SUCCES

SENIOR OBLIGATIE

DE PROJECTONTWIKKELAAR

"DUURZAME EN INNOVATIEVE VASTGOEDONTWIKKELAAR"

De Horizon Group verenigt verschillende bedrijven waarvan de kernactiviteit vastgoed is. De groep, opgericht in 2004, bezit vandaag de dag de grondreserves voor de bouw van 400.000 m² aan woningen in de provincie Luik (appartementen en huizen).

De groep onderscheidt zich door energiezuinige constructies en innovatieve technologieën, die zich in de praktijk vertalen in:

• De installatie van warmtenetwerken
• De integratie van zonnepanelen in combinatie met een thuisbatterij
• Collectief beheer van regenwater
• Het gebruik van warmtekrachtkoppelingseenheden

Horizon Groupe heeft al eerder een beroep gedaan op de Ecco-investeerders om verschillende van haar projecten te financieren. Onderstaande tabel geeft de voortgang van deze projecten weer.

MANAGEMENT

Aan het hoofd van de groep vinden we Laurent Minguet, rasondernemer uit Luik, iconisch figuur van het audiovisuele bedrijf EVS dat hij in 2010 verliet en manager van het jaar in 2004. De zakenman heeft zich sindsdien langzaam teruggetrokken uit verschillende technologiebedrijven (Coretec Engineering , de elektriciteits- en gasleverancier Mega of Wikipower) om zich te concentreren op onroerend goed.

Laurent kan rekenen op een solide team bestaande uit Philippe Nollet, financieel directeur, Julien Dutrieux, hoofd vastgoedontwikkeling, Éric Lemaire, productiedirecteur, Pierre-Yves Defawe, sales manager, en Mary Chevalier, vastgoedontwikkelaar.

ORGANIGRAM

Hieronder vindt u een deel van het organigram van de Horizon Groupe, beperkt tot de bedrijven die verbonden zijn aan dit financieringsaanbod.

• MIMOB NV: Holding van de vastgoedgroep
• HORIZON PLEIADES NV: Landbank & Projectontwikkelaar van het beoogde project

LE DOMAINE DES PLÉIADES

Het Domaine des Pléiades, ontwikkeld en gebouwd in 5 fasen, is een aanzienlijk project onder leiding van de Horizon Group. Het is de eerste ecowijk in België die is uitgerust met een biomassawarmtenetwerk (houtsnippers). Bovenstaande afbeelding geeft een overzicht van de verschillende fases van het project.

Fasen 1, 2 & 3 zijn volledig opgeleverd met in totaal 159 woningen en appartementen opgeleverd. Deze eenheden zijn gebouwd volgens het Thermo Efficace® concept van Horizon: het zijn eigentijdse constructies met een laag energieverbruik, op het Zuiden gericht, verwarmd met hernieuwbare energie en gelegen nabij activiteitencentra.

Momenteel is het effectieve verkoopniveau 95% en van de 159 ontwikkelde eenheden zijn nog slechts 3 huizen en 5 appartementen te verkrijgen. Om deze reden bereidt de Horizon-groep de voortzetting van het project met fase 5 voor.

Fase 4 zal een ontwikkeling betreffen die zich richt op 100% tertiaire activiteiten zoals VSE/KMO-parken.

De onderstaande afbeelding toont enkele voltooide eenheden.

PRESENTATIE VAN HET BEOOGDE PROJECT

Nu de fasen 1 t/m 3 zijn voltooid, werkt de Horizon Group aan de ontwikkeling van een 5e fase, die de bouw van 29 huizen en 3 woningen met elk 6 appartementen zal betreffen, voor een totaal van 47 wooneenheden.

De grond, met een oppervlakte van 20.890 m², werd in 2012 aangekocht door Horizon Pléiades NV. Ter financiering van deze aankoop profiteerde Horizon Pléiades van een lening van ING. Horizon heeft ook eigen middelen geïnvesteerd in de ontwikkeling van de nieuwe fase (financiële kosten, onderhoud, ontwikkeling, etc.).

Trouw aan haar inzet voor duurzaamheid zal de Horizon Group, net als in voorgaande fasen, ernaar streven de energieprestaties van woningen te maximaliseren. Dit wordt mogelijk gemaakt door de integratie van de volgende elementen:

1. Verwarming via biomassawarmtenet

Het betreft een gecentraliseerd verwarmingssysteem dat hout (pellets, chips) gebruikt als hernieuwbare energiebron om warmte te produceren. Dit laatste wordt vervolgens via een vorstvrij ondergronds leidingnet naar de verschillende woningen overgebracht.

Dit systeem heeft veel voordelen: het maakt gebruik van een energiebron met een quasi nul CO2-voetafdruk en draagt ​​bij aan de strijd tegen klimaatverandering. Door dit systeem te gebruiken genieten bewoners van gecentraliseerde warmte en toeleveringsbetrouwbaarheid, omdat de ketel continu kan worden aangedreven door lokale brandstof. Bovendien helpt dit de verwarmingskosten te verlagen: biomassa is over het algemeen goedkoper dan fossiele brandstoffen.

In januari 2024 heeft Ecco Nova de centrale verwarmingsinstallaties bezocht.

Klik hier voor een video met meer informatie over het warmtenet.

2. Warmtekrachtkoppeling (PCCE)

Warmtekrachtkoppeling (PCCE) als aanvulling op het biomassawarmtenetwerk gericht op het maximaliseren van de energie-efficiëntie door hulpbronnen efficiënter te gebruiken dan in afzonderlijke productiesystemen.

De voordelen zijn talrijk: het biedt een hogere energie-efficiëntie dan de gescheiden productie van elektriciteit en warmte, waardoor het brandstofverbruik en de uitstoot van broeikasgassen worden verminderd.

3. Combinatie van lucht en warm water voor huishoudelijk gebruik

Warmteterugwinning uit het ventilatiesysteem om sanitair water te verwarmen met behulp van een thermodynamische boiler. Dit systeem maakt het ook mogelijk om tijdens de zomerperiode de verwarming van de woning stop te zetten. Het bespaart energie en vermindert de CO²-uitstoot.

4. Zonnepaneleninstallaties op het dak

Fotovoltaïsche modules bestaan ​​uit zonnecellen die fotonen van de zon opvangen en deze omzetten in gelijkstroom. Deze stroom wordt vervolgens door een omvormer omgezet in wisselstroom, zodat deze binnenshuis kan worden gebruikt voor elektrische apparaten.

Dit systeem is gekoppeld aan batterijkits om overtollige elektriciteit overdag op te slaan en weer vrij te geven tijdens periodes van lage of geen productie (zoals 's nachts of op bewolkte dagen). Dit maakt het mogelijk om het eigen verbruik van zonne-energie te optimaliseren en de afhankelijkheid van het elektriciteitsnet te verminderen. Met dit systeem kan 70% van het elektriciteitsverbruik worden gedekt.

5. Collectieve opvang van regenwater

Een nieuw duurzaam element dat in voorgaande fases nog niet werd toegepast is het terugwinnen en zuiveren van regenwater.

De recuperatie van regenwater wordt verzekerd door collectieve tanks die worden beheerd door een particuliere onderneming. Al dit water wordt via een particulier netwerk opgevangen en opgeslagen in grote tanks. Dit water wordt vervolgens behandeld en via een dubbel netwerk (gefilterd en omgekeerde osmose) parallel aan de distributie van drinkwater opnieuw in de woningen geïnjecteerd. De overstort uit deze tank wordt door infiltratie in de grond geloosd.

Hieronder ziet u een overzicht van dit netwerk.

DUURZAAMHEID

Raadpleeg het Blad met Essentiële Beleggingsinformatie voor meer details over de ECCO SCORE van dit project of download de bijlage door hier te klikken. 

LIGGING

Het Domaine des Pléiades ligt op een paar minuten lopen van het centrum van Wezet, in een rustige en groene omgeving, in de plaats genaamd “Devant-le-Pont”, beschut tegen de verkeersstroom, en begrensd door het Albertkanaal en door de Maas.

Het ligt op 5 minuten lopen van het treinstation van Wezet, het winkelcentrum (supermarkten, buurtwinkels, biologische en lokale supermarkt 'Les Petits Producteurs') en de verschillende onderwijsinstellingen in deze stad, met directe en snelle toegang tot de snelweg, en slechts een paar kilometer van Maastricht.

Deze uitgestrekte ecowijk heeft dan ook een interessante locatie.

HISTORIEK & PLANNING

• 2005 - 2006 – Aankoop van verschillende terreinen voor de bouw van « Domaine Les Pléiades »
• 2010 – start werken van de eerste 3 fasen
• 2024 – Voltooiing fase 3
• Q1 2025 – Indiening van de aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning (fase 5)
• 2025 – Verkrijgen van de vergunning (verwachting)
• 2025 - 2026 – Voorbereidingswerken van de site
• 2026 - 2027 – Start van de constructiefase
• Eind 2030 – Oplevering van fase 5

WAARDERING VAN HET TERREIN

Als onderdeel van de door Ecco Nova uitgevoerde kredietanalyse hebben wij van de projectontwikkelaar een expertiserapport verkregen waaruit de waardering van alleen de grond blijkt (zonder vergunning).

De expert schat de waarde van de grond op € 1.825.324. Deze waarde in acht nemend, bedraagt de Loan to Value (LTV) ratio 68%.

Om de door de expert verstrekte informatie te onderbouwen, heeft Ecco Nova een eigen (beperkt) marktonderzoek uitgevoerd met behulp van de volgende twee methoden:

1. Marktonderzoek

Verschillende percelen grond in de regio staan ​​te koop met een prijs variërend tussen € 106 en € 139/m². Door deze waarde te vermenigvuldigen met de oppervlakte van de grond en te verminderen met een geschatte ontwikkelingskost van het terrein, varieert de geschatte waarde tussen de 1,7 en 2,4 miljoen euro.

2. Geprojecteerde eenheden

Op de grond in fase 5 kunnen 18 appartementen en 29 woningen worden gebouwd (na het verkrijgen van de vergunning). Om de waarde na vergunning te bepalen, hebben wij de volgende methode toegepast:

INDICATEURS DU PROJET

FINANCIËLE PRESTATIES - KREDIETNEMER

Onderstaande tabellen geven een overzicht van de activa en passiva volgens de boekhoudkundige situatie op 31/12/2023 en de recente boekhoudkundige situatie op 30/06/2024.

ACTIVA

HORIZON PLEIADES is een structuur binnen groep Horizon, een Luikse vastgoedpromotor. Deze onderneming heeft 2 activiteiten: 

1. Overkoepelende onderneming: HORIZON PLEIADES is meerderheidsaandeelhouder in ondernemingen die vastgoedontwikkelingen uitvoeren voor de groep Horizon. 
2. Landbank: HORIZON PLEIADES is eigenaar van een groot aantal percelen die ontwikkeld zijn/ worden door HORIZON CONSTRUCT, een onderneming die optreedt als ontwikkelaar voor verschillende vastgoedpromoties binnen de groep Horizon. 

Op 30/06/2024 bestaat 10% van de activa van de onderneming uit vorderingen op verschillende bedrijven binnen de groep, 99% uit belangen in verwante bedrijven en 29% uit voorraden en bestellingen in uitvoering.

PASSIVA

Het eigen vermogen per 30/06/2024 bedraagt ​​10% van de schulden (solvabiliteitsratio). De schulden bestaan ​​voornamelijk uit intergroepsschulden en bankschulden.

RESULTATENREKENING

Horizon Pléiades SA is een landbank & is actief in de vastgoedontwikkelingssector, waarin nieuwe projecten worden ontwikkeld.

FINANCIËLE PRESTATIES MEDESCHULDENAAR

Onderstaande tabellen geven een overzicht van de activa en passiva volgens de boekhoudkundige situatie op 31/12/2022 en 31/12/2023.

ACTIVA

Op 31/12/2023 bestaat 46% van de activa van de holding uit financiële activa, 28% uit materiële activa en 18% uit voorraden en bestellingen in uitvoering.

PASSIVA

Het eigen vermogen per 31/12/2023 bedraagt ​​22% van de schulden (solvabiliteitsratio). De schulden bestaan ​​voornamelijk uit bankschulden en achtergestelde leningen.

AANBOD & ZEKERHEDEN

De Horizon-groep doet een beroep op de Ecco-investeerders om de grond in het hart van Domaine Pléiades te herfinancieren (fase 5).

Het geld dat met deze campagne wordt ingezameld, wordt volgens het volgende schema uitgeleend:

De looptijd van de lening bedraagt ​​24 maanden vanaf 01/11/2024.

De bruto rentevoet (dus vóór aftrek van roerende voorheffing indien van toepassing) van de lening bedraagt ​​6,50% per jaar.

Om aan al haar verplichtingen jegens Ecco Nova Finance te kunnen voldoen, stelt de projectontwikkelaar aan Ecco Nova Finance de volgende zekerhe(i)d(en):

• Een hypotheekinschrijving in eerste rang
• Een hypothecair mandaat
• De verbintenis van de vennootschap MIMOB NV, als hoofdelijke en ondeelbare medeschuldenaar, voor de bedragen verschuldigd door de Projectontwikkelaar aan ECCO NOVA FINANCE.

Raadpleeg het Blad met Essentiële Beleggingsinformatie voor meer details.

ANALYSE UITGEVOERD DOOR ECCO NOVA

Als onderdeel van de analyse van deze financieringscampagne heeft de projectontwikkelaar Ecco Nova een reeks onderstaande documenten verstrekt. Voordat deze nota werd geschreven, heeft er een korte beoordeling van deze documenten plaatsgevonden en hebben er vraag- en antwoordsessies plaatsgevonden. Op 4 september 2024 vond een locatiebezoek plaats met het Ecco Nova-team en de projectontwikkelaar.

Lijst met ontvangen documenten:

• De aankoopakte van de grond
• Een taxatierapport van het terrein
• Plannen van het beoogde project
• Een brochure waarin de projectontwikkelaar wordt voorgesteld
• Een kopie van de ING-bankleningsovereenkomst
• Een boekhoudkundige situatie van Horizon Pléiades NV op 31/12/2021, 31/12/2022, 31/12/2023.
• Een boekhoudkundige situatie van MIMOB NV op 31/12/2023
• Een recente boekhoudkundige situatie van Horizon Pléiades NV per 30/06/2024.
• KYC-elementen: identiteitskaart van de wettelijke vertegenwoordiger van de bedrijven, uittreksel uit het strafregister, statuten, enz.

RISICO'S

Hieronder vindt u de lijst met risico's vermeld in het Blad met Essentiële Beleggingsinformatie (EBI). Voor meer informatie over elk van deze risico's en hun gevolgen, nodigen wij u uit om het Blad met Essentiële Beleggingsinformatie (EBI) te raadplegen.

1. Risico’s verbonden aan projecten
2. Risico’s verbonden aan de sector
3. Risico op wanbetaling
4. Risico op verlaging, vertraging of ontbreken van rendement op investeringen
5. Risico op faillissement van het platform
6. Liquiditeitsrisico van investeringen
7. Andere risico's

Onze analyse resulteert in een risiconiveau 2. De details van deze score zijn terug te vinden in de bijlage van het blad met Essentiële Beleggingsinformatie (EBI).

OVERZICHT

DE STERKE PUNTEN 

• Het terrein ligt in het hart van het Domaine des Pléides, een succesvolle ecowijk (concrete verkooppercentage 95%) en een waardevolle referentie voor de projectontwikkelaar
• Hypotheek in eerste rang op de grond met een Loan to Value van 68%
• Medeschuld van de holdingmaatschappij (MIMOB) waarvan het eigen vermogen op 31/12/23 9.397.072 euro bedraagt.

DE AANDACHTSPUNTEN 

• Het geplande project is onderdeel van een aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning.
• De looptijd van de lening komt niet overeen met de volledige projectcyclus; de lening moet worden terugbetaald door het project te herfinancieren of te verkopen

DETAILS

TYPE INVESTERING

Het betreft een obligatie van minimaal € 500 en maximaal € 500.000 met mogelijkheid tot vervroegde terugbetaling.

MOGELIJKHEID & VERPLICHTING TOT VERVROEGDE TERUGBETALING

De Projectontwikkelaar heeft de mogelijkheid om de obligatielening geheel of gedeeltelijk vervroegd af te lossen.

De Projectontwikkelaar is verplicht vervroegd terug te betalen bij de verkoop of herfinanciering van de grond.

De projectontwikkelaar is verplicht vervroegd terug te betalen uiterlijk 12 maanden na het verkrijgen van de stedenbouwkundige vergunning.

Raadpleeg het Blad met Essentiële Beleggingsinformatie voor details.

Raadpleeg het Blad met Essentiële Beleggingsinformatie voor meer details. 

ZEKERHEDEN

Om aan al haar verplichtingen jegens Ecco Nova Finance te voldoen, verstrekt de kredietnemer de volgende zekerheden aan Ecco Nova Finance: 

• Een hypotheekinschrijving in eerste rang
• Een hypothecair mandaat
• De verbintenis van MIMOB NV als hoofdelijke en ondeelbare medeschuldenaar, bij wijze van garantie, voor de bedragen die de Projectontwikkelaar aan ECCO NOVA FINANCE verschuldigd is. 

OPSCHORTENDE VOORWAARDEN

1. Opschortende voorwaarde verbonden aan de succesdrempel van de fondsenwerving: 

Indien het totale bedrag van de Fondsenwerving (zoals gedefinieerd in artikel 2 van de algemene gebruiksvoorwaarden van de ECCO NOVA website) niet volledig is onderschreven op 25/10/2024 om 23:59, zullen de Investeringen die reeds zijn gestort op de geblokkeerde rekening op naam van Horizon Pleiades SA worden terugbetaald aan de Investeerders. Echter, als het bedrag van € 800.000 is opgehaald, zal de campagne worden verlengd tot 08/11/2024 om 23:59 uur.

2. Het stellen van de zekerheden die hierboven vermeld worden. 

Deze opschortende voorwaarden dienen opgeheven te zijn vóór 31/10/2024. 

ROERENDE VOORHEFFING

Ten aanzien van belastingen is er een roerende voorheffing van toepassing op de te ontvangen rente voor particulieren met een fiscale woonplaats in België. Deze belasting ter hoogte van 30% wordt ingehouden aan de bron en is bevrijdend, hetgeen wil zeggen dat de projectontwikkelaar verantwoordelijk is voor het aangeven en het innen van de belasting. U ontvangt dus het termijnbedrag na aftrek van belasting.

U hoeft derhalve geen actie te ondernemen in het kader van uw belastingaangifte

We herinneren u eraan dat voor rechtspersonen in België geen inhouding aan de bron plaats vindt. Het is aan deze investeerders zelf om hun obligatielening aan te geven.

Ten slotte worden er twee opties voorgesteld ten aanzien van de investeringen van particulieren wier fiscale woonplaats niet in België gelegen is.

• Ofwel u kiest voor een voorheffing aan de bron; in dat geval is de belasting gelijk aan de Belgische fiscaal ingezetenen.
• Ofwel u geeft aan zelf verantwoordelijkheid te nemen voor het aangeven van uw obligaties in het land van uw fiscale woonplaats.

WETTELIJKE INFORMATIE

• ECCO NOVA BV, gevestigd Clos Chanmurly 13 4000, te Luik, ingeschreven bij de Kruispuntbank van Ondernemingen onder nummer BE 0649.491.214, is erkend door de FSMA en de ESMA als aanbieder van crowdfundingdiensten in overeenstemming met de Europese verordening 2020/1503.
• De via Ecco Nova aangeboden investeringen zijn geen spaarproducten en brengen het risico met zich mee van geheel of gedeeltelijk verlies van het geïnvesteerde kapitaal. Zij vallen niet onder het depositogarantie- of beleggerscompensatiestelsel. Wij raden u aan om voor elk project het Key Investment Information Sheet (KIIS) door te nemen, waarin de risico's en kenmerken van de investering worden beschreven. Beoordeel zorgvuldig of dit type investering aansluit bij uw profiel en persoonlijke situatie.
• Om meer te weten te komen over onze diensten, inclusief de kosten, selectiecriteria voor projecten, financiële risico's, onze risicobeoordelingsmethodologie en details over de precontractuele bedenktijd,  bezoekt u onze klantinformatiepagina.
• Onervaren investeerders hebben een bedenktijd van vier kalenderdagen om hun investering of interesse in het aanbod zonder consequenties in te trekken. Klik hier voor meer informatie.
• Conform artikel 3 van de gedelegeerde verordening EU 2022/2119 zijn de identificatiecodes van crowdfundingaanbiedingen aangepast om te voldoen aan de regelgevingseisen. De referentie "FCM" is vervangen door "000" om ervoor te zorgen dat de identificatiecode alleen uit numerieke karakters bestaat. Deze aanpassing heeft geen invloed op de details van de aanbiedingen.
• Als u een klacht heeft, raadpleeg dan ons klachtenbehandelingssysteem

DIVERSEN

• Wilt u de definitie van een gebruikte term op deze pagina weten? Radpleeg onze woordenlijst om de term en zijn betekenis te ontdekken.
• Door te investeren via Ecco Nova, sluit u een obligatielening af. U bent dus geen coöperatief lid noch aandeelhouder en u ontvangt geen dividend maar interest.
• Door op "investeren" te klikken, wordt u uitgenodigd om een ​​investering te simuleren. Na controle van uw persoonlijke gegevens kunt u uw investering bevestigen. U kunt ook een voorbeeld van uw obligatie en/of betalingsinstructies bekijken aan het einde van uw investeringsproces. We sturen u deze instructies ook per e-mail. We nodigen u uit om uw ongewenste e-mail te controleren.
• Zolang uw investering nog niet is betaald, kunt u op elk moment de bijbehorende betalingsinstructies raadplegen via het tabblad "Portefeuille" van uw gebruikersaccount.
• De bankrekening waarop u uw investering betaalt, kan per campagne tot verschillen. We vragen u om hier bedacht op te zijn.
• Voor deze campagne eindigt het rekeningnummer waarop u uw investering betaalt op - 1091.
• U kunt op elk moment al uw obligaties raadplegen via het tabblad "Portefeuille" in uw gebruikersaccount. Uw obligatie is ook geïntegreerd in uw investeringsoverzicht in het tabblad "Dashboard".
• We herinneren u eraan dat u op elk moment uw obligaties kunt raadplegen door in te loggen op uw Ecco Nova account, sectie “mijn investeringen”. 
• De datum van inschrijving vindt u in de kop van uw obligatie.
• De administratiekosten worden aangeboden tijdens de eerste 48 uur na de opening van de campagne. Daarna is de kredietgever voor deze operatie een administratieve vergoeding van 15 euro inclusief BTW verschuldigd aan Ecco Nova.
• De aflossingstabellen die worden weergegeven op Ecco Nova, maar ook in het blad met essentiële beleggingsinformatie, in uw gebruikersaccount en in de obligatie tonen altijd bruto rentebedragen.
• U kunt het terugbetalingsschema voor elke campagne bekijken zonder uw obligatie te downloaden door op de knop "tabel openen” te klikken via het tabblad "portefeuille-mijn investeringen" van uw account.
• Als de uiterlijke sluitingsdatum van het aanbod (ook in het geval van een verlenging voorzien in het blad met essentiële beleggingsinformatie) niet is verstreken, kan een campagne worden heropend na de sluiting ervan als investeerders hun investeringen annuleren tijdens de herroepingstermijn voorzien in onze algemene gebruiksvoorwaarden.

De gedetailleerde modaliteiten zijn te raadplegen in het blad met Essentiële Beleggingsinformatie die te downloaden is op deze pagina.