IMMO C est une société immobilière liégeoise créée en mars 2020 par 3 entrepreneurs Romain Dumont, Gilles Vrancken et David Vieujean.
L'activité de l'entreprise consiste à acheter des immeubles résidentiels ou mixtes situés dans le centre de Liège, à les rénover en profondeur et à les revendre à l’unité. Son objectif est de devenir un acteur majeur de la redynamisation de la Ville de Liège au travers de la revalorisation de son bâti en offrant des logements confortables, modernes et à haute performance énergétique.
IMMO C développe également une activité accessoire consistant en la mise à disposition de bureaux au profit de tiers (hébergés au sein du même bâtiment que celui occupé par ses propres bureaux). Suite à de récentes acquisitions sises à Liège, IMMO C devrait proposer à la location trois rez-de-chaussée commerciaux.
Projet « Bosquet » : Rénovation profonde du bâtiment et revente des 3 appartements.
REFERENCES
En 2020, IMMO C rénové un bâtiment pour en faire ses propres bureaux, rue des Vennes à Liège
La gênèse d’IMMO C remonte à aout 2019, lorsque les 3 associés, Gilles, Romain et David fondent une société sans personnalité juridique pour se lancer dans l’immobilier. Très vite, ils constituent la SRL IMMO C et entament leurs premiers grands projets. Depuis avril 2022, satisfaits de la qualité du travail fourni, de la gestion des projets et de l’ambiance de travail, les fondateurs de IMMO C ont décidé de faire cette activité leur priorité. C'est dans ce contexte que l’entreprise a décidé d’augmenter leur rythme d’acquisitions impliquant à moyen-terme une levée de fonds afin de financer ce développement d’activité.
Le tableau ci-dessous présente les références de l’entreprise. Tous les projets, à l’exception des bureaux gardés en portefeuille, sont vendus à 100%.
Année
Projet
# Unités
Lieu
Statut
2020
Vennes
Bureaux
Rue des Vennes 294, 4020 Liège
Gardé en propriété
2020 - 2021
Bosquet
3 appartements
Rue du Bosquet, 4000 Liège
100% vendus
2020 – 2021
Campine
4 appartements
Rue de Campinge, 4000 Liège
100% vendus
2022
Raymond Geenen
2 appartements
Rue Raymond Geenen, 4000 Liège
100% vendus
Janvier – Août 2023
Porte Grumsel
4 appartements
Rue Porte Grumsel, 4000 Liège
100% vendus
MANAGEMENT
DAVID VIEUJEAN
Architecte auprès du bureau Greisch (BAG)
Conception et gestion de projets industriels (ex. tram de Liège,…) et résidentiels.
Il s’occupe donc de la partie liée à la conception des projets, à la préparation des chantiers au niveau sous-traitants, matériaux et budget.
En cours de chantier, il s’assure du respect du cahier des charges par les corps de métiers à l’œuvre et veille à la qualité de leur travail.
GILLES VRANCKEN
Agent immobilier, spécialisé dans le résidentiel liégeois.
Il s’occupe de trouver des opportunités, de les présenter et de négocier le prix. Il supervise les chantiers pour s’assurer du respect du planning et de la bonne coordination.
Enfin, il s’occupe de la vente des lots mis sur le marché.
ROMAIN DUMONT
Romain a une formation de juriste avec une expérience en finance & outils de gestion.
Gestion administrative (non directement lié aux chantiers) notamment la rédaction ou l’approbation de documents juridiques mais également les relations avec les entités publiques (Police, Pompier, Ville) et para-publiques (RESA,…).
Gestion et supervision comptable, reporting financier et responsable de l’organisation et tenue des comités de direction et conseils d’administration.
ORGANIGRAMME
Vous trouverez ci-dessous l’organigramme de IMMO C dont l’actionnariat est détenu à parts égales (33%) par les fondateurs via leurs sociétés de management.
PRÉSENTATION DES PROJETS
Le projet d’Immo C consiste à acquérir quatre bâtiments, les rénover profondément, revendre les différentes unités résidentielles ( 13 appartements et 3 studio) et conserver les rez commerciaux dans le but de les proposer à la location. Le détail des travaux projetés est présenté ci-après.
PALAIS
CURTIUS
BAVIÈRE
ANGLAIS
Localisation
Rue du Palais 26,28,30 Liège
Rue du Mont-de-Piété 19 Liège
Rue Théodore Schwann 20 Liège
Rue des Anglais 24 Liège
# unités
3 studios
3 appartements
2 commerces
3 appartements
1 commerce
4 appartements
3 appartements
Travaux
Une rénovation profonde:
Un remplacement de châssis de la façade avec un sablage
Une répartition du toit
Une finition de qualité
L'installation d'équipements chauffage-sanitaire économiseurs d'énergie (pas de gaz)
Un système de récupération d'eau de pluie
L'installation de panneaux photovoltaïques
Une rénovation profonde:
Un remplacement des châssis
Un sablage de la façade
Une finition de qualité
L'installation d'équipements chauffage-sanitaire économiseurs d'énergie (pas de gaz)
Un système de récupération d'eau de pluie
L'installation de panneaux photovoltaïques
Une rénovation profonde:
Une rehausse d'un étage à ossature bois
Un remplacement des châssis
Un sablage de la façade
Une finition de qualité
L'installation d'équipements chauffage-sanitaire économiseurs d'énergie (pas de gaz)
Un système de récupération d'eau de pluie
L'installation de panneaux photovoltaïques
Une rénovation profonde:
Une rehausse d'un étage à ossature bois
Un remplacement des châssis
Un sablage de la façade
Une finition de qualité
L'installation d'équipements chauffage-sanitaire économiseurs d'énergie (pas de gaz)
Un système de récupération d'eau de pluie
L'installation de panneaux photovoltaïques
LOCALISATIONS
La localisation des 4 projets et jugée très bonne :
Le projet « Palais » est situé derrière le Palais des princes-évêques de Liège qui est l’actuelle Palais de justice. C’est une rue comportant des commerces et reliant le quartier historique de pierreuse à la rue touristique Feronstrée menant à la place du marché, haut lieu de rencontre des liégeois.
Le projet « Curtius » est situé juste à coté du Musée Curtius dans une ruelle menant sur le quai sur lequel le tram de Liège passera.
Le projet « Bavière » est situé sur le nouveau site de Bavière à 150 mètres du nouveau Pôle des Savoirs de la Province de Liège.
Le projet « Anglais » est situé au-dessus de la place Saint-Lambert près de la Gare Palais et du Palais des princes-évêques. Le projet se trouve dans la rue l’académie des beaux-arts. Eu égard à la situation du bien, le dernier appartement bénéficiera d’une vue sur la Place Saint-Lambert.
HISTORIQUE & PLANNING
Planning prévisionnel
PALAIS
Phase I
PALAIS
Phase II
CURTIUS
BAVIÈRE
ANGLAIS
Acquisition immeuble
09/06/2023
09/06/2023
12/01/2023
12/01/2023
12/09/2022
Permis
Conformité de division d’immeuble
Permis façade/ toiture déposé
Division urbanistique approuvée / Procédure Patrimoine en cours
Permis déposé
Demande de permis Q1 2024
Travaux
En cours
En cours
Octobre 2024 – Août 2025
Février 2024 – Novembre 2024
Décembre 2024 – Octobre 2025
Vente
Janvier 2024 – Mai 2024
Avril 2024 – Août 2024
Septembre 2025 – Décembre 2025
Décembre 2024 – Mars 2025
Novembre 2025 – Février 2026
PARTIES PRENANTES
PARTIES PRENANTES
PALAIS
CURTIUS
BAVIÈRE
ANGLAIS
Notaire
Maître Michel Hubin
Maître Stéphanie Jans
Maître Stéphanie Jans
Kremers & Foret
Architecte
David Vieujean
Atelier Nord
David Vieujean
Pascal Dumont
Chauffage & sanitaire
Ets VRANCKEN SA
Récupération des eaux de pluie
Alexandre Paulus
Panneaux photovoltaïques
GRAMME SA
Banque
BNP Paribas Fortis (acquisition & travaux)
BNP Paribas Fortis (acquisition)
BNP Paribas Fortis (acquisition)
BNP Paribas Fortis (acquisition)
DURABILITÉ
ECCO SCORE D’ECCO NOVA
En tant que plateforme de crowdlending spécialisée dans le financement de projets donneurs de sens, nous sommes soucieux de l'impact environnemental des projets immobiliers que nous finançons. C’est pourquoi nous sommes ravis de vous présenter notre "Ecco Score" immobilier.
En utilisant notre "Ecco Score", vous pouvez facilement identifier les projets immobiliers les plus durables sur notre plateforme. Nous sommes persuadés que cela aidera les candidats-investisseurs à prendre des décisions d'investissement plus éclairées et responsables.
Nous vous présentons ci-dessous l’Ecco Score lié à l’offre actuelle:
Dans le cadre du développement et de la construction des projets immobiliers, IMMO C est attentif aux aspects ESG suivants :
Les quatre anciens bâtiments font l'objet d'une rénovation profonde avec une finition durable et respectueuse.
Au travers d’une intégration des techniques de réduction de la consommation d’énergie, son objectif est de doter les appartements d’un PEB de type A ou B.
Pour le projet Curtius, IMMO C veille à donner une nouvelle vie au bâtiment au travers d’une rénovation profonde mettant en valeur le patrimoine au travers d’un sablage de la façade, de la pose de matériaux de qualité et du maintien des matériaux remarquables.
Récupération des eaux de pluie via des citernes.
Deux bâtiments seront rehaussés d’un étage à ossature bois.
Les quatre projets nécessitent un investissement total de 3.138.563 €.
Budget
Palais
Curtius
Bavière
Anglais
TOTAL
Acquisition
369.169 €
201.000 €
234.000 €
243.000 €
1.047.169 €
Travaux de rénovation
555.420 €
340.000 €
450.000 €
350.000 €
1.695.420 €
Honoraires divers
7.000 €
30.000 €
7.000 €
20.000 €
64.000 €
Frais financiers
331.974 €
TOTAL
931.589 €
571.000 €
691.000 €
613.000 €
3.138.563 €
Le projet sera financé de la manière suivante :
Sources de financement
Montant
%
Fonds propres/ Quasi fonds propres*
581.401 €
19 %
Subsides**
95.012 €
3 %
Levée de fonds Ecco Nova
300.000 €
10 %
Crédits bancaires***
2.162.150 €
69 %
TOTAL
3.138.563 €
100 %
* IMMO C contribue aux frais d’acquisition & rénovation à hauteur de 249.428 € en fonds propres/ quasi fonds propres. Les frais de financement, soit 331.974 €, seront également couverts par des fonds propres au sein d’IMMO C (notamment grâce aux ventes).
** Pour le projet Curtius, IMMO C prévoit (sur la base d'une structure de coûts établie par un architecte externe) une subside pour la rénovation du patrimoine d'un montant de 95.012 €.
*** Pour l’acquisition des bâtiments, IMMO C a obtenu des prêts bancaires d’un montant global de 847.150 €. Des prêts bancaires d'une valeur de 403.000 euros ont déjà été obtenus pour la rénovation du projet du Palais. En outre, IMMO C prévoit d'emprunter 80 % des coûts de rénovation auprès de la banque.
INDICATEURS FINANCIERS
Le tableau ci-dessous présente les principaux indicateurs liés à la rentabilité du projet. La marge brute totale visée des 4 projets est de 25 %.
Rentabilité escomptée
Valeur vénale
3.422.650 €
Subside
95.012 €
Budget*
2.806.589 €
Marge brute visée
711.072 €
Marge brute visée (%)
25 %
* Hors frais de financement.
Sur la base de la valeur vénale estimée des différentes unités et du total des dettes prévues dans le cadre du projet, nous obtenons un ratio loan-to-value de 72 %.
Loan to value
Ecco Nova
300.000 €
Crédits bancaires
2.162.150 €
Valeur vénale
3.422.650 €
Loan to value
72 %
Ce « Loan to Value » est intégré dans le calcul de risque que vous pouvez retrouver en annexe de la Fiche d’Informations Clés (FIC).
ÉTATS FINANCIERS
ACTIF
Les tableaux ci-dessous présentent un aperçu de l’actif, du passif et du compte de résultat selon la situation comptable au 31/12/2022 et la situation comptable au 31/08/2023.
Au 31/08/2023, 65 % de l’actif de la société est composé de stock. Il s’agit des bâtiments pour les projets en cours de développement/ rénovation, Palais, Curtius, Bavière & Anglais.
Les immobilisations corporelles comprennent l’immeuble de bureaux « Vennes » et les espaces commerciaux qui ont été acquis (Palais & Curtius). Les bureaux « Vennes » sont repris à leur valeur comptable. Sur base d’une expertise effectuée par BNP Real Estate le 14/01/2022, une plus-value latente non-exprimée (133.612 €) a été ajoutée par Ecco Nova à l’actif et trouve sa contrepartie au compte de fonds propres (passif).
Actif de IMMO C
31/12/2022
%
31/08/2023
%
Frais d'établissement
20
€ 0
0%
€ 0
0%
Actif Immobilisés
21/28
€ 279.626
27%
€ 351.357
23%
Immobilisations incorporelles
21
€ 0
0%
€ 0
0%
Immobilisations corporelles
22/27
€ 269.366
26%
€ 351.337
23%
Terrains et Constructions
22
€ 116.388
11%
€ 199.949
13%
Plus-value latente non-exprimée Bureaux Vennes
€ 133.612
13%
€ 133.612
9%
Mobilier et matériel roulant
24
€ 19.366
2%
€ 17.776
1%
Immobilisations financières
28
€ 10.260
1%
€ 20
0%
Actifs circulants
29/58
€ 748.993
73%
€ 1.175.989
77%
Créances à plus d'un an
29
€ 0
0%
€ 0
0%
Stock et commandes en cours d'exécution
3
€ 652.125
63%
€ 999.649
65%
Créances à un an au plus
40/41
€ 16.104
2%
€ 9.665
1%
Placements de trésorerie
50/53
€ 0
0%
€ 0
0%
Valeurs disponibles
54/58
€ 80.764
8%
€ 166.675
11%
Comptes de régularisation
490/1
€ 0
0%
€ 0
0%
TOTAL ACTIF
20/58
€ 1.028.619
€ 1.527.346
PASSIF
En tenant compte du compte courant de IMMO C, les fonds propres recalculés au 31/08/2023 s’élèvent à 27 % du passif (ratio de solvabilité).
Les dettes financières long terme concernent principalement les financements bancaires des immobilisations corporelles & stocks (acquisition & rénovation) et 3 prêts Coup de Pouce remboursables en 2026 et 2 prêts d’autres investisseurs.
Dans la projection Ecco Nova, les sources de financement des projets Palais, Curtius, Bavière et Anglais ont été ajoutées aux passif, inclus dans la situation comptable au 31/08/2023. Le taux de fonds propres post opération(s) de financement en cours est de 16%.
Passif de IMMO C
31/12/2022
%
31/08/2023
%
PROJECTION ECCO NOVA
%
Capitaux Propres
10/15
€ 230.088
22%
€ 410.398
27%
€ 505.409
16%
Capital
10/11
€ 45.000
4%
€ 45.000
3%
€ 45.000
1%
Plus-value latente non-exprimée Bureaux Vennes
€ 133.612
13%
€ 133.612
9%
€ 133.612
4%
Résultat reporté
14
€ 45.725
4%
€ 97.578
6%
€ 97.578
3%
Subside en capital
15
€ 0
0%
€ 0
0%
€ 95.012
3%
Prêts subordonnés
17
€ 130.000
9%
€ 130.000
4%
Comptes Courants - actionnaires
48
€ 5.751
1%
€ 4.208
0%
€ 4.208
0%
Dettes
17/49
€ 798.531
78%
€ 1.116.948
73%
€ 2.739.674
84%
Dettes à long terme
17
€ 258.868
25%
€ 334.532
22%
€ 634.532
20%
Dette à long terme échéant dans l'année
42
€ 8.423
1%
€ 1.656
0%
€ 1.656
0%
Dettes financières
43
€ 522.761
51%
€ 761.308
50%
€ 2.084.034
64%
Dettes commerciales
44
€ 4.205
0%
€ 3.643
0%
€ 3.643
0%
Dette fiscales, salariales et sociales
45
€ 4.274
0%
€ 15.835
1%
€ 15.835
0%
Comptes de régularisation
492/3
€ 0
0%
-€ 26
0%
-€ 26
0%
TOTAL PASSIF
10/49
€ 1.028.618
€ 1.527.346
€ 3.245.083
COMPTE DE RÉSULTAT
Le chiffre d’affaires se compose des produits de la vente d’immeubles mais également des loyers issus des bureaux détenu en portefeuille.
Les achats (approvisionnements, marchandises, services et biens divers) correspondent en grande partie à l’acquisition de biens destinés à la vente.
Compte de résultats de IMMO C
31/12/2022
31/08/2023
Chiffre d'affaires
70
€ 321.000
€ 587.000
Variation des stocks et des commandes en cours
71
€ 486.746
€ 343.756
Autres produits d'exploitations
74
€ 10.776
€ 7.442
Autres produits exceptionnels
76A
€ 5.693
€ 0
Approvisionnements, marchandises, services et biens divers
60/61
-€ 731.756
-€ 817.770
Marge brute d'exploitation
9900
€ 94.495
€ 120.428
Frais de personnel
62
€ 0
€ 0
Autres charges d'exploitation
640/8
-€ 44.432
-€ 48.650
EBITDA
€ 50.063
€ 71.778
Amortissements et réductions de valeurs
630
-€ 7.182
-€ 4.799
Bénéfice (perte) d'exploitation (EBIT)
9901
€ 42.881
€ 66.978
Produits financiers
75/76B
€ 12
€ 0
Charges financières
65/66B
-€ 19.727
-€ 18.398
Bénéfice (perte) de l'exercice avant impôt (EBT)
9903
€ 23.166
€ 48.580
Impôts
67/77
€ 2.722
€ 0
Bénéfice (perte) après impôts
9904
€ 25.888
€ 48.580
OFFRE DE FINANCEMENT & SÛRETÉS
IMMO C fait appel aux Ecco-investisseurs pour un montant total de 300.000 € pour le financement partiel de ses projet immobiliers de rénovation à Liège.
Les fonds levés dans le cadre de cette campagne seront prêtés à la société IMMO C selon le schéma suivant :
La durée du prêt octroyé à IMMO C est de 36 mois à compter du 01/02/2024.
Le taux d’intérêt brut (c’est-à-dire avant déduction du précompte mobilier le cas échéant) du prêt est de 9,00 % par an.
Afin de remplir toutes ses obligations envers Ecco Nova Finance, l’emprunteur fournit à Ecco Nova Finance les sûretés suivantes :
La caution solidaire et indivisible de Monsieur Romain Dumont à concurrence du montant de 300.000 € en principal à majorer des intérêts et des frais.
La caution solidaire et indivisible de Monsieur Gilles Vrancken à concurrence du montant de 300.000 € en principal à majorer des intérêts et des frais.
La caution solidaire et indivisible de Monsieur David Vieujean à concurrence du montant de 300.000 € en principal à majorer des intérêts et des frais.
Veuillez consulter la Fiche d’Informations Clés (FIC) pour plus de détails.
ANALYSE EFFECTUÉ PAR ECCO NOVA
Dans le cadre de l’analyse de cette campagne de financement, IMMO C a remis à Ecco Nova une série de documents listés ci-dessous. Avant de rédiger cette note, une brève revue de ces documents a été effectuée et des séances de questions et réponses ont eu lieu avec le client.
Liste des documents reçus :
Une présentation de l’entreprise IMMO C
Le business plan démontrant la capacité à rembourser les différents prêts envisagés
Des images (photos) de présentation de différents projets de rénovation réalisés par IMMO C
Accords des prêts AUGEO & TCA Management
Accords des prêts Coup de Pouce
Conventions de prêts bancaires
Actes/ Attestations d’acquisition
Conformité de division du projet Palais
Devis / factures du projet Palais
Rapport d’expertise du projet Palais
Photos de l’avancement du projet Palais
CVs des administrateurs
Une situation comptable de IMMO C datée du 31/08/2023
Attestations de l’architecte sur le budget de rénovation (Curtius, Bavière, Anglais)
La confirmation des prix de vente des projets Bavière, Curtius et Anglais par un agent immobilier externe.
RISQUES
Investir comporte des risques
IL VOUS EST RECOMMANDÉ DE N'INVESTIR QUE LES MONTANTS CORRESPONDANT À UNE FRACTION DE VOTRE ÉPARGNE DISPONIBLE ET DE MINIMISER VOTRE RISQUE EN DIVERSIFIANT VOS INVESTISSEMENTS AU MAXIMUM.
LES RISQUES DÉTAILLÉS SONT DISPONIBLES DANS LA FICHE D'INFORMATIONS CLÉS À TÉLÉCHARGER SUR CETTE PAGE.
Nous analysons les critères techniques et financiers les plus importants. Chaque critère reçoit une note de 1 à 5 qui est pondéré en fonction de son importance. Notre canevas d'analyse explique comment nous les avons évalués. Nous établissons enfin un "score de risque" allant de 1 (risque très faible) à 5 (risque très élevé).
Description des principaux risques, spécifiques à l’offre concernée, et de leur effet potentiel sur l’émetteur, l’éventuel garant, le sous-jacent et les investisseurs.
1. Risques liés aux projets
Les risques inhérents au projet et susceptibles d’entraîner son échec peuvent concerner, sans qu’il s’agisse d’une liste exhaustive :
Risques liés à l’augmentation des coûts de rénovation/ construction dans le secteur immobilier
Risques liés aux parties prenantes
Assurance et risques non assurés
Risques de commercialisation
Risques liés à la non-obtention des permis pour les différents projets
Risques liés à la non-obtention des prêts bancaires pour les phases de rénovation des projets Curtius, Bavière et Anglais.
2. Risques liés au secteur
Les risques inhérents au secteur concerné peuvent, par exemple, résulter d’une modification du contexte macroéconomique, d’une baisse de la demande dans le secteur dans lequel le projet de financement participatif intervient et de dépendances à l’égard d’autres secteurs. En particulier :
Risques liés à la situation du marché de l’immobilier qui pourrait voir évoluer les prix de vente prévisionnels des appartements/ les prix de location espaces commerciaux.
Risques liés à la hausse des taux d’intérêt qui affecte la capacité d’emprunt des acquéreurs ce qui pourrait entraîner une diminution des prix de vente par rapport aux prévisions.
3. Risques de défaut
Le risque que le projet ou que le porteur de projet puisse faire l’objet d’une procédure de faillite ou d’insolvabilité, et autres événements concernant le projet ou le porteur de projet susceptibles d’entraîner la perte de leur investissement pour les investisseurs peuvent être causés par divers facteurs, notamment:
Une (profonde) modifcation du contexte macro-économique
Une mauvaise gestion
Une manque d’expérience
De la fraude
L’inadéquation des financements par rapport à l’objectif commercial
Une trésorerie insuffisante
Risques liés à l’endettement de IMMO C
Risques liés aux autres projets immobilier de IMMO C
4. Risque de baisse, de retard ou d’absence de retour sur investissement
Il existe un risque que le retour sur investissement soit plus faible que prévu, qu’il soit retardé ou que le projet fasse défaut sur les paiements de capital ou d’intérêts.
5. Risque de défaillance de la plateforme
Il existe un risque que la plateforme de financement participatif se retrouve dans l’incapacité temporaire ou permanente de fournir ses services.
Pour chaque Levée de fonds, un compartiment est créé au sein du patrimoine d’ECCO NOVA FINANCE. Chaque financement accordé à un Porteur de projets par ECCO NOVA FINANCE est dès lors logé dans un compartiment distinct au sein du patrimoine d’ECCO NOVA FINANCE auquel correspondra un compte spécifiquement ouvert à cet effet et fera l’objet d’un traitement comptable adéquat, la comptabilité d’ECCO NOVA FINANCE étant tenue par compartiment. Cela signifie, notamment, que par dérogation aux articles 7 et 8 de la Loi hypothécaire du 16 décembre 1951, seuls les fonds logés dans le compartiment relatif au Porteur de projets seront affectés à l’exécution, par le Porteur de projets, de ses obligations envers les Investisseurs, à l’exception du reste du patrimoine d’ECCO NOVA FINANCE et, notamment, des autres compartiments.
Le risque de perte totale ou partielle du capital est donc principalement lié à l’insolvabilité éventuelle du Porteur de projets auquel l’investisseur choisit de prêter son argent par l’intermédiaire d’ECCO NOVA FINANCE dans un compartiment spécifique.
Il ne peut cependant pas être totalement exclu qu’ECCO NOVA FINANCE fasse elle-même défaut de ses obligations, en cas d’insolvabilité par exemple.
6. Risque d’illiquidité de l’investissement
Il existe un risque lié à l’absence d’un marché public liquide et aux limitations en matière de cession. Ecco Nova n’offre pas la possibilité de revendre son ou ses obligations.
7. Autres risques
Il existe des risques que, entre autres, le porteur de projet ne contrôle pas, tels que les risques politiques et réglementaires.
Par ailleurs, les risques propres aux instruments de placement sont les suivants :
Prêt Bullet
Risque de subordination
Absence de diversification
Faculté de remboursement anticipé
Notre analyse conclut à un niveau de risque de 4. Le détails de ce scoring se trouvent en annexe de la Fiche d’Informations Clés (FIC).
APERCU
LES POINTS FORTS
La très bonne localisation à Liège des 4 projets. Les projets contribuent à la revitalisation de la ville de Liège en améliorant ses bâtiments et en offrant des logements confortables, modernes et économes en énergie (approche environnemental/énergétique prometteuse).
Expérience & complémentarité de l’équipe managériale. L'équipe de management d'IMMO C est composée d'un architecte, d'un agent immobilier et d'un juriste ayant de l'expérience dans la finance et la gestion.
Secteur de la rénovation porteur.
La caution personnelle des administrateurs de IMMO C.
LES POINTS D’ATTENTION
Un permis a déjà été obtenu pour le projet de rénovation du Palais, mais il doit encore être obtenu pour les façades. Pour le projet Bavière, le permis a été déposé. Les autres projets (Curtius et Anglais) sont en cours de développement pour une demande prochaine.
Pour les travaux de rénovation des bâtiments, un crédit bancaire n'a été obtenu que pour le projet du Palais (actuellement en phase de rénovation). Pour les autres projets, une demande de financement sera déposée dès l'obtention des permis.
Conditions macroéconomiques actuelles qui pèsent sur le marché immobilier (en particulier, ralentissement des ventes & augmentation des taux)
Le Porteur du projet dispose de la faculté de rembourser anticipativement l’obligation, partiellement ou totalement, après une période de 12 mois.
IMPORTANT
MISE À JOUR DE VOTRE COMPTE
En conformité avec le règlement (UE) 2020/1503, nous vous invitons à actualiser votre compte pour continuer à investir.
✅ EN TANT QUE MEMBRE EXISTANT, VOUS BÉNÉFICIEZ D’UN DÉLAI DE 6 MOIS POUR VALIDER VOTRE IDENTITÉ.
Vous pouvez investir sans cette étape, moyennant les mises à jour suivantes de votre compte.
- Test du caractère approprié : Complétez le questionnaire pour évaluer votre adéquation à nos opportunités d'investissement.
- Capacité à supporter des pertes : Utilisez notre outil pour déterminer vos limites d'investissement.
- Définition des objectifs d'Investissement : Précisez vos ambitions pour aligner vos investissements avec vos attentes.
Les nouveaux investisseurs doivent, quant à eux, valider leur identité avant de pouvoir investir.
DÉTAILS
Ecco Nova Finance
LE FINANCEMENT DE CE PROJET EST RÉALISÉ VIA ECCO NOVA FINANCE, L'ENTITÉ AD HOC D’ECCO NOVA.
Son rôle est d'accorder des obligations aux porteurs de projet sur la base des fonds levés auprès des investisseurs qui déterminent eux-mêmes le porteur de projet qu'ils souhaitent financer. Le rendement de leur investissement est uniquement fonction du rendement offert par le porteur de projet au titre de l'obligation octroyé par le véhicule. Chaque obligation accordée à un même porteur de projet est logé dans un compartiment distinct dans le patrimoine d'Ecco Nova Finance. Ecco Nova Finance ne permet aucune mutualisation des risques entre les différentes obligations qu'elle accorde et ne doit pas être confondu avec un organisme de placement collectif de type Fonds Communs de Placement (FCP) ou Société d’Investissement à Capital Variable (SICAV). Consultez notre page "informations aux clients" et notre FAQ pour plus d'informations sur Ecco Nova Finance.
TYPE D’INVESTISSEMENT
Il s'agit d'une obligation standardisé de minimum 500 € et de maximum 50.000 € avec faculté de remboursement anticipé.
SÛRETÉS
Afin de respecter tous ses engagements envers Ecco Nova Finance, IMMO C octroie à Ecco Nova Finance les sûretés suivantes :
La caution solidaire et indivisible de Monsieur Romain Dumont à concurrence du montant de 300.000 € en principal à majorer des intérêts et des frais.
La caution solidaire et indivisible de Monsieur Gilles Vrancken à concurrence du montant de 300.000 € en principal à majorer des intérêts et des frais.
La caution solidaire et indivisible de Monsieur David Vieujean à concurrence du montant de 300.000 € en principal à majorer des intérêts et des frais.
RANG
Le prêt est subordonné.
Ainsi, en cas de concours entre les créanciers du Porteur de Projets avant la fin de la durée du prêt, la créance d’Ecco Nova Finance ne sera honorée qu'après que l’ensemble des créanciers privilégiés auront pu faire valoir leurs droits.
En revanche, le remboursement de la créance résultant du présent prêt obligataire est prioritaire sur le remboursement des avances en compte courant d’associé du Porteur de projets ou tout autre forme de prêt des actionnaires du Porteur de projets. Par conséquent, ces avances et autres dettes ne pourront être remboursées aux associés du Porteur de projets et actionnaires du Porteur de projets qu’une fois l’intégralité du prêt remboursée à ECCO NOVA FINANCE.
FACTULTÉ DE REMBOURSEMENT ANTICIPÉ
Le Porteur de Projet dispose de la faculté de rembourser totalement ou partiellement l'obligation anticipativement.
Consultez la Fiche d’Informations Clés (FIC) pour en connaitre les détails.
CONDITIONS SUSPENSIVES
1. Condition suspensive liée au seuil de réussite de la levée de fonds:
Si la totalité du montant de la Levée de fonds (telle que définie à l'article 2 des conditions générales d'utilisation du site ECCO NOVA) n’a pas intégralement été souscrite le 31/01/2024 à 23h59, les Investissements déjà versés sur le compte bloqué au nom de IMMO C seront remboursés aux investisseurs. Cependant, si la somme de 275.000 € a été réunie, la campagne sera prolongée jusqu’au 14/02/2024 à 23h59.
2. La signature de la convention de caution.
PRÉCOMPTE MOBILIER
Le précompte mobilier s'applique sur les intérêts perçus pour les obligations réalisées par des personnes physiques dont la résidence fiscale est en Belgique. Cette taxe, à l’heure actuelle de 30 %, est prélevée à la source et est libératoire, cela signifie que le porteur de projet se charge de déclarer et prélever la taxe. Vous recevez donc le montant de l'échéance nette d'impôt.
Par défaut, vous n'avez donc aucune démarche à réaliser dans le cadre de votre déclaration d'impôt.
Pour les personnes morales en Belgique, aucun prélèvement à la source n'est organisé. Il incombe à ces investisseurs de déclarer leurs obligations.
Enfin, pour les personnes physiques qui n'ont pas leur résidence fiscale en Belgique, deux options vous sont proposées lors de votre investissement.
Soit vous choisissez un prélèvement à la source, dans ce cas la fiscalité est similaire à celle des résidents fiscaux Belges
Soit vous déclarez prendre la responsabilité de déclarer vos obligations là où se trouve votre résidence fiscale.
MENTIONS LÉGALES
ECCO NOVA SRL dont le siège social est sis à 4000 Liège, Clos Chanmurly, 13, inscrite à la Banque Carrefour des Entreprises sous le numéro BE 0649.491.214. est agréée par la FSMA et l’ESMA en tant que prestataire de services de financement participatif conformément au Règlement européen 2020/1503.
Pour découvrir nos services, y compris les coûts, les critères de sélection des projets, les risques financiers, notre méthodologie de scoring de risque, ainsi que les détails sur le délai de réflexion précontractuel, consultez directement notre page d'informations aux clients.
Les investisseurs non avertis bénéficient d’un délai de réflexion de quatre jours calendaires pour retirer sans pénalité leur offre d’investissement ou leur intérêt pour l'offre. Cliquez ici pour en savoir plus.
Besoin de connaître la définition d'un terme employé sur cette page ? Rendez-vous sur notre lexique pour découvrir les définitions.
En investissant sur Ecco Nova, vous réalisez une obligation. Vous n'êtes donc pas coopérateur ou actionnaire et ne percevez pas de dividendes, mais des intérêts.
En cliquant sur "investissez", vous êtes invités à simuler un investissement. Après avoir vérifié vos données personnelles, vous pouvez confirmer votre investissement. Vous pouvez également prévisualiser votre obligation et consulter les instructions de paiement au terme de votre processus d’investissement, nous vous envoyons également ces instructions par e-mail. Nous vous invitons à vérifier vos courriers indésirables.
Tant que votre investissement n'est pas payé, vous pouvez consulter à tout moment les instructions de paiement relatives de celui-ci via l'onglet "portefeuille" de votre compte.
Le compte en banque sur lequel vous devez payer votre investissement peut changer d'une campagne à l'autre. Nous vous invitons à y prêter attention.
Pour cette campagne, le compte sur lequel verser votre investissement se termine par -7077.
Vous pouvez à tout moment consulter l'ensemble de vos obligations via l'onglet "portefeuille" de votre compte. Votre obligation est également intégré dans le résumé de votre investissement dans l'onglet "Tableau de bord" de votre compte.
La date de souscription se trouve dans l'en-tête de votre obligation.
Les tableaux d'amortissements affichés sur Ecco Nova, mais aussi dans la fiche d'informations clés, dans votre compte et dans les obligations affichent toujours des montants d'intérêts bruts.
Aucuns frais ne sont dus à Ecco Nova par le Prêteur pour cette opération.
Vous pouvez consulter l'échéancier de chaque campagne, sans télécharger votre obligation en cliquant sur le bouton "ouvrir le tableau" via l'onglet "portefeuille" de votre compte.
Si la campagne a dépassé son seuil de réussite au plus tard à la date de clôture de l'offre (y compris en cas de prolongation prévue dans la fiche d'informations clés), la campagne peut être réouverte après sa clôture si des investisseurs annulent leurs investissements durant la période de rétractation prévue dans nos conditions générales d'utilisation.
Les modalités détaillées sont disponibles dans la Fiche d’Informations Clés (FIC) à télécharger sur cette page.