. 
• Een gedetailleerd informatie memorandum waarin het te ontwikkelen project wordt beschreven. 
• Een gedetailleerde financiële haalbaarheidscalculatie van het te ontwikkelen project. 
• De overeenkomst met de bank ING voor de senior financiering van de aankoop van het onroerend goed
• Een visuele weergave van het te ontwikkelen project
• Boekhoudkundige situatie van minder dan 90 dagen geleden van Aeterra Land B.V. en de holding Aeterra B.V.
• Een informeel document in verband met het gunstig advies van de stad Deinze
• Bodemattesten van de 3 percelen

FINANCIERINGSAANBOD & ZEKERHEDEN

Aeterra Land doet een beroep op de Ecco-investeerders voor een totaalbedrag van 425.000 euro voor de gedeeltelijke financiering van de aankoop van het onroerend goed te Tolpoortstraat 85-87 9800 Deinze. 

De fondsen die als onderdeel van deze campagne worden opgehaald, zullen aan Aeterra Land B.V. geleend worden volgens het volgende schema: 

De looptijd van de aan Aeterra Land verstrekte lening is 36 maanden vanaf 01/03/2023. De lening wordt terugbetaald op het einde van de looptijd, volgens het terugbetalingstype bullet. 

De bruto rentevoet (d.w.z. vóór de aftrek van roerende voorheffing indien van toepassing) van de lening bedraagt 8,5% per jaar. 

Om aan al zijn verplichtingen jegens Ecco Nova Finance te voldoen, verstrekt de onderneming Aeterra Land aan Ecco Nova Finance volgende garanties: 

• Aeterra BV is hoofdelijke en ondeelbare medeschuldenaar voor het bedrag van de lening verstrekt door Ecco Nova Finance aan Aeterra Land. 

Raadpleeg de Informatienota voor meer details. 

RISICO’S

Beschrijving van de belangrijkste risico’s, specifiek voor de betrokken aanbieding, en hun potentieel effect op de uitgevende instelling, de eventuele garant, eventueel onderliggend instrument en de investeerders.

1.    Risico’s die specifiek zijn voor de uitgevende instelling ECCO NOVA FINANCE

• Risico op gedeeltelijke of niet volledige terugbetaling van het aan ECCO NOVA FINANCE geleende kapitaal en/of van de contractueel overeengekomen rente in geval van wanbetaling door AETERRA LAND
• Risico op geheel of gedeeltelijk kapitaalverlies als gevolg van insolventie van ECCO NOVA FINANCE

2.    Risico’s verbonden aan de aangeboden beleggingsinstrumenten, specifiek voor het betreffende aanbod

• Specifieke risico’s verbonden aan AETERRA LAND
  • Risico’s in verband met de situatie op de vastgoedmarkt
  • Risico’s verbonden aan betrokken partijen
  • Risico verbonden aan de toekomstige schuldenlast van AETERRA LAND
  • Risico verbonden aan het niet verkrijgen van de nodige vergunning voor de uitvoering van het beoogde project
  • Verzekering en onverzekerde risico’s
• Belangrijkste risico’s verbonden aan het aangeboden beleggingsinstrument
  • Bullet lening
  • Mogelijkheid tot vervroegde terugbetaling
  • Risico’s verbonden aan het ontbreken van een liquide openbare markt en de beperkingen op verkoop
• Deze risico’s kunnen de solvabiliteit en de liquiditeit van de uitgever beïnvloeden waardoor de investeerders worden blootgesteld aan de volgende potentiële effecten: 
  • Risico van gedeeltelijk of volledig verlies van kapitaal
  • Risico van wanbetaling of uitgestelde rentebetalingen
  • Elke stijging van de rentevoet tijdens de periode waarin de geïnvesteerde fondsen worden vastgehouden kan leiden tot verlies van kansen
    

Onze analyse resulteert in een risiconiveau 4. De details van deze score zijn terug te vinden in de bijlage van de informatienota. 

SAMENVATTING

DE STERKE PUNTEN VAN DE PROJECTONTWIKKELAAR EN ZIJN FONDSENWERVING

• Een ideaal gelegen project te Deinze. De locatie van het te ontwikkelen project heeft een Mobiscore van 8,5/10. 
• Een projectontwikkelaar die zijn omgeving bijzonder goed kent en die projecten op menselijke schaal ontwikkelt die beantwoorden aan de specifieke behoeften van de inwoners van de regio.

DE AANDACHTSPUNTEN VAN DE PROJECTONTWIKKELAAR EN ZIJN FONDSENWERVING

• De Projectontwikkelaar heeft de mogelijkheid om de lening geheel of gedeeltelijk vervroegd af te lossen. 
• De omgevingsvergunning van het vastgoedontwikkelingsproject dient nog verkregen te worden. Aeterra Land heeft wel van de stad Deinze reeds een gunstig advies ontvangen over het Project. 

MODALITEITEN

ECCO NOVA FINANCE

Financiering voor dit project vindt plaats via Ecco Nova Finance, het financieringsvehikel van ECCO NOVA. Het is haar rol om leningen te verstrekken aan projectontwikkelaars op basis van de fondsen die zijn opgehaald bij investeerders, die zelf bepalen welke projectontwikkelaar ze willen financieren. Het rendement op hun investering is uitsluitend overeenkomstig het rendement dat de projectontwikkelaar biedt uit hoofde van de lening die door het vehikel wordt verstrekt. Elke lening die aan eenzelfde projectontwikkelaar wordt toegekend, is ondergebracht in een apart compartiment in de activa van Ecco Nova Finance. Ecco Nova Finance staat geen mutualisatie van risico's toe tussen de verschillende leningen die het verstrekt en mag niet worden verward met een collectief beleggingsorganisme zoals een gemeenschappelijk beleggingsfonds of Beleggingsvennootschap met Veranderlijk Kapitaal (BEVEK). Raadpleeg onze FAQ voor meer informatie over Ecco Nova Finance.

TYPE INVESTERING

Het betreft een gestandaardiseerde lening van minimaal 500 euro en maximaal 50.000 euro met optie tot vervroegde terugbetaling.

MOGELIJKHEID TOT VERVROEGDE TERUGBETALING

AETERRA LAND beschikt over de optie om de lening geheel of gedeeltelijk vroegtijdig terug te betalen. De gedetailleerde modaliteiten zijn te raadplegen in de Informatienota.

ZEKERHEDEN 

Alle verbintenissen van AETERRA LAND worden gegarandeerd door:

• Aeterra BV is hoofdelijke en ondeelbare medeschuldenaar voor het bedrag van de lening verstrekt door Ecco Nova Finance aan Aeterra Land

Raadpleeg de Informatienota voor meer details.

RANG

De terugbetaling van het onderliggend actief is prioritair ten opzichte van de voorschotten op de rekening-courant van de vennoten of enige andere vorm van lening van de aandeelhouders. 

OPSCHORTENDE VOORWAARDEN

1. Opschortende voorwaarde verbonden aan de succesdrempel van de fondsenwerving:

 Als het volledige bedrag van de fondsenwerving (zoals gedefinieerd in artikel 2 van de algemene gebruiksvoorwaarden op de ECCO NOVA-website) niet volledig is onderschreven op 03/02/2023, worden de investeringen die reeds gestort zijn op de geblokkeerde rekening op naam van AETERRA LAND terugbetaald aan de investeerders. Is echter het bedrag van € 382.500 opgehaald, dan komt het opgehaalde geld ter beschikking van AETERRA LAND en wordt de campagne verlengd tot 10/02/2023.

ROERENDE VOORHEFFING

Ten aanzien van belastingen is er een roerende voorheffing van toepassing op de te ontvangen rente voor particulieren met een fiscale woonplaats in België. Deze belasting ter hoogte van 30% wordt ingehouden aan de bron en is bevrijdend, hetgeen wil zeggen dat de projectontwikkelaar verantwoordelijk is voor het aangeven en het innen van de belasting. U ontvangt dus het termijnbedrag na aftrek van belasting. 

U hoeft derhalve geen actie te ondernemen in het kader van uw belastingaangifte

We herinneren u eraan dat voor rechtspersonen in België geen inhouding aan de bron plaats vindt. Het is aan deze investeerders zelf om hun lening aan te geven. 

Ten slotte worden er twee opties voorgesteld ten aanzien van de investeringen van particulieren wier fiscale woonplaats niet in België gelegen is.

• Ofwel u kiest voor een voorheffing aan de bron; in dat geval is de belasting gelijk aan de Belgische fiscaal ingezetenen.
• Ofwel u geeft aan zelf verantwoordelijkheid te nemen voor het aangeven van uw leningen in het land van uw fiscale woonplaats. 

DIVERSEN

• Door te investeren via Ecco Nova, sluit u een lening af. U bent dus geen coöperatief lid noch aandeelhouder en u ontvangt geen dividend maar interest.
• Door op "investeren" te klikken, wordt u uitgenodigd om een ​​investering te simuleren. Nadat u uw persoonlijke gegevens heeft gecontroleerd, kunt u uw investering bevestigen. We sturen u vervolgens per e-mail de betalingsinstructies. Niets ontvangen? Controleert u voor de zekerheid ook even uw ongewenste emails.
• De bankrekening waarop u uw investering betaalt, kan per campagne tot verschillen. We vragen u om hier bedacht op te zijn.
• Voor deze campagne eindigt het rekeningnummer waarop u uw investering betaalt op -2329.
• We herinneren u eraan dat u op elk moment uw schuldvorderingen kunt raadplegen door in te loggen op uw Ecco Nova account, sectie “mijn investeringen”. 
• De datum van inschrijving vindt u in de kop van uw schuldvordering.
• Voor de investeringshandeling is de investeerder eenmalige administratiekosten ten bedrage van € 15 inclusief BTW verschuldigd aan Ecco Nova.
• De aflossingstabellen die worden weergegeven op Ecco Nova, maar ook in de informatienota en in de schuldvorderingen, tonen altijd bruto interestbedragen.

De gedetailleerde modaliteiten zijn te raadplegen in de informatienota die te downloaden is op deze pagina.