Investeren in een coöperatie

LES TOURNIERES

Les Tournières is een sociale huisvestingscoöperatie opgericht in 2003. Haar missie is het verwerven en renoveren van gebouwen met aandacht voor kwaliteit en energie-efficiëntie, om zo huisvesting te creëren voor minderbedeelden en professionele ruimtes voor verenigingen met een sociaal doel. Al deze ruimtes worden te huur aangeboden tegen prijzen die onder die van de vastgoedmarkt liggen.

De coöperatie beheert momenteel een twintigtal gebouwen, die samen goed zijn voor ongeveer 40 woningen en 30 bedrijfsruimten.

Les Tournières werd oorspronkelijk opgericht om de geleidelijke transformatie van een Luikse volkswijk onder zware vastgoeddruk tegen te gaan. Sindsdien is de coöperatie geëvolueerd en heeft ze haar actieterrein gediversifieerd, waarbij ze haar engagement voor betaalbaar en sociaal verantwoord vastgoed heeft toegevoegd.

TEAM

Het team bestaat uit een projectmanager, 2 technische medewerkers die werken aan het onderhoud en de renovatie van de gebouwen, een administratieve coördinator en een coördinator.

Het bestuursorgaan bestaat uit 7 leden:

• Minervina BAYON, Directeur - Voorzitter
• Sébastien Breuer, algemeen directeur
• Serge DELAIVE, directeur
• Phillippe GILLET, directeur
• Géraldine MICHAT, Bestuurder - Secretaris
• Zoé RONGÉ, Bestuurder
• W.Alter vertegenwoordigd door Bénédicte LESUISSE, Bestuurder

REFERENTIES

Les Tournières heeft verschillende gebouwen gerenoveerd om sociale, solidariteits- en milieu-uitdagingen aan te gaan.

• Tijdelijke en sociale huisvesting: Er zijn verschillende huizen ingericht voor gezinnen in moeilijkheden, mensen in onzekere situaties of jonge LGBTQI+-mensen die uit elkaar zijn gevallen.
• Bestrijding van huiselijk geweld: Het Huis Khadja Nin is opgericht om een veilig toevluchtsoord te bieden aan mishandelde vrouwen en hun kinderen.
• Oplossing voor de overstromingen van 2021: Sommige huizen werden ter beschikking gesteld van slachtoffers van de overstromingen en op langere termijn opnieuw toegewezen aan begunstigden van het OCMW van Trooz.
• Projecten sociale economie: De voormalige bakkerij Un Pain C'est Tout werd gerenoveerd en omgevormd tot een restaurant en sociale ontmoetingsplaats.
• Ruimtes voor verenigingen en sociale initiatieven: Er zijn kantoren ingericht voor organisaties zoals Infirmiers de Rue en AMO Ressource, die kwetsbare mensen ondersteunen.
• Alternatieve huisvestingsprojecten: Er is een woonwagen geplaatst op een terrein dat ter beschikking is gesteld door de coöperatie, zodat iemand die in extreme armoede leeft een stabiele woning kan krijgen dankzij het collectief Sortir du Bois.

Les Tournières werkt nauw samen met buurtverenigingen om projecten aan te bieden die zijn afgestemd op de specifieke behoeften van verschillende bevolkingsgroepen. Ze bieden onder andere onderdak aan vrouwen die het slachtoffer zijn van geweld, LGBTQ+-vriendelijke woonplekken en oplossingen voor daklozen met ondersteuning bij re-integratie. Deze initiatieven zijn gericht op het bevorderen van waardigheid en autonomie en dragen bij aan sociale integratie door middel van veilige en respectvolle woonruimtes.

De onderstaande tabel toont 19 projecten van LesTournières:

LOCATIE

Alle projecten in ontwikkeling of in de portefeuille van Les Tournières zijn gelegen in Luik. 

DE COÖPERANTEN

De coöperatie Les Tournières heeft twee aandelenklassen: 

1. Klasse A aandelen ter waarde van € 250 zijn aandelen van gewone aandeelhouders. 
2. Klasse B aandelen ter waarde van € 500 zijn gereserveerd voor aandeelhouders met expertise of een bijzondere betrokkenheid bij het doel van de coöperatie, deze aandeelhouders zijn "bouwende" aandeelhouders. 

Onderstaande grafiek toont de aandeelhoudersstructuur per 31/12/2024. 

TYPE PROJECT

Les Tournières gaat een nieuwe uitdaging aan: zijn bouwmodel aanpassen en zijn renovatieprojecten naar een nieuw tijdperk brengen, een tijdperk van duurzaamheid. 

Dit is de dynamiek die heeft geleid tot RÉÉCIT (Rénovation Énergétique Écoresponsable et Circulaire de l'Immobilier pour une Transition juste et durable = Energetische, ecologische en circulaire vastgoedrenovatie voor een juiste en duurzame transitie), een innovatief project dat wordt ondersteund door een coöperatieve subsidie van het Waals Gewest. 

Het doel? De principes van duurzaamheid integreren in een proefrenovatieproject dat wordt uitgevoerd door Les Tournières. Dit experimentele project zal worden gebruikt om een nieuw bouwmodel te ontwikkelen, te testen, te verbeteren en te verspreiden op basis van 5 essentiële pijlers: 

1. Hergebruik
2. Eco-bouw
3. Korte cyclus
4. Zelf bouwen
5. Sociale economie

Aan de basis van deze 5 princiês ligt dezelfde ambitie: mensen opnieuw centraal stellen in de verschillende stadia van bouwen en renoveren. Het doel is niet alleen om het proces opnieuw betekenis te geven, maar ook om een duurzaam en wederzijds ondersteunend alternatief te bieden voor het bouwen aan de toekomst. 

PRESENTATIE VAN HET PROJECT

Voor hun nieuw project RÉÉCIT besteedde de coöperatie Les Tounières meer dan zes maanden aan de ontwerpfase. Hun doel is om een gebouw te creëren dat duurzaam, flexibel en milieuvriendelijk is. 

Het project omvat de transformatie van een voormalige feestzaal tot 5 studio's. De transformatie van de feestzaal tot 5 studio's is het ontwerp van UMAN Architect. 

Ze kozen bewust voor bouwsystemen die gemakkelijk kunnen aangepast en gedemonteerd worden. Dit betekend dat de ruimtes in de toekomst gemakkelijk kunnen worden aangepast zonder dat er veel afval of materiaal verloren gaat. 

In de bouw geven ze de voorkeur aan het gebruik van hergebruikte materialen. Hier zijn een paar voorbeelden:

• Dakframe: gemaakt van houten balken die op een bouwwerf in Luxemburg zijn geborgen.
• Dakbedekking: hergebruikte dakpannen.
• Isolatie: steenwol van gedemonteerde akoestische scheidingswanden.
• Gevelbekleding: houten planken gebruikt voor industrieel transport.
• Ramen en sanitair: van fabrieksafval en gereviseerde armaturen.

Voor andere bouwmaterialen kiezen ze natuurlijke en lokale producten. Bovendien gebruiken ze technieken die het toekomstige hergebruik van materialen vergemakkelijken of die het mogelijk maken om ze op een milieuvriendelijke manier te verwijderen (composteren, mulchen, enz.).

LOCATIE

Het project ligt aan de rue du Perron 1 in Hermalle, in een zeer toegankelijke wijk. De locatie is goed bereikbaar met het openbaar vervoer, met een station en bushaltes op loopafstand. Winkels, scholen en restaurants zijn ook in de buurt. De wijk is dynamisch en biedt een prettige woonomgeving met goede verbindingen naar de stad.

DUURZAAMHEID

Hieronder ziet u de Ecco Score voor het RÉÉCIT project van Les Tournières. 

In het kader van de ontwikkeling en bouw van het vastgoedproject RÉÉCIT besteedt Les Tournières aandacht aan de volgende ESG-aspecten:

Milieu (E)

• Ecologisch verantwoorde en circulaire energierenovatie.
• Het gebouw is ontworpen met een langetermijnvisie.

De gebruikte bouwsystemen zijn ontworpen om aanpasbaar, omkeerbaar en demontabel te zijn.

Ze willen het hergebruik van bouwmaterialen zoveel mogelijk stimuleren. Met dit in gedachten hebben ze een aantal gebieden aangewezen waar elementen van sloopwerven zullen worden gebruikt.

In een zeer toegankelijke wijk van Luik.

Sociaal (S)

• Les Tournières werkt nauw samen met verenigingen om projecten aan te bieden die zijn afgestemd op de specifieke behoeften van verschillende bevolkingsgroepen. Ze bieden onder andere onderdak aan vrouwen die het slachtoffer zijn van geweld, LGBTQ+-vriendelijke ruimtes en oplossingen voor daklozen met ondersteuning bij re-integratie. Deze initiatieven zijn gericht op het bevorderen van waardigheid en autonomie en dragen bij aan sociale inclusie door middel van veilige en respectvolle woonruimtes.

Bestuur (G)  

• De sociale huisvestingscoöperatie Les Tournières werd opgericht in 2003. Het is een baanbrekend model en heeft als missie alternatieve financiering te bevorderen door collectief eigendom te stimuleren om aan sociale behoeften te voldoen.

Raadpleeg de bijlage in het Blad met Essentiële Beleggingsinformatie om meer over de Ecco Score te weten te komen. 

BUDGET & FINANCIERINGSSTRUCTUUR

Het project RÉÉCIT behoeft een totale investering van € 603.759, waarvan de details van de kosten hieronder waargegeven worden. 

De investering wordt als volgt gefinancierd: 

Les Tournières verwacht een subsidie van € 184.875 te ontvangen van het Waals Gewest. Daarnaast zal een renteloze lening (op een looptijd van 19 jaar) worden verstrekt door het Waalse Gewest via het Waals Woningenfonds voor de renovatiewerkzaamheden. 

RENTABILITEIT VAN HET PROJECT

De eenheden worden verhuurd via een partnervereniging, waardoor 100% bezetting voor de coöperatie gegarandeerd is. De tabellen hieronder tonen de inkomsten en uitgaven van het project op jaarbasis.

Naast deze jaarlijkse kosten zal Les Tournières zijn lening over 19 jaar terugbetalen.

FINANCIËLE ANALYSE

Ecco Nova heeft de voorlopige boekhoudkundige situatie per 31/12/2024 die nog niet gevalideerd werd, verkregen. Op 31/12/2024 bedraagt het balanstotaal van de coöperatieve vennootschap € 4.087.042. 

ACTIVA

Op 31/12/2024 bestond 90% van de activa van het bedrijf uit gebouwen in portefeuille. Vorderingen op ten hoogste één jaar omvatten te ontvangen subsidies, op te stellen facturen en handelsvorderingen. 

PASSIVA

Op 31/12/2024 bestaat het passief van coöperatie uit 45%  eigen vermogen (solvabiliteitsratio). 

RESULTATENREKENING

In 2024 vertoont de coöperatie een tekort, maar een positieve EBITDA.

Inkomsten komen voornamelijk uit ontvangen huurgelden, subsidies en meerwaarden op de verkoop van onroerend goed. De belangrijkste uitgaven zijn reparaties (onderhoud) en vergoedingen voor externe diensten zoals de accountant, verzekeringen, architecten en projectadviseurs. Er zijn ook personeelsgerelateerde kosten. Financiële inkomsten komen uit subsidies, terwijl de financiële uitgaven betrekking hebben op rente op leningen voor projecten in de portefeuille.

FINANCIERINGSAANBOD & ZEKERHEDEN

De coöperatieve vennootschap LES TOURNIERES doet een beroep op Ecco-Investeerders om haar maatschappelijk kapitaal te verhogen en haar project verder te zetten.

Als Ecco-Investeerder kunt u vandaag nog investeren door aandelen te kopen in categorie A voor een minimale inschrijving van €250. Zo wordt u mede-eigenaar van 20 gebouwen en steunt u de ontwikkeling van accomodaties voor verenigingen. 

Artikels 32 & 35 van de statuten van de coöperatie bepaalt dat voor stemmingen in de algemene vergadering elk aandeel van klasse A recht heeft op één stem.

De procedures voor uittreding uit de coöperatie staan beschreven in artikel 17, 18, 19 en 20 van de statuten, die als bijlage bij het Blad met Essentiële Beleggingsinformatie zijn toegevoegd. 

Zoals in alle goedgekeurde coöperaties is het dividend beperkt tot 6%. 

ANALYSE UITGEVOERD DOOR ECCO NOVA

Als onderdeel van de analyse van deze fondsenwervingscampagne heeft LES TOURNIERES Ecco Nova voorzien van een reeks documenten die hieronder staan vermeld. Voor het schrijven van deze notitie werden deze documenten eerst doorgenomen en werden vraag- en antwoordsessies gehouden met de klant.

Lijst van ontvangen documenten:

• Presentatie van de coöperatie en haar visie
• Financieel plan voor het RÉÉCIT-project
• Interne jaarrekeningen van 31/12/2022 en 31/12/2023 en 31/12/2024
• Aankoopakte voor het project rue du Perron 1, Luik (RÉÉCIT)
• Plannen/ 3D beelden van het RÉÉCIT-project
• Informatienota's en statuten van Les Tournières
• KYC-elementen

RISICO'S

Hieronder vindt u de lijst met risico's vermeld in het Blad met Essentiële Beleggingsinformatie (EBI). Voor meer informatie over elk van deze risico's en hun gevolgen, nodigen wij u uit om het Blad met Essentiële Beleggingsinformatie (EBI) te raadplegen.

1. Specifieke risico's voor de emittent

• Vertraing van de werken en kleiner personeelsbestand
• Kostenoverschrijdingen
• Onvoldoende budgetraming
• Niet-betaling van huur door huurders en/of mogelijke leegstand

2. Andere risico's

• Risico van afhankelijkheid van sleutelfiguren
• Specifieke risico's verbonden aan subsidies

3. Daarnaast zijn er de volgende specifieke risico's verbonden aan investeringsinstrumenten: 

• Risico van geen rendement op de investering
• Risico van gedeeltelijk of totaal verlies van kapitaal
• Gebrek aan diversificatie
• Achterstelling

Onze analyse leidt tot een risiconiveau 4. De details van deze score zijn te vinden in de bijlage van Blad met Essentiële Beleggingsinformatie.

Investeren in coöperatieve aandelen brengt risico's met zich mee. Als coöperant loop je het risico om je volledige investering of een deel ervan te verliezen.

OVERZICHT

DE STERKE PUNTEN 

• Door te investeren in de coöperatie wordt u mede-eigenaar van 20 gebouwen en steunt u de ontwikkeling van panden voor verenigingen.
• De coöperatie zet zich in voor inclusieve projecten en huisvesting voor kwetsbare bevolkingsgroepen.
• Het REECIT-project heeft een uitstekende Ecco-score: ze geven de voorkeur aan het gebruik van gerecycleerde materialen en duurzame bouwmethoden. Ze dragen bij aan sociale integratie en de lokale economie door geschikte woonruimtes te creëren.

DE AANDACHTSPUNTEN

• Een deel van de inkomsten komt uit subsidies, wat het bedrijf kwetsbaar kan maken voor veranderingen in het overheidsbeleid.
• Beleggen in aandelen is anders dan investeren in de vorm van een lening. Als coöperant wordt u bijvoorbeeld uitgenodigd om deel te nemen aan activiteiten van de coöperatie, met name aan algemene vergaderingen.
• De aandelen zijn niet erg liquide; bij wederverkoop dient u rechtstreeks contact op te nemen met de coöperatie.

DETAILS

TYPE INVESTERING

De beleggingsinstrumenten zijn coöperatieve aandelen.

De nominale waarde per aandeel A is 250 euro. 

OPSCHORTENDE VOORWAARDE

Er is geen opschortende voorwaarde, in het bijzonder is er geen succesdrempel.

ROERENDE VOORHEFFING

Voor Belgische fiscaal ingezetenen die in aandelen (coöperatieve participaties) investeren, is 30% roerende voorheffing van toepassing op het te verkrijgen dividend, en deze belasting wordt ingehouden aan de bron. Deze handeling wordt uitgevoerd door de projectontwikkelaar, vrijwaart de investeerder van aangifteverplichting over deze inkomsten.

Het is echter mogelijk deze ingehouden roerende voorheffing te vermelden in de belastingaangifte om te kunnen profiteren van een gedeeltelijke terugbetaling ervan, tot een plafond van 800 euro aan dividend per jaar. Dit plafond betreft het totaalbedrag aan ontvangen dividenden, inclusief die van beursgenoteerde vennootschappen of familiebedrijven.

We herinneren u eraan dat voor rechtspersonen in België geen inhouding aan de bron plaats vindt. Het is aan deze investeerders zelf om hun obligatielening aan te geven.

Ten slotte worden er twee opties voorgesteld ten aanzien van de investeringen van particulieren wier fiscale woonplaats niet in België gelegen is.

• Ofwel u kiest voor een voorheffing aan de bron; in dat geval is de belasting gelijk aan de Belgische fiscaal ingezetenen.
• Ofwel u geeft aan zelf verantwoordelijkheid te nemen voor het aangeven van uw investerigen in het land van uw fiscale woonplaats.

WETTELIJKE INFORMATIE

• ECCO NOVA BV, gevestigd Clos Chanmurly 13 4000, te Luik, ingeschreven bij de Kruispuntbank van Ondernemingen onder nummer BE 0649.491.214, is erkend door de FSMA en de ESMA als aanbieder van crowdfundingdiensten in overeenstemming met de Europese verordening 2020/1503.
• De via Ecco Nova aangeboden investeringen zijn geen spaarproducten en brengen het risico met zich mee van geheel of gedeeltelijk verlies van het geïnvesteerde kapitaal. Zij vallen niet onder het depositogarantie- of beleggerscompensatiestelsel. Wij raden u aan om voor elk project het Key Investment Information Sheet (KIIS) door te nemen, waarin de risico's en kenmerken van de investering worden beschreven. Beoordeel zorgvuldig of dit type investering aansluit bij uw profiel en persoonlijke situatie.
• Om meer te weten te komen over onze diensten, inclusief de kosten, selectiecriteria voor projecten, financiële risico's, onze risicobeoordelingsmethodologie en details over de precontractuele bedenktijd,  bezoekt u onze klantinformatiepagina.
• Onervaren investeerders hebben een bedenktijd van vier kalenderdagen om hun investering of interesse in het aanbod zonder consequenties in te trekken. Klik hier voor meer informatie.
• Conform artikel 3 van de gedelegeerde verordening EU 2022/2119 zijn de identificatiecodes van crowdfundingaanbiedingen aangepast om te voldoen aan de regelgevingseisen. De referentie "FCM" is vervangen door "000" om ervoor te zorgen dat de identificatiecode alleen uit numerieke karakters bestaat. Deze aanpassing heeft geen invloed op de details van de aanbiedingen.
• Als u een klacht heeft, raadpleeg dan ons klachtenbehandelingssysteem

DIVERSEN